Nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay rất khan hiếm

Luật có, tiền có ...

Tại khoản 1, khoản 2, Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn 1 trong 3 hình thức, trong đó có hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Cục Thuế Hà Nội cho biết, ngày 22/5/2019, Bộ Tài chính đã có Công văn số 5884/BTC-NSNN về việc hướng dẫn thu, nộp, quản lý và sử dụng khoản thu bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Theo đó, về cơ quan quản lý thu và chế tài xử lý chậm nộp đối với khoản thu tiền sử dụng đất là Cục thuế. Về mục lục ngân sách nhà nước, căn cứ Thông tư số 324/2016/TT-BTC ngày 21/12/2016 của Bộ Tài chính quy định Hệ thống Mục lục ngân sách nhà nước, tiền sử dụng đất được hạch toán vào mục 1400 (thu tiền sử dụng đất), chi tiêu  theo tiểu mục từ tiểu mục 1401 đến tiểu mục 1449. Tiền chậm nộp của khoản thu bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 hạch toán vào tiểu mục 4944 “Tiền chậm nộp các khoản khác điều tiết 100% ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật do ngành thuế quản lý”.

Hiện nay, việc thực hiện thu khoản tiền tương đương quỹ 20% dành để phát triển nhà ở xã hội đang được Cục Thuế Hà Nội thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính nêu trên.

“Qua tổng hợp, tính đến thời điểm 25/9/2019, có 31 dự án trên địa bàn Thành phố phải nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định số 100 với tổng số tiền phải nộp là 2.927,5 tỷ đồng. Về cơ bản, các doanh nghiệp đã thực hiện nộp đúng và đủ vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế. Các trường hợp qua quá trình quản lý đánh giá có dấu hiệu chây ỳ, Cục Thuế kiên quyết thực hiện các biện pháp đôn đốc, cưỡng chế nợ thuế theo quy trình, quy định”, vị đại diện này cho hay.

Nhưng khó thực hiện vì lợi ích

Mặc dù việc phát triển nhà ở xã hội đã được quy định cụ thể trong luật, nghị định và nhu cầu với phân khúc này rất cao, nhưng việc triển khai trên thực tế còn nhiều vướng mắc, khiến nguồn cung rất khan hiếm.

Trong đó, việc thiếu quỹ đất là một trong những nguyên nhân quan trọng được nhiều địa phương viện dẫn cho việc phát triển nhà ở xã hội quá chậm như hiện nay.

Tuy nhiên, chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản thường niên lần II/2019 mới đây, một chuyên gia cho biết, nhiều vị lãnh đạo các tỉnh trong hội thảo thì hô to quyết tâm làm nhà ở xã hội, nhưng  ngoài hành lang thì bảo “dại gì mà làm, vì lấy đâu ra lợi nhuận, lấy đâu ra ‘màu’”. Do đó, một số địa phương không phê duyệt quy hoạch hoặc các doanh nghiệp “né” nghĩa vụ này, khiến nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một số địa phương đang làm không đúng quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội. Cụ thể, không phê duyệt quy hoạch dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội tại các dự án; có phê duyệt thì ở các góc khuất, khó đền bù giải phóng mặt bằng và tại các dự án doanh nghiệp làm nhà ở thương mại trước, còn phần làm nhà ở xã hội thì lại lờ đi.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích, quy định tại Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP cho thấy nhiều vấn đề nếu xem xét là sự bất cập của chính sách chung về quỹ đất nhà ở xã hội. Còn nếu xem xét cách giải quyết trong phạm vi hẹp, quy định tại Điều 5 không tương xứng giữa 3 cách lựa chọn.

Quỹ đất 20%, trong đó giá trị quyền sử dụng đất tại nhiều dự án hiện nay là theo cơ chế giá đất cụ thể để xác định chuyển sang loại đất ở (không thông qua đấu giá). Do đó, giá đất này là thấp so với giá thị trường, nên doanh nghiệp không lựa chọn việc giao quyền sử dụng đất (quỹ 20%) giá thấp cho Nhà nước, mà chọn cách nộp tiền sẽ có lợi hơn. Trong khi nếu khi thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp lại có xu thế bàn giao quỹ nhà để giao cho Nhà nước, vì giá nhà sẽ được tính ở giá cao, trong khi doanh nghiệp đang khó bán hàng.

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia cho rằng, Hà Nội cần có những giải pháp đồng bộ và quyết liệt trong phát triển nhà ở xã hội.

Ông Vũ Xuân Thiện, nguyên Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, theo quy định, các khu đô thị phải trích quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, nhưng các địa phương lại không đôn đốc các doanh nghiệp “nhả” đất đó ra, mà lờ đi để doanh nghiệp xoay xở chuyển đổi cuối cùng vẫn là làm nhà ở thương mại. 

“Đây là điều kiện bắt buộc, là trách nhiệm của chủ đầu tư đã được quy định trong Luật Nhà ở. Do đó, cần có những chế tài thích hợp để xử lý những đơn vị chưa tuân thủ theo luật định, nhằm đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của ba đối tượng chính trong công cuộc xây dựng nhà ở xã hội”, ông Thiện cho biết.

GS.KTS Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó hiệu trưởng Trường đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, nhìn chung, nhiều đơn vị đã thực hiện tốt quy định dành quỹ đất xây nhà ở xã hội, Hà Nội hiện đứng đầu cả nước về phát triển quỹ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, còn nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện nghiêm quy định này.

Luật sư Trần Đức Phượng cũng cho biết, đáng lo ngại, một số dự án khi chấp thuận chủ trương đầu tư về phần nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thì không có quy định, doanh nghiệp được miễn nghĩa vụ này, nhưng không dẫn chiếu về trường hợp được miễn thực hiện nghĩa vụ.

Nghị định 100/2015/NĐ-CP đưa ra nhiều hướng để doanh nghiệp có thể thực hiện là điều tốt, nhưng các lựa chọn này không thể tạo ra các khoảng cách chênh lệch quá lớn, mà làm thiệt hại đến chính sách chung về quỹ phát triển nhà ở xã hội. Để giải quyết bất hợp lý này, chúng ta cần phải xem xét lại chính sách chung của việc phát triển nhà ở xã hội, rất khó để có những quy định cân bằng vì thêm các thủ tục cho doanh nghiệp.

“Cần có những biện pháp, chế tài cụ thể, chi tiết từ đối tượng tiếp cận, đến việc triển khai thực hiện xây dựng nhà ở xã hội để bắt buộc các doanh nghiệp, địa phương phải thực hiện. Không vì những lợi ích riêng mà quên đi nhiệm vụ chung. Đặc biệt, các cơ quan quản lý cần minh bạch, mạnh tay với những chủ đầu tư nằm trong điều kiện xây dựng nhà ở xã hội, nhưng không thực hiện”, ông Phương nói.