Sốt đất theo quy luật

Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, từ đầu tháng 5/2018 đến nay, đất nền tại các điểm nóng sốt trên địa bàn TP.HCM như quận 9, Bình Chánh, quận 2… đã chững lại. Dù giao dịch chậm, nhưng giá đất vẫn không hề giảm.

Phân khúc đất nền dự án giảm lượng giao dịch, nhất là ở những khu vực có lượng giao dịch nhiều thời gian qua như Phú Nhuận (quận 9), Nam Long (quận 9), đất nền Hoàng Anh Gia Lai, Điền Phúc Thành... nhưng giá vẫn neo ở mức cao. Ngoại trừ tại huyện Cần Giờ, khoảng 1 tháng nay cả giao dịch và giá đất đều giảm mạnh, bởi có thông tin cầu Bình Khánh không làm nữa. Giá đất tại Cần Giờ đã giảm khoảng 20% so với thời điểm sốt đất giữa năm 2017. 

Nhiều khu đất ở ngoại vi TP.HCM và các tỉnh lân cận đã được các nhà đầu tư thu gom, chờ đợt sóng mới

Nguyễn Văn Hưng, nhân viên môi giới của Công ty Bất động sản Rioland, đang bán dự án tại đường Trường Lưu (quận 9) cho biết, hiện nay, tâm lý khách hàng đang nghe ngóng, thấy giá đất cao nên không dám bỏ tiền vào mua nữa, thị trường lại không có hàng mới. 

Đây cũng là tình trạng chung, không chỉ của thị trường bất động sản TP.HCM, mà cả các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương…

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Thăng Long (quận Tân Phú) lý giải, việc thị trường chững lại có nguyên nhân chính nằm ở quy tắc thị trường. Theo quy luật, đất nền luôn nóng sốt từ cuối quý IV năm trước và bùng phát mạnh ở quý I năm sau, sẽ hạ nhiệt ở khoảng tháng 5 hoặc tháng 6. 

“Quy tắc này đến từ dòng tiền trong dân và giới đầu tư. Thường những tháng cuối năm và đầu năm, lượng tiền mặt khá nhiều. Đây cũng là thời điểm mà nguồn hàng mới được doanh nghiệp địa ốc cho ra hàng, thị trường phát triển khi yếu tố nhu cầu và nguồn cầu đều có sẽ đẩy thị trường lên cao. Ở phân khúc đất nền, nguồn hàng mới luôn hạn hẹp, dẫn tới nhu cầu nhiều hơn hàng thực tế, vậy là xu hướng tranh nhau mua hàng, tạo ra nóng sốt là tất yếu. Nhưng vì hàng ít, tranh nhau mua sẽ dẫn tới cảnh hết hàng sớm, người mua sau chỉ còn mua qua mua lại và giá lúc này đã bị đẩy lên tới mức không thể cao hơn. Giá cao quá thì người ta không mua nữa, khi đó thị trường sẽ tự động cắt cơn”, ông Dũng phân tích.

Chờ đợt bùng phát mới

Phân tích về thị trường phân khúc đất nền, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, thực tế thị trường chỉ tạm ngừng sốt. Hiện nay, các chủ đầu tư bắt đầu thời điểm săn lùng quỹ đất để mua và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Sau khi đã có quỹ đất và việc tách sổ, phân lô được hoàn tất thì thị trường sẽ bùng phát trở lại. 

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, hiện giới đầu tư đua nhau gom quỹ đất để chuẩn bị cho đợt ra hàng mới. Bà Phạm Kim Tuyên, Giám đốc Công ty Bất động sản PCT Land cho biết, công ty của bà đang cử một đội đi “săn” quỹ đất tại khu vực Bến Lức, tỉnh Long An, khi có quỹ đất rồi sẽ xin thủ tục tách thửa làm dự án phân lô. Theo bà Tuyên, hiện TP.HCM do quy định tách thửa mới rất khó nên buộc bà phải chuyển hướng về Long An đầu tư. Quỹ đất ở đây nhiều, dễ tách thửa, lại giáp TP.HCM nên việc phát triển dự kiến rất tốt.

“Thường thì nửa đầu năm chúng tôi tổ chức bán hàng, thời gian còn lại là đi săn quỹ đất”, bà Tuyên nói.

Với các doanh nghiệp địa ốc mới, để có quỹ đất phát triển thì ngoài việc đi săn quỹ đất, con đường M&A (mua bán - sáp nhập) được xem là lựa chọn tối ưu. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư Căn nhà mơ ước (DRH), ngoài những dự án đã triển khai thành công thời gian qua tại TP.HCM như Dự án căn hộ D-vela (quận 7), Dự án căn hộ Auraura (quận 8), hiện DRH đã mua lại được khá nhiều quỹ đất lớn, sẵn sàng cho “cuộc chơi” sắp tới. Được biết, DRH đã xin chủ trương để được đầu tư một khu đô thị lớn tại Bình Dương, sẽ triển khai vào quý IV/2018… 

Theo bà Tuyên, quy luật là cuối quý IV hàng năm, thị trường bất động sản sẽ lại bùng phát. Ở mỗi đợt sốt, giá luôn được đẩy lên, căn cứ theo giá những đợt sốt trước đó. Chẳng hạn ở khu vực quận 9, TP.HCM, kết thúc điểm sốt năm 2017 là 29 triệu đồng/m2, giá này sẽ tiếp tục giữ tới đợt sốt năm nay và giá bán khởi điểm ở mức 29 triệu đồng/m2. Đây là lý do vì sao giá đất luôn tăng, chứ không giảm.