Sòng phẳng nhìn nhận, bất động sản vẫn đang bị “thổi giá” quá cao so với thu nhập của người dân, dẫn tới, người có nhu cầu ở thực thì không với tới, còn giới đầu cơ thì đông nghìn nghịt, vì lợi nhuận “lướt sóng” cao gấp nhiều lần lãi vay. Bởi vậy, khi siết room tín dụng, lãi suất tăng cao, các cấp trung gian “vỡ trận” theo hiệu ứng Domino là hiển nhiên. Nhưng, đây mới chỉ là một trong những khâu quan trọng để “dọn dẹp” thị trường, đưa bất động sản trở về giá trị thực phù hợp với nhu cầu của người dân.

Các dự án nhà ở xã hội được xây dựng kỳ vọng sẽ thay đổi sự “lệch pha”, giúp thị trường bất động sản bền vững. Ảnh: Lê Toàn

Bài 5: Có nên cho “ngậm sâm” để “nuôi bệnh ác tính”?

Khi một thị trường mong manh, dễ vỡ

Tiếng “kêu cứu” của ngành bất động sản hiện nay làm tôi nhớ tới nghiên cứu công bố hồi tháng 5/2022 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) làm… nức lòng những người trong ngành này. Đó là, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%; có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.

“Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%, thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%. Tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…”, nghiên cứu của HoREA nêu rõ vai trò quan trọng của bất động sản.

Nhưng, từ sự đổ vỡ theo hiệu ứng Domino khi cơ quan chức năng chỉ mới làm “động tác” siết room và tăng lãi suất, cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam quá mong manh, không phải là một thị trường bền vững. Cụ thể, thị trường đang bị “lệch” tất cả các pha, từ cung - cầu, tín dụng tới chính sách, dẫn tới sự “mất tích” của nhà ở bình dân và sự thống lĩnh của phân khúc nhà ở/căn hộ cao cấp (chủ yếu dành cho người mua đi, bán lại).

Một thị trường đúng nghĩa, theo chia sẻ của TS. Trần Du Lịch tại hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững” (tổ chức tháng 7/2022), thì phải có 3 thị trường, gồm: thị trường mua bán; thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Nhưng ở Việt Nam mới chỉ có thị trường mua bán.

Thế nên, công bố của HoREA để khẳng định vị trí của ngành bất động sản (chi phối nhiều ngành nghề) lại có mặt trái, khi có thể “gây tai họa cho nền kinh tế”, bởi “nhà nhà, người người kiếm nhà, kiếm đất mua để đầu cơ, đẩy giá đất”, hình thành một thị trường quá mong manh.

Cứu như thế nào?

Thủ tướng Chính phủ vừa lập Tổ Công tác nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản với 8 thành viên đại diện “mọi góc độ” của thị trường bất động sản, như xây dựng, đầu tư, tài nguyên - môi trường, tài chính, công an, ngân hàng và Văn phòng Chính phủ.

Việc này khiến giới bất động sản, đặc biệt là ở TP.HCM, Hà Nội “khấp khởi”, bởi thông qua tổ chức hiệp hội (như HoREA), họ đã “kêu” suốt nhiều tháng qua do lâm tình cảnh dự án “đứng hình”, thanh khoản “đứt”, có tập đoàn phải cắt giảm 50% nhân sự, có doanh nghiệp phải đi vay tín dụng đen...

Thực ra, bản chất “cứu bất động sản” chính là khơi thông thanh khoản, cho dòng tiền “chảy ra”. Bởi tiền đang bị “kẹt” trong bất động sản là chính, ở dạng trái phiếu, ở dạng tài sản thế chấp ngân hàng, không có lưu thông trong nền kinh tế, nên khó có thể kích thích tiêu dùng, tăng tiêu thụ sản phẩm.

Thế nên, trong một “rừng” kiến nghị giải pháp cứu bất động sản của HoREA, chỉ 1 dòng ngắn gọn “nới room tín dụng thêm khoảng 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 - 200.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm” lại gây tranh cãi “nảy lửa” từ dư luận tới chuyên gia.

Vậy, có thể nới room không?

Mới đây, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho hay, tín dụng 10 tháng năm 2022 tăng trưởng 11,5%, trong khi nguồn vốn chỉ tăng 4,8%, nên “ngay cả khi Ngân hàng Nhà nước có nới thêm room tín dụng, thì ngân hàng thương mại cũng không đủ vốn để cho vay tiếp”. Đó là chưa nói, dư nợ cho vay và tổng huy động gần như tương đương nhau, các ngân hàng đang rất khó khăn trong hệ số an toàn vốn.

Với thực tế trên, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, với đa phần giới chuyên gia kinh tế, chính sách, thì khả năng cứu lúc này là chỉ có thể là “đúng người, đúng bệnh”, chứ không phải cứu kiểu đổ đồng. Bởi vì, phía sau “mạch máu” bất động sản có khoảng 40 ngành, nghề sản xuất - kinh doanh liên đới. Đó là chưa kể, nhiều doanh nghiệp, dự án có thanh khoản tốt đang bị “vạ lây” trong bối cảnh chung.

