Bài 1: Phiên đấu giá “bất thường” và những con số “phi thị trường”  

Nhắc tới thương vụ đất đấu giá tại Hoài Đức vừa qua, nhiều thành viên thị trường, từ các chuyên gia tới cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp mà người viết quen đều phải thốt lên “phi lý”, “điên rồ” khi nói về thương vụ đấu giá đất “đậm chất Thủ Thiên” vừa diễn ra hôm 19/8 vừa qua tại xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) bởi giá trúng cao ngang ngửa, thậm chí còn hơn đất mặt phố Bà Triệu (quận Hoàn Kiếm) theo bảng giá hiện hành công bố ngày 07/09/2023 của UBND TP. Hà Nội. Mức giá phi thị trường này sẽ gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế cũng như cả xã hội. 

Khi nhà đầu cơ quay cuồng trong cơn “sốt” đất đấu giá

Ngay trước thềm diễn ra phiên đấu giá đất tại Hoài Đức, thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức cho biết, tính tới thời điểm chốt hồ sơ cuối cùng, đã có hơn 700 bộ hồ sơ từ khoảng 400 người tham gia đấu giá 19 lô đất. 

Xét về tỷ lệ chọi giữa lượng hồ sơ đăng ký/số lô đất (1.000/19, tương ứng 53:1), số lượng hồ sơ và số người tham gia, phiên đấu giá đất này có lẽ chưa bằng phiên đấu giá cũng gây nhiều tranh cãi trước đó tại xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai, Hà Nội) về cả tỷ lệ chọi (6.000 bộ hồ sơ/68 lô đất, tương ứng 88:1) nhưng với thời gian đấu lên tới 19 tiếng từ 9h sáng ngày 19/8 đến 4h30 phút rạng sáng ngày 20/8 mới kết thúc), thì phiên đấu giá tại Hoài Đức được cho là không kém cạnh so với phiên đấu giá tại Thanh Oai.

Phiên đấu giá diễn ra trong nhiều giờ, với lực lượng người tham gia hùng hậu.

Trong suốt phiên đấu giá đất, hình ảnh “ăn cơm hộp, uống nước cầm chừng, ngủ gầm cầu thang lấy sức” trở thành hình ảnh tiêu biểu của nhiều nhà đầu tư trong số 500 người tham gia phiên đấu giá với mong muốn duy nhất là trở thành người tham gia vòng đấu cuối cùng và trở thành chủ nhân của lô đất siêu “hot” mặt đường nhưng cơ sở hạ tầng hạn chế và khả năng khai thác thương mại gần như không thể so sánh nổi với đất kinh doanh tại Bà Triệu.

Dẫu vậy, như chia sẻ của nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá, họ cũng không nghĩ rằng “sức nóng” của phiên đấu giá được đẩylên cao tới như vậy, thậm chí, như chia sẻ của ông Nguyễn Chí Hiệu, Phó giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, với số người tham gia đông đến như vậy, huyện đã buộc phải thực hiện đấu giá theo hình thức đấu vòng với dự tính ban đầu tối thiểu là 6 vòng bắt buộc với bước giá 6 triệu đồng/m2 với vòng để tránh tiêu cực xảy ra, nhưng cũng không nghĩ tới việc cuối cùng vẫn phải tới 10 vòng mới tìm ra người chiến thắng cuối cùng.

Nhưng ở đây, có hay không khai thác thương mại dường như không phải vấn đề cốt lõi, bởi chỉ cần trở thành người đấu giá là ngay sau đó, nhà đầu tư ngay lập tức có thể rao chênh từ từ 300 - 800 triệu đồng/lô ngay trong buổi sáng hôm sau cho những nhà đầu tư vào muộn và tiếc nuối vì không trở thành một trong những người được tham gia phiên đấu giá “nóng” nhất từ trước tới này ở một huyện vùng ven Hà Nội.

Các thủ tục trao tay suất trúng đấu giá cũng vô cùng đơn giản khi theo lời tư vấn của một môi giới rao đất qua diễn đàn trên mạng là chỉ “tiến hành ký hợp đồng cọc với chủ đất, tại thời điểm ký hợp đồng anh đóng tiền cọc + tiền chênh. Đồng thời hai bên ký ủy quyền định đoạt, sau đó nộp tiền trúng đấu giá theo quy định...".

Vị trí 19 lô đất vừa được đấu giá ở khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức.

Đây cũng là câu chuyện diễn ra ngay sau thương vụ đấu giá đất kỷ lục chỉ vài ngày trước đó diễn ra tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, huyện Hoài Đức khi chỉ sau vài giờ sau khi phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, xã Thanh Cao ghi nhận một lô đất có giá trúng lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm cùng nhiều lô khác cũng có giá trúng dao động 63 - 80 triệu đồng/m2, ngay lập tức sau đó nhiều lô đất đã được đưa lên “kệ” vào rỏ hàng rao bán của nhiều môi giới với mức chào chênh giá từ 300 - 600 triệu đồng/lô.

Nhiều môi giới ngay sau thời điểm trúng đấu giá cho biết nhiều người trúng đấu giá đã ký gửi ngay với sàn, khách mua vì "để chậm, có người khác vào tiền lô đẹp ngay". Nếu đồng ý mua chênh, nhà đầu tư cuối cùng sẽ phải nộp 50% tổng giá trị lô đất chậm nhất 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Một nửa còn lại anh cần đóng trong 90 ngày tiếp sau đó, theo Nghị định 126.

