Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khoảng vài tuần trở lại đây, làn sóng đổ xô đi mua đất nền đã bắt đầu thoái trào. Những điểm nóng tạo nên cơn sốt thời gian qua tại các khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Bình Chánh… đã bắt đầu hạ nhiệt. Đặc biệt, những khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối, hạ tầng dịch vụ đã xuất hiện tình trạng giới đầu cơ xả hàng.

Tại buổi giao lưu về diễn biến thị trường nhà đất do Câu lạc bộ cà phê bất động sản tổ chức cuối tuần qua, nhận định của nhiều thành viên tham gia thị trường cho biết, thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn phân hóa. Theo tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, dù mang tính cục bộ, nhưng sốt đất ảo đất nền thời gian qua là có thật.

Các dự án đất nền đáp ứng tốt nhu cầu ở thực vẫn đắt khách. Ảnh: Lê Toàn

“Với thị trường đất nền tại TP.HCM, những khu vực đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở, giá đất tăng là bình thường, nhưng còn với thị trường các khu vực xa lắc, xa lơ, đồng không mông quạnh ở Long An hay Nhơn Trạch, thậm chí là Củ Chi hay Nhà Bè…, giá đất tăng liên tục là điều không bình thường”, vị giám đốc này nhận định, đồng thời cho rằng, cơn sốt đất này có dấu hiệu đáng lo ngại là chủ yếu thu hút giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Với dòng sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật này rất dễ gặp rủi ro, chỉ cần có sự thay đổi chính sách cũng có thể khiến suất đầu tư bị ảnh hưởng mạnh.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, do thói quen lâu nay của người Việt, bất động sản liền thổ là của để dành, nên yếu tố có đất là quan trọng nhất. Dưới góc độ thị trường, đất nền, nhà phố từ lâu đã trở thành văn hóa đầu tư ăn sâu trong tiềm thức của người Việt.

Đặc biệt, thời gian gần đây, tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM ngày càng diễn ra mạnh mẽ, quy mô dân số ngày càng tăng. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông kết nối được mở rộng đã khiến thị trường đất nền, nhà phố cảng trở thành phân khúc được ưa chuộng.

Tuy nhiên, theo ông Quang, thời gian qua, có thực tế là một số khu vực bị thổi giá lên cao do đón đầu quy hoạch của các siêu dự án, hay những sản phẩm bất động sản nông nghiệp được thu gom với hy vọng sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa.

Loại sản phẩm này được xem là một loại hàng hóa, chủ yếu mua đi bán lại để kiếm lợi nhuận, còn thực tế chưa đáp ứng nhu cầu cầu sử dụng thật sự nên khi thị trường gặp khó khăn dẫn đến rủi ro nhất định. Còn với sản phẩm đất nền, mà cụ thể là đất tại khu Đông, nơi có hạ tầng giao thông phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng cao, giá đất có thể không còn tăng mạnh nhưng rất khó giảm.

Còn theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real,  thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản. Với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ đáp ứng được nhu cầu thật có thể trong một giai đoạn nào đó gặp khó khăn trong giao dịch do bị ảnh hưởng chung của thị trường. Tuy nhiên, thời gian sau khi thị trường bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.

“Lâu nay, với những người đầu tư địa ốc đất nền, nếu khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính mói chịu lỗ nặng”, ông Lộc nhấn mạnh.

Ở một góc độ khác, theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giá đất nền tại TP.HCM tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường bất động sản đã phục hồi là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 đến nay, đất nền tại khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý. Đối với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những dự án thì việc tăng giá với lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7 - 10%/năm.

Tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành dân cư… thì giá tăng 200 - 300% cũng là điều bình thường. Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở những khu vực đó không tăng. Còn những khu vực khác tăng trưởng 60 - 70% trong vài năm, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

“Với đất nền có giá trị sử dụng, đáp ứng tốt nhu cầu ở, việc tăng giá thời gian qua là hết sức bình thường. Điều đáng lo ngại là với loại sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật nhưng bị đẩy giá cao, đến một lúc nào đó tự động thị trường sẽ có sự điều chỉnh”, ông Hiển phân tích.