Thị trường bất động sản đã bị đóng băng kéo dài từ cuối năm 2010 đến cuối năm 2014

Nhìn lại 3 cơn sốt bất động sản thời gian qua

Cơn sốt thứ nhất xuất hiện năm 1993 và kéo dài cho đến cuối năm 1994. Cơn sốt này xuất hiện khi Luật Đất đai ra đời đã thừa nhận việc mua/bán quyền sử dụng đất và khi đất nước cơ bản thoát khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế - xã hội.

Khi Nhà nước đánh thuế thu nhập, tăng thuế suất chuyển nhượng bất động sản (BĐS) thì thị trường BĐS đã vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, nằm ở đó tới 6 năm (từ đầu năm 1995 đến cuối năm 2000). Giá cả vào lúc đỉnh so với đáy (trước lúc sốt) cao gấp 4 lần.

Cơn sốt thứ hai xuất hiện vào cuối năm 2000, đầu năm 2001. Cơn sốt này xuất hiện cùng lúc với giá vàng tăng cao, khi việc định giá, thậm chí cả thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Giá cả trong cơn sốt thứ hai tăng 2,5 - 3 lần (tương ứng tăng 16,5 - 20,1%/năm).

Cơn sốt này vượt qua đỉnh sang dốc bên kia vào cuối năm 2002. Sau đó, thị trường BĐS gần như bất động trong gần 6 năm, chủ yếu do giá vàng tăng cao, tăng liên tục và kéo dài trong suốt thập kỷ đầu tiên của thế kỷ XXI và thị trường chứng khoán xuất hiện, tạo ra một kênh đầu tư mới.

Tháng 3/2007, khi chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, thì một lượng vốn không nhỏ đã chuyển từ đây sang thị trường BĐS, làm cho thị trường BĐS bước vào cơn sốt thứ ba. Đến tháng 3/2008 đã vượt qua đỉnh sang dốc bên kia. Nguyên nhân chủ yếu do lạm phát tăng rất cao (cả năm tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (có lúc đến 23 - 24%/năm); cuối năm đó xảy ra khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới.

Để ứng phó với những yếu kém ở trong nước, Chính phủ đã đưa ra gói kích cầu lên đến gần 10 tỷ USD thông qua việc cấp bù lãi suất tín dụng, kéo theo khoảng 430.000 tỷ đồng tín dụng, đưa mức tín dụng lên tới 120% GDP. Một lượng tín dụng không nhỏ đã bị người vay, doanh nghiệp đổ vào thị trường BĐS, làm cho thị trường BĐS ấm trở lại cho đến năm 2010. Tuy nhiên, thị trường BĐS lại bị đóng băng từ cuối năm 2010 đến cuối năm 2014.

Cơn sốt thứ tư có thể xuất hiện năm 2016, 2017

Từ cuối năm 2014, thị trường BĐS bắt đầu ấm lên, có dấu hiệu nóng từ cuối năm 2015, có khả năng xuất hiện cơn sốt thứ 4 vào năm 2016, 2017. Cơn sốt này xuất hiện do một số yếu tố.

Thứ nhất, lạm phát thấp trong năm 2014 (tăng 1,84%), năm 2015 sau 9 tháng mới tăng 0,4%.

Thứ hai, chỉ số chứng khoán sau khi đã tăng trong 3 năm và khả năng tăng tiếp trong năm thứ 4 này và sẽ có một lượng vốn không nhỏ từ thị trường chứng khoán được đưa sang thị trường BĐS.

Thứ ba, giá vàng đang diễn biến theo hình răng cưa, nhưng theo chiều hướng giảm. Các cơn sốt BĐS vừa qua gây ra nhiều hệ quả, trong đó có việc hút và chôn vốn vào thị trường này, gây ra nợ xấu, tạo ra vòng luẩn quẩn: “BĐS lên - siết nợ - BĐS xuống - tài sản thế chấp bốc hơi - ngân hàng kiệt quệ - siết nợ càng cao”.

Việc ấm, nóng của thị trường BĐS sau thời gian dài có tác dụng giải quyết nợ xấu, tạo điều kiện tăng trưởng tín dụng, ngăn chặn việc doanh nghiệp phá sản... Tuy nhiên, nếu không xử lý tốt thì vòng luẩn quẩn có thể tái diễn.

Nhằm tránh những hậu quả xấu do sốt BĐS gây ra, các ngân hàng thương mại cần kiểm soát tốt tín dụng cho vay, tín dụng BĐS; cần đánh giá đúng tài sản thế chấp... Nhà đầu tư sơ cấp cần tập trung hoàn thiện các công trình đang xây dựng để tăng cung; chú ý cơ cấu sản phẩm…