Nhà đầu tư ôm nợ

Những ngày giữa tháng 3/2021, phóng viên trở lại điểm nóng sốt đất ở tỉnh Bình Phước là xã An Khương và Tân Lợi, huyện Hớn Quản - vùng phụ cận sân bay Técníc trong quy hoạch.

Trời vẫn nắng chang chang, nhưng không khó để nhận thấy rằng, chỉ nửa tháng sau khi cơn sốt đất lên đến đỉnh điểm, vùng quê đã trở lại yên bình, không còn tiếng còi xe inh ỏi, tiếng người huyên náo...

Cơn sốt đi qua, sự vắng lặng trở lại.

Cụ thể, tuyến đường liên xã An Khương - Tân Lợi đã không còn nhiều điểm tư vấn mua bán đất, băng rôn rao bán và quảng cáo cũng đã được gỡ bỏ. Giới “cò” đất cũng không còn cắm chốt, chèo kéo, dụ dỗ người dân mua bán đất…, trái ngược với hoàn toàn với khung cảnh những ngày cuối tháng 2/2021.

Liên lạc vào số điện thoại trên bảng rao bán đất nền còn sót dọc hai bên đường để hỏi mua đất, chúng tôi nhận thấy người bán không còn hét giá trên trời như trước đó. Nếu như cách đây 2 tuần, một 1 m ngang tại khu vực này được rao bán với giá 350 - 400 triệu đồng thì hiện tại chỉ còn được rao giá 200 triệu đồng.

Ghé vào một quán nước gần UBND xã An Khương, phóng viên được anh Hiền, một chủ doanh nghiệp chuyên về vận chuyển tại khu vực cho biết, ngay sau khi nghe được thông tin sẽ có quy hoạch mở rộng sân bay, anh đã giao mọi việc kinh doanh của công ty cho vợ để cùng nhóm bạn đi lướt sóng đất.

Ba người trong nhóm của anh hùn vốn được 10 tỷ đồng rồi đi lùng sục tìm mua những lô đất gần mặt tiền đường để dễ bán lại và chỉ trong vòng chưa đầy 2 tuần, anh và các bạn kiếm được hơn 1 tỷ đồng tiền lãi.

“Chẳng thể làm gì mà nhanh có lãi như mua đi bán lại bất động sản thời gian qua”, Hiền tươi cười cho biết.

Chưa thể xác định được câu chuyện của nhà đầu tư kiêm "cò" đất này kể đúng sai đến đâu, nhưng không thể phủ nhận rằng, đã có nhiều nhà đầu tư thắng lớn do “lướt sóng” đón đầu những dự án quy hoạch, hạ tầng hay các siêu dự án lớn triển khai…

Dù vậy, đó chỉ là số ít nếu so sánh với lượng nhà đầu tư “mắc cạn” vì chạy theo các thông tin mãi chỉ nằm trên giấy, hoặc không kịp thoát khi cơn sốt đi qua.

Ngay cả một số người ban đầu “trúng quả” vì mua vào đầu cơn sốt và bán ra đúng đỉnh, nhưng cũng khó kiềm chế lòng tham, tiếp tục “ôm” thêm các lô đất lớn hơn và rồi mắc kẹt.

Đơn cử như trường hợp của bà Hằng, một nhà đầu tư tại quận 7, TP.HCM đã âm thầm cầm cố căn nhà trên đường Huỳnh Tấn Phát để lướt sóng “đất gần sân bay Hớn Quản Técníc”. Sau khi thắng lớn lúc đầu, bà vay mượn thêm 7 tỷ đồng để gom đất với số lượng lớn hơn, nhưng trớ trêu thay, khi bà Hằng ôm vào thì cũng là lúc cơn sốt bắt đầu hạ nhiệt. Giờ đây, nhà đầu tư này như đang ngồi trên đống lửa vì sắp đến hạn phải thanh toán tiền vay, lãi suất ngày càng dày lên, trong khi đất vẫn chưa bán được.

“Vừa rồi cũng có người ngỏ ý mua lại lô đất với giá giảm 40 - 50 triệu đồng/m ngang, nhưng thế thì lỗ quá nên tôi không bán”, bà Hằng nói.

Doanh nghiệp cũng sợ

Không khó để nhận ra rằng, đa số các cơn sốt đất diễn ra trong khoảng 3 năm trở lại đây đều có một “kịch bản” tương tự nhau: Chỉ cần một vài thông tin nhỏ giọt như doanh nghiệp A, doanh nghiệp B kéo về đầu tư, hay khu vực sắp được quy hoạch một hoặc nhiều dự án lớn… qua lăng kính của các tay “thổi lửa” và nhiều diễn đàn mạng là có thể gây sốt và tạo thành một làn sóng đầu tư.