Việc nộp tiền đúng hạn và đủ số tiền rất quan trọng nếu không người trúng có thể mất tiền đặt cọc và quyền sở hữu đất. Do đó, nhiều nhà đầu tư ngay sau khi trúng đấu giá ngay lập tức ký gửi để có mức chênh cao "ăn theo" độ tăng nhiệt thị trường hậu đấu giá. Tuy nhiên, độ nhiệt thị trường có xu hướng giảm theo thời gian nên họ buộc giảm kỳ vọng lãi chênh từ lô đất trúng đấu giá nên liên tục điều chỉnh giá chênh.

Thực tế, nhiều môi giới sau đó liên hệ lại báo giá chênh còn 400 triệu đồng. Sau hai ngày, khoản chênh này còn 350 triệu đồng với lô mặt đường và 300 triệu các lô phía trong. Cá biệt số ít lô vị trí khuất mặt trong chỉ còn chênh 120-150 triệu đồng. Cho tới nay, việc kém thanh khoản khiến mức giá chênh giảm dần, thậm chí tới nay mức giá chênh có lô xấu chỉ còn trên dưới chục triệu đồng/lô

Khi hấp lực “đất sạch, cọc thấp” trở nên bất thường

Trong khảo sát công bố gần đây của Batdongsan.com.vn, đơn vị này cho hay, sau giai đoạn gần 2 năm trầm lắng, nhu cầu đất nền đã có sự gia tăng mạnh mẽ trở lại từ đầu năm. Điều đáng chú ý, tỷ lệ gia tăng theo hàng tháng, hàng quý và đặc biệt tăng mạnh trở lại trong giai đoạn quý II/2024 vừa qua khi nhu cầu tìm kiếm đất nền toàn quốc trong quý II/2024 tăng 33% so với quý I/2024. Trong đó, đáng chú ý các tỉnh miền Bắc, đặc biệt Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VARS) kiêm Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay việc đấu giá đất nhận được sự quan tâm của đông đảo người tham gia và mức giá bị đẩy lên cao đột biến thể hiện rõ nét cơn "khát" đất của người dân. Trong bối cảnh những năm gần đây số lượng dự án, đất nền, các sản phẩm bất động sản… "sạch" pháp lý cực kỳ khan hiếm, đi ra thị trường rất "nhỏ giọt" và có thể nói là gần như không có. Do đó, việc một dự án đủ pháp lý lại còn do chính nhà nước quản lý được tung ra thị trường sẽ thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư, sẵn sàng chi trả những khoản tiền khổng lồ để "ôm" đất. 

Tuy nhiên, khi nhắc tới 2 phiên đấu giá đất tại Thanh Oai, ông Đính cũng phải thừa nhận đang có những dấu hiệu về sự “bất thường” ở cả 2 phiên đấu giá đất vừa diễn ra với số người tham gia kỷ lục, hồ sơ kỷ lục và giá trúng đấu giá cao đến cả chục lần so với giá khởi điểm ở mức kỷ lục từ trước tới nay.

"Hoàn toàn có khả năng nhà đầu tư thông đồng tham gia đấu giá, qua đó đẩy giá đất khu vực lân cận tiệm cận mặt bằng giá mới để kiếm lời. Chưa kể Hà Nội là một đô thị trọng điểm với đặc điểm đất chật người đông, cung bất động sản luôn không đủ sức cầu nên việc nhà đầu tư lợi dụng tâm lý đó để kiếm lời hoàn toàn có thể xảy ra. Giá đất có thực sự đã cao tới như vậy hay không cần quan tâm là thực tiễn thời gian tới các nhà đầu tư trúng đấu giá có thực sự thực hiện việc thanh toán hay không. Câu chuyện đấu giá bỏ cọc tại Thủ Thiêm vẫn còn đó để cho chúng ta có cái nhìn thực tế hơn về tình trạng sốt đất này", TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Theo công bố của huyện Thanh Oai, tiền thu dự tính từ phiên đấu giá đất vừa qua là 404,6 tỷ đồng, chênh lệch giá khởi điểm 349 tỷ đồng (gấp khoảng 8 lần) với giá trúng đấu giá cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2, (chênh với giá khởi điểm là 88 triệu đồng/m2) và giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2 (chênh hơn mức giá khởi điểm là 43,1 triệu đồng/m2). Trong khi đó, dự kiến tổng số tiền huyện thu được từ phiên đấu giá lần này đạt gần 190 tỷ đồng, chênh hơn 11 lần so giá khởi điểm.

Tuy nhiên, nhiều thành viên thị trường đã tỏ ra lo ngại nhiều khả năng những lô đất trúng đấu giá cao nhất sẽ có nguy cơ bỏ cọc khi nhà đầu tư phải nộp số tiền khá lớn so với dự tính ban đầu. Chỉ tính riêng lô đất trúng đấu giá cao nhất tại Hoài Đức vừa rồi là 133,3 triệu đồng/m2, với diện tích 113m2, giá trị lô đất tương đương lên tới gần 15 tỷ đồng. Trong khi đó, lô đất trúng đấu giá cao nhất tại Thanh Oai cũng tổng giá trị lên tới gần 10 tỷ đồng.

(còn tiếp)