Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2016 tiếp tục có sự tăng trưởng ổn định.

Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Vietnam) cho biết, Tập đoàn Đầu tư Trung Quốc (CIC) vừa nhấn mạnh tầm quan trọng của bất động sản toàn cầu khi nó trở thành chiến lược đầu tư chủ chốt của họ. "Chúng tôi đẩy mạnh đầu tư vào các loại hình tài sản có thể tạo ra lợi nhuận ổn định như bất động sản và cơ sở hạ tầng”, CIC cho biết. Và cho đến nay, CIC đã có hơn 40 khoản đầu tư vào bất động sản trên khắp Bắc Mỹ, Châu Âu, Châu Á và châu Đại Dương.

Khoản đầu tư thay thế

Theo những thông tin mới nhất, CIC - một trong những chủ sở hữu tài sản lớn nhất thế giới - đã đầu tư hơn 5,5 tỷ đô la Mỹ vào bất động sản kể từ năm 2013. Chỉ tính riêng trong năm 2015, CIC đã “bơm” hơn 3 tỷ đô la Mỹ vào các bất động sản nước ngoài, bao gồm cả việc hợp tác với AEW Châu Âu để mua lại 10 trung tâm mua sắm trên khắp nước Pháp và Bỉ trị giá 1,35 tỷ USD.

Trong khi đó, Adia, GIC, Temasek, KWAP và Australian Future Fund cũng vừa công bố các kế hoạch đầu tư vào các kênh thay thế khác, khi mà việc tạo ra lợi nhuận từ thị trường chứng khoán và trái phiếu còn nhiều khó khăn.

Cuộc khảo sát gần đây của tập đoàn JPMorgan Asset Management cho thấy tình trạng tương tự cũng đang xảy ra tại các quỹ hưu trí Nhật Bản. Báo cáo này cho thấy khoảng 70% số người được khảo sát đang đầu tư vào các kênh thay thế, với tỷ trọng khoảng từ 17% đến 18% danh mục đầu tư của họ, chỉ đứng sau trái phiếu nội địa.

Nhìn chung, theo khảo sát cho thấy tỷ trọng phân phối vào các kênh đầu tư thay thế đạt mức kỷ lục là 14% vào cuối năm tài khóa, khi mà các quỹ hưu trí bắt đầu chuyển dịch đầu tư sang bất động sản, cơ sở hạ tầng và trái phiếu tư nhân để thu về mức lợi nhuận ổn định mà trước đây trái phiếu chính phủ đã từng đem lại. Khi mà mức lãi suất âm vẫn còn làm giảm sức hấp dẫn của trái phiếu chính phủ Nhật Bản, khảo sát cho thấy gần một nửa số người được phỏng vấn đang thay đổi hoặc cân nhắc lại các chính sách đầu tư của họ.

 David Green-Morgan, Giám đốc Nghiên cứu Thị trường vốn của JLL toàn cầu cho biết: “Với việc ngày càng có nhiều quốc gia giảm mức lãi suất về gần bằng không hoặc thậm chí âm, các nhà đầu tư tổ chức trên thế giới hiện đang gặp nhiều khó khan trong việc đạt được một mức lợi nhuận ổn định.” Lãi suất cố định đang giảm xuống gần như bằng không. Và ngay cả khi mà bạn muốn đầu tư vào trái phiếu thì hoạt động của các ngân hàng trung ương vẫn đang khiến cho việc mua trái phiếu trở nên khó khăn hơn.

Với quan niệm “lãi suất thấp để phát triển bền vững” trên toàn cầu này thì bất động sản đã không còn là một kênh đầu tư thay thế mà nó đã trở thành một loại tài sản đầu tư chính thống.

Những lợi ích thiết thực

Đối với những nhà đầu tư có thanh khoản tốt thì thị trường bất động sản toàn cầu hoàn toàn có thể đáp ứng các yêu cầu mà họ đòi hỏi: mức lợi nhuận bền vững dài hạn, cùng với tiềm năng gia tang giá trị của khoản đầu tư.