Bản thân các doanh nghiệp cũng không muốn sốt nóng xảy ra.

Thời gian gần đây còn xuất hiện những cơn sốt rất lạ lùng tại một số vùng quê hẻo lánh khi một vị lãnh đạo xuất thân từ vùng quê đó được bổ nhiệm lên vị trí cao hơn, các “cò đất” rỉ tai nhau và rỉ tai khách hàng rằng, thế nào vị lãnh đạo đó cũng ưu ái quê hương mình mà tác động để xây dựng các công trình hạ tầng lớn hay các dự án phát triển sản xuất - kinh doanh, du lịch… cũng theo đó mà kéo về?

Điều lạ là những lý do hết sức mơ hồ như vậy lại có sức hấp dẫn khiến rất nhiều người bỏ tiền tỷ ra để đón đầu cơn sốt và “lộng giả thành chân”, cơn sốt thật bỗng dưng xuất hiện.

Đáng nói là diễn biến này không chỉ tác động xấu đến thị trường địa ốc, đến tình hình an ninh xã hội tại địa phương khi kéo theo cơn sốt đất luôn là những băng nhóm “dân xã hội” xuất hiện, mà còn khiến các doanh nghiệp trong ngành bất động sản gặp không ít khó khăn.

Nói như ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, trạng thái sốt thực chất không có lợi cho thị trường, cũng gây bất lợi và thiệt thòi cho người mua và càng không mang lại lợi ích cho doanh nghiệp vì nó đe dọa tính bền vững của ngành kinh doanh này.

“Trong lịch sử, thị trường địa ốc đã chứng kiến không ít cơn sốt, dù chỉ nóng trong một vài tháng nhưng hậu quả của nó để lại vô cùng to lớn và lâu dài, có khi tạo ra chu kỳ khủng hoảng gần một thập niên”, ông Trung chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Tech Vietnam cho biết, khi bất động sản sốt nóng cũng có mặt tích cực là giúp thị trường xôn xao, thu hút được nhiều sự chú ý hơn, nhưng ngược lại, di họa lớn hơn nhiều khi cơn sốt đi qua, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường sẽ rất dễ phải “ôm đất” rồi “còng lưng” trả lãi ngân hàng, có khi gia đình ly tán vì đất. Và như “con chim thấy cành cong”, khu vực sốt ảo đó rất khó thu hút khách hàng sau đó, dù doanh nghiệp làm dự án bài bản, đàng hoàng.

Tương tự, bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc Đức Linh cũng cho rằng, doanh nghiệp không hề muốn thị trường xảy ra tình trạng sốt nóng, bởi họ không được hưởng lợi gì nhiều khi giá toàn tăng trên thị trường thứ cấp hoặc đất ven dự án lớn.

Theo bà Linh, cơn sốt thường đến và đi nhanh như một cơn gió, khi cơn sốt đi qua thì giá đất tại khu vực đó sẽ neo ở mức cao, lúc này doanh nghiệp gặp rào cản đầu tiên là khó tiếp cận được quỹ đất. Ví dụ như trước khi có cơn sốt, khu đất đó chỉ khoảng 5 tỷ đồng nhưng chỉ sau 1 tháng, giá đã tăng gấp đôi và việc thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng với người dân là vô cùng khó khăn.

Trong trường hợp doanh nghiệp mua được đất thì sẽ gặp rào cản thứ 2 là liên quan đến pháp lý, bởi theo bà Linh, trong hoặc sau khi thị trường sốt nóng, chính quyền địa phương sẽ có những động thái thay đổi chính sách nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô, tách thửa, công chứng…

Đơn cử như tại một số thị trường Vân Đồn, Đồng Nai, TP.HCM, Phú Quốc, hay gần đây nhất là thị trường Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng..., sau thời gian sốt nóng, hiện tại chính quyền không cho phép phân lô bán nền, khiến các doanh nghiệp có quỹ đất ở đây tiến thoái lưỡng nan.

“Tiêu chí lựa chọn khu vực để phát triển dự án của chúng tôi là tìm những khu vực nào không có sốt nóng, bởi tại những khu vực này giá đất còn mềm, thị trường ổn định và chính sách cũng thông thoáng, đồng nhất”, bà Linh nói.

Ở góc độ là chuyên gia nghiên cứu thị trường, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, hiện tượng sốt đất có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính từ nông - lâm nghiệp. Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm đã dùng đến đòn bẩy tài chính thì rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng.

Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất, vì thế, theo ông Khương, minh bạch thông tin quy hoạch từ phía chính quyền và sự tỉnh táo hơn từ phía người dân là tấm áo giáp an toàn để ngăn ngừa những cơn sốt ảo bùng lên.