Mỗi năm, tại TP. HCM có hàng chục chung cư lớn đưa vào sử dụng. Ảnh: Lê Toàn

Tranh chấp nảy lửa xảy ra ở một số chung cư, thậm chí cả đổ máu như 4S Riverside (quận Thủ Đức). Mặc dù quy định về quản lý chung cư đã được ban hành tại Luật Nhà ở 2014, theo đó các khoản phí, cách thu chi, ai quản lý, quản lý thế nào được hướng dẫn khá cụ thể, nhưng vấn đề tranh chấp phí bảo trì chung cư vẫn chưa có hồi kết. Nguyên nhân thì có nhiều, nhưng chủ yếu vẫn là quản lý yếu kém và chủ đầu tư không muốn “nhả” số tiền đã thu.

Nhìn lại những vụ tranh chấp xảy ra chủ yếu tại những chung cư của chủ đầu tư là các doanh nghiệp tư nhân, ít có các đơn vị của Nhà nước. Thực tế cho thấy, các chung cư được quản lý bởi các công ty công ích hay các đơn vị là doanh nghiệp nhà nước thường ít xảy ra tranh chấp hơn, dù rằng, bất cập thì nơi nào cũng giống nhau. Đơn cử như về mức phí quản lý chung cư, cùng một dạng chung cư như nhau, nhưng mức phí chung cư ở các công ty công ích khá hợp lý.

Chẳng hạn, chung cư 312 Lạc Long Quân có mức phí quản lý cho mỗi hộ, kèm tiền điện thang máy, phí vệ sinh là 65.000 đồng/tháng, gửi xe ô tô 4 - 7 chỗ là 750.000 đồng/tháng, xe máy từ 90.000 - 100.000 đồng/tháng, thang máy 45.000 đồng/người. Mức thu trung bình khoảng 3.000 đồng/m2, thấp hơn mức thu ở các chung cư khác là 5.000 đồng/m2 trở lên.

Thực tế cho thấy, tranh chấp thường xảy ra ở những chung cư có phí bảo trì lớn.

Vừa qua, cư dân chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè) do CTCP Phú Hoàng Anh làm chủ đầu tư đã cầu cứu đến Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng để đòi số tiền còn 8 tỷ đồng mà công ty này chưa bàn giao lại cho Ban quản trị. Thêm vào đó, hành động “thay hợp đồng” để biến tầng hầm vốn đang tranh chấp thành sở hữu riêng của chủ đầu tư, mà trước đó hợp đồng ký mua nhà của cư dân không hề nhắc đến tầng hầm thuộc sở hữu của ai khiến cư dân bức xúc.

Chuyện nợ phí bảo trì, không chuyển giao cho Ban quản trị khiến tranh chấp ở nhiều chung cư càng quyết liệt. Chẳng hạn, chung cư Era Town (quận 7) của Công ty Đức Khải dù đã đưa vào sử dụng nhiều năm, nhưng số tiền nợ 20 tỷ đồng vẫn không chuyển cho Ban quản trị.

Tranh chấp ở chung cư thì nhiều, nhưng không phải là không có cách giải quyết. Chẳng hạn, tranh chấp tại Dự án Fist Home Thạnh Lộc (quận 12) được xếp vào dạng “tốn giấy mực” khi chủ đầu tư đã xây 489 căn hộ thay vì 336 căn hộ (tăng 153 căn) nên phần tăng thêm đã lấn sang phần sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ. Tuy nhiên, mâu thuẫn này đã được giải quyết và mới đây, TP. HCM đã đồng ý cho điều chỉnh dự án, hợp thức hóa số căn hộ này.

Nhận xét về các tranh chấp tại chung cư, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thẳng thắn: “Chính sách hay Luật bao giờ cũng có độ trễ nhất định. Vấn đề là những người tranh chấp không chịu ngồi lại với nhau để giải quyết theo hướng mỗi bên chịu lùi một chút. Đồng thời, đại đa số những trường hợp không giải quyết được là do chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì theo quy định. Người dân tính được ngay phí bảo trì 1 năm chậm bàn giao sẽ có mức lãi bao nhiêu nếu chỉ làm so sánh đơn giản là mang gửi ngân hàng. Thực tế cho thấy, tranh chấp thường xảy ra ở những chung cư có phí bảo trì lớn”.

Một số chủ đầu tư lo ngại, nếu bàn giao hết phí bảo trì cho Ban quản trị thì rất có thể số tiền này sẽ bị sử dụng bất hợp lý. Theo nhiều ý kiến, đây chỉ là cách viện dẫn để bao biện cho việc chây ì không bàn giao phí bảo trì mà thôi. Theo quy định tại Luật Nhà ở thì muốn rút tiền tại tài khoản, Ban quản trị cũng cần đến 3 chữ ký kèm theo danh mục duyệt chi do Hội nghị chung cư thống nhất nên không thể tự ý rút tiền.

Tại TP. HCM, nhiều chung cư được xây dựng từ trước năm 1975 nên không có quy định về mức nộp phí bảo trì. Ở những chung cư này, người dân tự lập ra ban quản lý, tự định giá mức thu chi hàng tháng và tuyệt nhiên không có tranh chấp gì.

Đối với nhiều chung cư mới, chủ đầu tư cũng ấn định rõ mức phí, giá dịch vụ và thông báo phần sở hữu chung riêng nên không có tranh chấp. Những chung cư đang tranh chấp phần lớn do việc nhập nhèm của chủ đầu tư mà ra. Nhiều chủ đầu tư trong số này đã rút khỏi thị trường bất động sản hay dự án bị mua đi bán lại nên nhiều vấn đề phát sinh bị đùn đẩy không ai giải quyết.