Vươn tới mặt bằng mới

Tại TP.HCM, dự án Celesta Rise do liên danh Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long và Tập đoàn Keppel Land giới thiệu hồi cuối tháng 11/2020 đã thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục đối với một dự án căn hộ ở huyện Nhà Bè, TP.HCM với giá từ 45 - 51 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT. Theo thông tin từ các môi giới, mức giá này cao hơn hẳn khoảng giá phổ biến của các dự án lân cận quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2 chào bán trước đó, nhưng vẫn thu hút lượng lớn khách hàng quan tâm.

Tương tự, theo ghi nhận từ bảng giá cập nhật hàng tuần của Đầu tư Chứng khoán, dường như những tràng pháo hoa chào mừng lễ công bố Nghị quyết của Quốc hội về việc thành lập Thành phố Thủ Đức ngày 31/12/2020 đã tỏa sức nóng trước đó vài tuần, khiến giao dịch mua - bán bất động sản khu vực này trở nên vô cùng sôi động.

Mỗi lễ mở bán thời gian qua đều thu hút rất đông người quan tâm

Tại quận 9, phân khu mới của Vinhomes Grand Park là The Origami chào bán với mức giá lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 10 triệu đồng so với các phân khu mở bán giai đoạn cuối năm 2019.

Tương tự, dự án căn hộ King Crown Infinity tại quận Thủ Đức dù đang làm móng nhưng chào bán khoảng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này được xem là cao kỷ lục từ trước đến nay tại Thủ Đức, ngang bằng với giá bán một số dự án căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, trung tâm quận 2.

Tại khu vực Thủ Thiêm, giá bán căn hộ tiếp tục được đẩy lên cao, chẳng hạn như dự án The River Thu Thiem có giá bán trung bình 6.000 USD/m2, dự án The Metropole Thủ Thiêm do Công ty Quốc Lộc Phát làm chủ đầu tư và phát triển bởi Sonkim Land có giá bán lên đến 7.900 USD/m2, hay dự án khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm do Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương làm chủ đầu tư có giá bán đến 160 triệu đồng/m2...

Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Funi Bamboo cho biết, tại TP. HCM, một số dự án vẫn giao dịch rất sôi động, vượt ngoài kỳ vọng, bất chấp giá bán cao. Nguyên nhân của việc tăng giá là do nguồn cung khan hiếm và những tác động từ quy hoạch và hạ tầng.

Nhiều tháng qua, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt, chỉ có dự án đã được xem xét, được chấp thuận chủ trương từ trước và hoàn thành nhỏ giọt các hoạt động cấp phép xây dựng, đủ điều kiện bán hàng, dẫn đến giá bán tăng mạnh.

Diễn biến tăng giá theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cũng diễn ra khá tương đồng ở phía Bắc. Chẳng hạn, tại dự án đầu tay trong chiến lược Bắc tiến, Masterise Homes đã định giá căn hộ The Masteri Waterfront thuộc quần thể Vinhomes Ocean Park tại huyện Gia Lâm, Hà Nội, ở mức 50 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa từng có đối với một dự án căn hộ giáp tỉnh Hưng Yên và tương đương với nhiều dự án căn hộ dọc vành đai 3 ở trung tâm phía Tây của Thủ đô.

Khách hàng không ngại xuống tiền dù giá neo ở mức cao. Ảnh: Dũng Minh

Ngay kế bên The Masteri Waterfront, Tập đoàn Ecopark cũng chào bán tòa chung cư Sol Forest với mức giá từ 46 triệu đồng/m2, ngang ngửa nhiều dự án căn hộ có vị trí đắc địa tại khu vực quận Nam Từ Liêm.

Đối với phân khúc đất nền, nhà liền thổ, shophouse, có thể nhận thấy khu vực Hà Nội có mức độ trầm hơn về giá so với TP.HCM và ở phía Nam, quán quân tăng giá lại một lần nữa xướng lên cái tên Thủ Đức. Các khu vực trong phạm vi Thành phố Thủ Đức như quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 mấy tháng nay, giá bất động sản liền thổ nóng hơn lửa.

Trên các tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng... thuộc quận 9, đất mặt tiền đường được đẩy lên tới trên 100 triệu đồng/m2, tăng khoảng 35-40% so với trước đó vài tháng. Nhiều môi giới tại đây cho biết, từ khi khu đô thị của Tập đoàn Vingroup triển khai, cộng thêm Bến xe Miền Đông, Bệnh viện Ung bướu được xây dựng và thông tin tiến độ thành lập Thành phố Thủ Đức được đẩy nhanh cũng đẩy giá nhà đất tăng cao chóng mặt.

