Nghịch lý

Chi phí đầu vào tăng cao, cùng với chính sách kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng và trái phiếu vào lĩnh vực bất động sản khiến thị trường tiếp tục bước vào chu kỳ trầm lắng cả về dòng tiền lẫn lượng giao dịch.

Diễn biến này đã phần nào phản ánh vào kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp với khoản doanh thu từ hoạt động mua bán nhà đất èo uột trong quý III/2022. Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp lại ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận cao, nhưng không đến từ bán sản phẩm dự án, mà từ nguồn khác.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi, dù ghi nhận hơn 36 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 16 tỷ đồng lãi ròng trong quý III/2022, nhưng toàn bộ các khoản thu không đến từ dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản.

Ngoài doanh thu từ hợp tác đầu tư dự án, Danh Khôi ghi nhận đột biến ở hoạt động tài chính khi đạt gần 15 tỷ đồng doanh thu (cùng kỳ chỉ hơn 300 triệu đồng). Theo thuyết minh, đây chủ yếu là doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng cổ phần mà Công ty đã thực hiện.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư LDG ghi nhận doanh thu thuần đạt 6,8 tỷ đồng, giảm 94% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá vốn hơn 7 tỷ đồng (giảm 87,5%) dẫn đến lỗ gộp 176 triệu đồng, trong khi cùng kỳ lãi 68 tỷ đồng. Nhưng nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến, đạt 71,4 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lãi hợp tác đầu tư và phạt chậm thanh toán, LDG thoát lỗ thành công khi lãi ròng gần 6 tỷ đồng.

Tại Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, báo cáo tài chính hợp nhất vừa công bố cũng ghi nhận doanh thu trong quý III/2022 giảm 99%, về còn 11 tỷ đồng so với mức gần 1.268 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Tuy doanh thu giảm sâu, song lợi nhuận của doanh nghiệp lại lên tới 718 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ nhờ doanh thu hoạt động tài chính. Lý giải cho việc này, Phát Đạt cho biết, do trong quý III/2022, Công ty đã hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu trong Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác, thu về 1.249 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh các chính sách vĩ mô như kiểm soát tín dụng và trái phiếu thì doanh thu bán hàng không mang lại nhiều kỳ vọng cải thiện lợi nhuận cho doanh nghiệp. Lượng hàng tồn kho lớn, dòng tiền kinh doanh bị âm, nên nhiều doanh nghiệp phải tăng nợ vay để đảm bảo hoạt động. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đặt vấn đề về chất lượng lợi nhuận trên báo cáo của các doanh nghiệp.

Thách thức kế hoạch lợi nhuận năm

Thời điểm đầu năm 2022, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã rất lạc quan đưa ra kế hoạch kinh doanh khi nền kinh tế trên đà phục hồi sau đại dịch. Nhưng thị trường những tháng đầu năm sôi động bao nhiêu thì đến quý II, III lại trở nên ảm đạm bấy nhiêu và dự báo những tháng cuối năm không có nhiều tín hiệu tích cực.

Tại Công ty cổ phần Đất Xanh, trong 9 tháng của năm 2022, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp lần lượt đạt 4.598 tỷ đồng và 929 tỷ đồng, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ. So với kế hoạch kinh doanh cả năm, Đất Xanh mới thực hiện 42% và 40% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận.

Năm nay, Đất Xanh đặt mục tiêu doanh số bán hàng đạt khoảng 500 triệu USD, riêng Dự án Gem Riverside khoảng 300 triệu USD, tuy nhiên, dự án này vẫn đang chờ giấy phép xây dựng. Hai dự án Opal Cityview và DXH Parkview tại Bình Dương sẽ được dời từ quý III/2022 sang năm 2023, trong khi dự án Lux Star tại TP.HCM cũng dời kế hoạch bán hàng từ quý IV/2022 sang năm 2023.

Nguyên nhân phải dời kế hoạch bán hàng được Ban lãnh đạo Đất Xanh cho biết là do thị trường bất động sản gặp khó khăn, xuất phát chủ yếu từ động thái thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà, ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án, bên cạnh việc cấp phép dự án tiếp tục bị siết chặt.

Những doanh nghiệp phải lùi kế hoạch bán hàng cho thấy thị trường địa ốc đang trong giai đoạn khó khăn. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, mối lo của doanh nghiệp hiện nay không đơn thuần là vướng mắc pháp lý dự án, lệch pha cung cầu, mà là dòng tiền.