Cứu, là với những dự án bị ách tắc không phải do lỗi thị trường, như 64 dự án ở TP.HCM bị dừng từ năm 2017 đến nay để rà soát pháp lý vì sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hay do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm; những dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội đang bị vướng mắc; cấp sổ đỏ cho dự án đã bán cho khách hàng hoặc những dự án có khả năng thanh khoản cao và có chi phối lực lượng lao động ngành nghề lớn…

Kể cả khi phía ngân hàng chấp nhận rủi ro nới room vượt quá hạn mức tín dụng để cứu bất động sản, trong khi chờ hoàn thiện giải pháp xây dựng thị trường lạnh mạnh, thì cơ quan chức năng cũng không “đánh đồng”, bởi nếu cứu tràn lan, chẳng khác nào cho “uống sâm” để “nuôi bệnh ác tính”.

Một triệu căn nhà xã hội: Vẫn còn vướng mắc

Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.

Việc thực hiện đề án này sẽ giúp đưa thị trường bất động sản về đúng nghĩa và bền vững, bởi như chính thừa nhận của HoREA, thì thị trường bất động sản bền vững phải là thị trường mà trong đó, “phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu giữ tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”.

Chương trình cho vay nhà ở xã hội rất thiết thực, ý nghĩa, góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, trong điều kiện tình hình kinh tế hiện nay, chi phí nguyên vật liệu và nhân công tăng cao, do đó, với mức vay tối đa không quá 500 triệu đồng để xây dựng mới 1 căn nhà trên địa bàn TP.HCM là chưa đảm bảo việc thực hiện. Cần phải nâng mức cho vay tối đa đối với các trường hợp vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở từ 500 triệu đồng lên tối đa không quá 1 tỷ đồng.

- Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh TP.HCM

Nhưng thực tế, theo Liên đoàn Lao động TP.HCM, thì “số lượng công nhân lao động tiếp cận nhà ở xã hội của Nhà nước hầu như không có điều kiện tiếp cận thông tin, cũng như không có khả năng tài chính, do tiền lương, thu nhập thấp, không có tích lũy”.

Điều này có nghĩa, với mức thu nhập hiện nay, công nhân khó lòng mua nổi căn nhà xã hội. Thế nên, theo các chuyên gia, cần tách bạch, hình thành mô hình nhà cho công nhân thuê, không mua bán, không bị đầu cơ, chỉ để đáp ứng nhu cầu chỗ ở và biến động việc làm.

Và muốn vậy, theo Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (HEPZA), phải điều chỉnh chính sách phù hợp. Theo quy định hiện nay, dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng thực tế, doanh nghiệp xây dựng dự án dạng này tại các khu chế xuất, khu công nghiệp đều đã phải thuê đất và trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê cho các công ty hạ tầng.

Tiếp đến, theo chính sách, chủ đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân được vay vốn ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội và Quỹ Đầu tư của TP.HCM. Tuy nhiên, hiện nay, vốn ưu đãi chủ yếu dành cho người mua nhà vay, còn chủ đầu tư xây dựng thì chưa được hưởng thụ chính sách này.

Cần một cuộc “cải cách” lớn

Tiếng là nhà ở xã hội, nhưng mức giá của phân khúc này đã ngang giá nhà bình dân và chỉ số giá đã cao gấp 20 lần thu nhập bình quân xã hội ở Việt Nam, do những biến động bao gồm cả nguyên vật liệu, trượt giá. Nhưng, dù mức giá nhà ở xã hội đã lên tới 29 - 30 triệu đồng/m2 (tại TP.HCM), thì cũng không ít người “bình thường” vẫn cố gắng “gồng lên” để mua, tức là, có nhu cầu lớn, nhu cầu thật.

Tuy nhiên, cái khó lớn nhất cho mô hình này lại là… nguồn vốn. Giai đoạn 2016 - 2020, Ngân hàng Chính sách xã hội được phân bổ 2.163/9.000 tỷ đồng, đạt 27% so với nhu cầu, còn các ngân hàng thương mại - đối tượng cho các chủ đầu tư vay vốn để làm dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, thì lại không được phân bổ vốn. Dẫn đến, sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, thì các dự án nhà ở xã hội hầu như bị dừng lại, dẫn đến thiếu nguồn cung.

Tiếp đến, là trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, mua bán nhà ở xã hội còn kéo dài, thậm chí phức tạp hơn các dự án nhà ở thương mại, khiến doanh nghiệp muốn làm cũng nản lòng. Chưa kể, việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp. Mặt khác, Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, trong khi trên thực tế, nhu cầu là rất lớn.

Như vậy, để cứu thị trường bất động sản bền vững, còn phải cần một cuộc “cải cách” lớn cả về cơ chế, chính sách.