Là chủ nhân một trong những dự án có mức tăng giá ấn tượng nhất trong năm 2020, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, chủ đầu tư dự án Vạn Phúc City cho rằng, mức giá tăng do nhu cầu tiêu thụ thực kèm theo tiến độ triển khai của các dự án. Chẳng hạn, trong năm 2020, bản thân Đại Phúc Land đã bỏ ra 2.500 tỷ đồng đầu tư và hạ tầng, tiện ích, xây dựng. Đến nay, 95% hạ tầng toàn dự án và 10 tiện ích chủ đầu tư cam kết làm trong năm 2020 cũng đã hoàn thành như công viên, bệnh viện, quảng trường... Ngoài ra, “chủ đầu tư vẫn tiếp tục đầu tư các tiện ích khác, nên đây là những yếu tố thúc đẩy kỳ vọng tăng giá của các nhà đầu tư”, bà Hương nói.

Sẽ còn tăng trong năm 2021

Năm 2020 là một năm nhiều nốt trầm với thị trường bất động sản, nhưng theo nhìn nhận của các thành viên thị trường, điều này không đến từ những yếu kém nội tại nên thị trường với khả năng cung - cầu vẫn được duy trì sẽ sớm bật lại rất nhanh.

Trong giai đoạn vừa qua, theo nghiên cứu của nhiều tổ chức như JLL, CBRE hay Savills Việt Nam, mức tăng trung bình toàn thị trường đạt khoảng 7%/năm, riêng phân khúc chung cư giá rẻ có biên độ tăng mạnh nhất, trung bình khoảng 30%/năm trong 3 năm gần đây. Tuy nhiên, tiềm năng tăng giá còn lớn trong con mắt của các nhà đầu tư nước ngoài, bởi tỷ lệ gia tăng nhóm người giàu và trung lưu tại Việt Nam theo World Bank là cao nhất thế giới, đạt mức 25 triệu người vào năm 2025. Đồng thời, ngay cả với phân khúc căn hộ cao cấp hiện có giá từ 3.000 - 7.000 USD/m2 (tại TP.HCM), so với mặt bằng chung của nhiều quốc gia trong khu vực vẫn thấp hơn đáng kể và điều đáng nói hơn là tỷ lệ hấp thụ đối với những căn hộ này luôn ở mức cao.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn Việt Nam tại JLL chia sẻ, Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực, theo đó tầng lớp thu nhập trên trung bình sẽ có xu hướng tăng mạnh, quy mô hộ gia đình nhỏ hơn, thúc đẩy nhu cầu mua nhà lần đầu.

Theo bà Vân Khanh, cả trong giai đoạn vừa qua và sắp tới, phân khúc căn hộ cao cấp vẫn chi phối, trong khi nguồn cung căn hộ bình dân vẫn tương đối thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán. JLL đưa ra ước tính, mật độ căn hộ cao cấp tính trên đầu người tại TP.HCM tương đương mức ở Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia) và Manila (Philippines) và cao hơn Jakarta (Indonesia).

Nghiên cứu của JLL cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ ở tất cả các phân khúc đã hoàn thành tại TP.HCM và Hà Nội tính đến quý III/2020 đạt lần lượt 219.500 căn và 232.307 căn với giá bán sơ cấp mới chỉ trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2 và 34 triệu đồng/m2 (thông thủy).

Do đó, xét trong chu kỳ dài hạn, thị trường căn hộ vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung. Dưới tác động của Covid-19, để gia tăng doanh số, thời gian qua các chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm và các chính sách này sẽ còn tiếp tục làm tăng sức cầu trong thời gian tới đây.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung mới không nhiều do ảnh hưởng của dịch bệnh và vấn đề pháp lý trong khi nhu cầu mua nhà còn rất lớn. Tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng dân số nhanh và quy mô hộ gia đình giảm đã góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở của người dân, khiến giá nhà khó bình ổn.

Tuy nhiên, ông Đính cũng lưu ý rằng, trong làn sóng này, bởi có những chủ đầu tư mang tâm lý “nước lên, thuyền lên”, tăng giá sản phẩm một cách phi thực tế không dựa vào bất kỳ yếu tố nào, bao gồm thương hiệu, yếu tố tiện ích hay thuận lợi về hạ tầng giao thông. “Đây là những dự án mà người mua cần xem xét kỹ để tránh vào bẫy đẩy giá’, ông Đính lưu ý.