Green-Morgan cho biết: "Bất động sản cũng giống các tài sản khác đều có chu kỳ khi giá thuê tăng hoặc giảm. Tuy nhiên, trong hầu hết các thị trường, nhà đầu tư có thể duy trì giá thuê trong một thời gian dài thông qua các hợp đồng cho thuê tài sản. Vì vậy, bạn có thể lên kế hoạch về mức thu nhập sẽ nhận được một cách chắc chắn hơn so với các loại tài sản khác ".

“Một điểm thu hút nữa đó là các nhà đầu tư có thể cải thiện giá trị tài sản theo thời gian thông qua các khoản đầu tư tang cường. Điều đó có thể giúp tang nguồn thu nhập của họ bằng cách tăng giá thuê." Green-Morgan nhấn mạnh

Những thế mạnh này được đề xuất bởi nghiên cứu của PGIM. Nghiên cứu này phân tích hiệu quả của các chiến lược đầu tư vào các quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ đầu tư tư nhân và bất động sản trong khoảng thời gian từ tháng 01/2000 đến tháng 03/2015 nhằm xác định alpha và beta của từng chiến lược. Theo nghiên cứu trên, bất động sản - bao gồm giá trị cốt lõi, giá trị gia tăng và giá trị cơ hội – có hiệu quả đầu tư đặc biệt tốt, với mức alpha cao nhất trong số các chiến lược được nghiên cứu (ngang với các quỹ đầu tư thâu tóm), cũng như tính đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Vấn đề quá tải

Tuy vậy nhưng sức hấp dẫn của bất động sản cũng có cái giá của nó. Mặc dù tiền vẫn tiếp tục chảy vào lĩnh vực này, nhưng dòng tiền vẫn chỉ tập trung vào một số loại tài sản nhất định tại các thành phố lớn.

"Hơn 50% tổng khối lượng giao dịch chỉ diễn ra tại 30 thành phố lớn nhất thế giới", Green-Morgan cho biết. "Thị trường bất động sản tại những thành phố này đã và vẫn đang là nam châm thu hút vốn đầu tư từ các tổ chức bởi tính ổn định của chúng."

Nhưng có một tác động không thể tránh khỏi lên giá trị và lợi suất đầu tư. "Một trong những thách thức lớn đối với bất động sản trong 5 đến 10 năm tới sẽ là làm thế nào để thu hút dòng vốn đầu tư vào các khu vực khác."

Xu hướng này đang bắt đầu diễn ra khi các nhà đầu tư tìm kiếm các cơ hội lợi nhuận từ các vị trí thứ yếu hoặc các phân khúc bất động sản khác.

"Ví dụ như, xu hướng đầu tư vào nhà ở cho sinh viên, có sự tăng trưởng đặc biệt ở Anh, hiện đang dịch chuyển đến các địa điểm khác ở châu Âu và trên thế giới," Green-Morgan nhấn mạnh. "Một lĩnh vực khác đang thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư tổ chức là các khoản đầu tư vào logistics, đặc biệt là ở châu Âu và Hoa Kỳ. Bất động sản tại các thành phố nhỏ của Hoa Kỳ như Seattle, Austin và Portland cũng đang nhận được sự chú ý khi mà các tài sản này trở nên dễ đầu tư và mua bán hơn."

Đối với các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường và không quen với những phân khúc bất động sản hoặc khu vực đầu tư mới, hợp tác với các chuyên gia địa phương là một cách hiệu quả để tìm đến các tài sản vô cùng hấp dẫn này. "Chúng tôi đang nhìn thấy nhiều doanh nghiệp từ khắp nơi trên thế giới đã sẵn sàng hợp tác để tiếp cận thị trường. Và tôi nghĩ rằng xu hướng này sẽ tăng lên. "