Hy vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp nâng tầm vai trò của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.       Ảnh: Đức Thanh

Bên trọng, bên khinh

Trong tương quan với thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất sản xuất, kinh doanh, mà trọng tâm là đất thương mại, dịch vụ (TMD) còn rất mờ nhạt. Cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng đất TMD cũng kém hơn nhiều. Có thể thấy rõ trên một số phương diện sau đây.

Trong Luật Đất đai hiện hành, thuật ngữ đất TMD được nhắc tới 23 lần; đất sản xuất, kinh doanh được nhắc tới 5 lần, trong khi thuật ngữ đất ở được nhắc tới 137 lần.

Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thuật ngữ “đất thương mại, dịch vụ” được nhắc tới 20 lần, chủ yếu là quy định về định danh đất TMD, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất TMD; thuật ngữ “du lịch, nghỉ dưỡng” được nhắc tới 2 lần trong các điều luật về đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ. Trong khi đó, đất ở được nhắc tới 135 lần.

Đối với bất động sản trên đất, trong Luật Kinh doanh bất động sản có 59 lần nhắc tới “nhà ở”, trong khi các sản phẩm bất động sản khác như bất động sản du lịch không được nhắc tới cụ thể, mà nằm chung trong thuật ngữ “công trình xây dựng”.

Như vậy, riêng về dung lượng, quy định liên quan tới đất TMD nói chung và cụ thể cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng nói riêng còn khá khiêm tốn, trong khi để phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này cần sự điều chỉnh cụ thể, đầy đủ bằng pháp luật; tránh những vướng mắc bất cập do thiếu quy định, quy định chung chung, quy định không cụ thể.

Vì thế, các địa phương e ngại khi áp dụng để giải quyết những vấn đề cụ thể. Cái gì an toàn thì mới làm. Mà "an toàn" thì không thể giải quyết được các vướng mắc nóng bỏng, bức thiết của doanh nghiệp, người dân. Văn bản kiến nghị của doanh nghiệp và người dân chạy từ dưới lên trên, chạy vòng quanh và từ trên xuống dưới. Có một điểm chung của các văn bản phúc đáp là dẫn chiếu theo quy định của luật hiện hành. Phần lớn các kiến nghị của người dân và doanh nghiệp vì thế bị tắc.

Trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, rất tiếc, trong bảng chỉ tiêu không có từ nào nhắc đến đất sản xuất, kinh doanh hay đất thương mại, dịch vụ, mà chỉ nói đến đất khu kinh tế, đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và đất đô thị. Không có quy hoạch rõ các loại đất khác theo nhóm đất sản xuất, kinh doanh như đất TMD.

Luật Đất đai hiện hành thì phân thành 10 loại đất phi nông nghiệp, trong khi Quy hoạch sử dụng đất quốc gia không quy hoạch theo các loại đất này.

Chưa có quy định rõ ràng về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch, trong khi tại các quốc gia phát triển trên thế giới, các vùng lãnh thổ và ngay cả những nước có điều kiện phát triển tương đồng với Việt Nam trong khu vực Đông Nam Á, họ đã quy định từ lâu và có những chính sách ưu đãi vượt trội.

Minh chứng là Nhật Bản, Hàn Quốc (đảo Jeju), Đài Loan, Tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất (Dubai), Singapore (đảo Sentosa), Malaysia và Thái Lan thậm chí còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Lào còn thử nghiệm đặc khu kinh tế tại khu Tam giác vàng với chế độ sử dụng đất rất thông thoáng để thu hút đầu tư nước ngoài.

Chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ.

Hàng chục tỷ USD đang bị đóng băng

Theo tính toán của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, nguồn vốn khoảng 30 tỷ USD nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất TMD (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch) đang bị đóng băng do không thể tách sổ cho nhà đầu tư, hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp, người dân và quan trọng là chưa chuyển tải được thông điệp phát triển để tối ưu hóa việc sử dụng đất hiệu quả đối với loại đất “kim cương” này.

Hiện nay, chưa có thống kê chính thức, nhưng vốn hóa ước tính của các tài sản bất động sản trên đất TMD và những giá trị gia tăng của nó phải lên đến hàng trăm tỷ USD.

Nguồn lực này cần được tạo hành lang pháp lý đủ xứng tầm, đủ tốt, đủ thông thoáng, đủ hấp dẫn cho phát triển.

Cách tiếp cận chưa phù hợp cho phát triển bền vững

Thu ngay "một cục to" từ lúc giao đất ở đôi khi chuyển tải thông điệp sai về nguồn lực và năng lực - chỉ số đầu vào để xây dựng chiến lược, kế hoạch trung và dài hạn, kế hoạch hàng năm của một địa phương.

Trong khi đó, tiền thuê đất hàng năm theo vòng đời dự án lại rất ổn định, phù hợp với định hướng, tốc độ phát triển và năng lực hấp thụ vốn ở các địa phương.

Đất TMD là giải pháp tốt để không tạo ra các nguồn thu lớn đột biến như một số tỉnh thời gian vừa qua. Việc thu đều đặn ngân sách và phân bổ đầu tư tương ứng sẽ hạn chế việc đầu tư ồ ạt, lãng phí, tham nhũng, văn hóa nhiệm kỳ mất kiểm soát.

Tính đồng tốc của nguồn thu với phát triển bền vững nên được xem xét thấu đáo.

Từ chủ trương đến kinh nghiệm quốc tế

Quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần nâng tầm đất sản xuất, kinh doanh, trong đó trọng tâm là đất TMD theo hướng:

Tham khảo cách chúng ta xây dựng chính sách, pháp luật cho đất ở, nhà ở, từ chủ trương của Đảng đến pháp luật của nhà nước.

Thứ nhất, đất ở được coi là vấn đề liên quan mật thiết và trực tiếp với toàn bộ người dân.

Thứ hai, quyền có nơi ở hợp pháp của công dân là quyền Hiến định. Điều 22, Hiến pháp quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”; Điều 32, Hiến pháp quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về nhà ở” và Điều 59, Hiến pháp quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

Thứ ba, điều chỉnh đối với đất ở, nhà ở có Luật Nhà ở năm 2014 (với 183 điều, 47.420 từ) và ít nhất 7 nghị định, 12 thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.

Thứ tư, có rất nhiều chính sách liên quan đến đất ở, nhà ở như Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045; chính sách về đô thị hóa; chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở công vụ…

Tham khảo kinh nghiệm xây dựng pháp luật cho đất sản xuất, kinh doanh, trong đó có đất TMD của một số nước trong khu vực. Nghiên cứu và sớm ban hành luật riêng về các loại hình bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ. Ví dụ: Singapore có Luật Khách sạn 1954 (Hotels Act 1954 of Singapore), Luật Về khu công nghiệp 2021 (The Industrial Parks Act 2021); Thái Lan có Luật Khách sạn 2004 (Hotel Act B.E.2547);  Malaysia có Luật Khách sạn 2003 (Hotels Act 2003).

Có thể nói, trong các loại đất, đất ở và đất sản xuất, kinh doanh, mà chủ yếu là đất thương mại, dịch vụ mang lại lợi ích rất lớn xét dưới góc độ kinh tế - xã hội. Nếu đất ở mang đến lợi ích thiên về xã hội, thì đất thương mại, dịch vụ mang lại cả lợi ích kinh tế và xã hội, có sức lan tỏa, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ cần cách tiếp cận, sự quan tâm như đối với đất ở.

*TS-LS. Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO