Hiện nay, nguồn cung văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn đang khá dồi dào...

Đua thu hẹp văn phòng

Văn phòng Fundiin (start-up cung cấp giải pháp mua trước trả sau) trong tòa nhà trên đường Nguyễn Trãi (quận 5, TP.HCM) là nơi làm việc của đội ngũ trên 30 người, gồm khu vực chung, phòng CEO và một phòng họp lớn.

Gần đây, văn phòng này trở nên quá nhỏ bé so với nhu cầu sử dụng của Công ty. Ban lãnh đạo Fundiin quyết định chuyển đến một ngôi nhà mới cách địa chỉ hiện tại không xa. Họ cần một nơi làm việc rộng rãi hơn, để đáp ứng không gian làm việc cho đội ngũ nhân sự tăng gấp đôi trong năm nay.

Ông Nguyễn Ảnh Cường, CEO Fundiin chia sẻ, Công ty chuyển từ văn phòng có diện tích 145 m2 sang văn phòng 390 m2 (gần 80 chỗ), chi phí trên mỗi mét vuông không tăng nhiều. Đặc biệt, tòa nhà văn phòng đó phải chuyên nghiệp hơn, to hơn nhiều để có thể mở rộng khi Fundiin tăng quy mô.

Tuy nhiên, không phải start-up nào cũng hoạt động thuận lợi và phát triển để mở rộng văn phòng như Fundiin.

Khoảng 5 năm trước, nhu cầu về một văn phòng nhỏ, giá phải chăng tăng mạnh, thậm chí bùng nổ, khi có tới hàng triệu dự án start-up do người Việt, người nước ngoài sống tại Việt Nam thành lập mới mỗi năm. Thời điểm đó, báo cáo của các công ty nghiên cứu ghi nhận sự tăng trưởng liên tục của thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam.

Thế nhưng, thị trường văn phòng cho thuê đang chững lại khi nhiều khá nhiều start-up  phải rời bỏ thị trường, trong khi các nhà đầu tư thiên thần “gãy cánh”. Doanh nghiệp nói chung cũng có xu hướng hoãn kế hoạch mở rộng, hoặc chuyển tới những văn phòng có diện tích nhỏ hơn do áp lực kinh tế trong năm nay. Hàng loạt tòa nhà văn phòng khu vực trung tâm Hà Nội, TP.HCM có tỷ lệ bỏ trống 25 - 40%.

Anh Trần Tuấn Thiện, từng làm kỹ sư công nghệ cho một doanh nghiệp lớn ở Singapore quyết định về nước và làm việc tại các start-up công nghệ. Với số tiền kiếm được kha khá và được bạn bè hỗ trợ, hợp tác với vai trò nhà đầu tư thiên thần, anh quyết định khởi nghiệp. Dự án của anh có khởi đầu khá hoành tráng vào cuối năm 2020.

Giữa năm 2022, sau khi Covid-19 được kiểm soát, trước hàng loạt khuyến mãi được chủ cho thuê tung ra, anh quyết định chuyển văn phòng từ Coworking Space ở Thái Hà (quận Đống Đa, Hà Nội) đến một cao ốc trên đường Trần Hưng Đạo (quận Hoàn Kiếm).

Song, từ đầu năm 2023, chủ tòa nhà bắt đầu cắt giảm ưu đãi, chi phí tăng trở lại, giá không còn “hời”, nên đầu tháng 6 vừa qua, khi hết hợp đồng thuê, anh Thiện quyết định trả lại mặt bằng để chuyển về một chung cư tại Mỹ Đình.

“Chúng tôi bắt đầu gặp khó kể từ cuối năm 2022. Giọt nước tràn ly khi bên cho thuê thông báo tăng giá lên gần 50 triệu đồng/tháng kể từ tháng 6/2023. Vì không thể gồng nổi, chúng tôi quyết định chuyển văn phòng”, anh Thiện chia sẻ.

Rơi vào tình cảnh thậm chí còn bi đát hơn, chị Lý Phương Ly, sáng lập dự án khởi nghiệp về ứng dụng đặt phòng cho khách nước ngoài đi du lịch Việt Nam cũng quyết định rời bỏ thị trường sau 2 năm dịch.

“Chúng tôi đã đầu tư không kiểm soát trong cùng thời điểm, bị hao tổn nguồn lực, khó định hình thương hiệu sản phẩm”, chị Ly chia sẻ lý do trả lại văn phòng tại TP. Thủ Đức (TP.HCM).

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội) cho biết, tại thị trường Hà Nội, nhu cầu thuê văn phòng chủ yếu xuất phát từ các doanh nghiệp tư vấn luật, tư vấn tài chính, công nghệ thông tin.

Trong khi đó, các start-up có xu hướng chậm lại, thậm chí trả mặt bằng văn phòng trong năm nay, từ đó gây ra biến động về tỷ lệ lấp đầy cũng như giá thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội.

Dữ liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường về bất động sản cho thấy, nguồn cung đang dồi dào trở lại, còn nhu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp có xu hướng giảm.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý II/2023, tòa nhà Waterfront Tower chính thức được chào thuê ra thị trường, góp thêm gần 6.000 m2 sàn văn phòng tại TP.HCM. Ở chiều ngược lại, xu hướng trả mặt bằng đang vẫn đang tiếp diễn.

Số liệu thống kê chỉ ra, trong 6 tháng đầu năm 2023, 90% diện tích văn phòng được hoàn trả đến từ doanh nghiệp bất động sản, công nghệ và ngân hàng.

Cũng trong quý II/2023, lượng hấp thụ thuần ước tính ở mức âm 4.500 m2. Trong đó, hơn 70% giao dịch lớn liên quan đến trả mặt bằng hoặc di dời văn phòng thuộc khu vực trung tâm - nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất, có giá thuê cao nhất và cũng là thị trường chịu ảnh hưởng lớn nhất từ xu hướng trả mặt bằng. Khu vực cận trung tâm ghi nhận nhiều hoạt động di dời nhờ có khung giá thấp hơn, nhưng vẫn dễ dàng tiếp cận khu trung tâm.

... nhưng xu hướng trả mặt bằng vẫn đang tiếp diễn

Khách thuê nắm quyền chủ động trong giao dịch

Cần nhắc lại rằng, trong năm 2022, nguồn cung hạn chế đã khiến thị trường văn phòng trở thành “cuộc chơi” do bên cho thuê làm chủ. Khách thuê không chỉ chịu mức giá cao, mà còn phải tuân thủ nhiều quy định khắt khe.

Tuy nhiên, bước sang năm 2023, nguồn cung tăng, sức cạnh tranh trên thị trường văn phòng lớn hơn và “thế trận” đã dần đảo chiều. Hiện tại, khách thuê mới là bên nắm quyền chủ động trong các giao dịch.

Minh chứng rõ ràng nhất cho sự “nhượng bộ” của giới chủ là giá bắt đầu giảm. Khảo sát từ CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường văn phòng có dấu hiệu điều chỉnh từ quý IV/2022. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A trong năm 2023 có thể đạt xấp xỉ 22% và giá có thể giảm 4%.

Hiện giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP.HCM là 45,6 USD/m2/tháng, giảm 0,7% so với quý I/2023. Với văn phòng hạng B, giá trung bình là 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với quý I/2023 và 1,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Mặc dù cán cân thị trường có xu hướng nghiêng về khách thuê, nhưng các doanh nghiệp này vẫn phải đối mặt với khó khăn về tài chính và ngày càng chú trọng tới chi phí. Tâm lý này kéo dài từ nửa cuối năm 2022 đến nay đã tạo ra xu hướng cắt giảm quy mô, di dời sang mặt bằng có giá rẻ hơn, hay trả lại mặt bằng hoàn toàn của các doanh nghiệp. Không những vậy, kể cả các doanh nghiệp có tài chính tốt cũng ưu tiên phương án gia hạn mặt bằng văn phòng hiện tại nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian thiết lập văn phòng mới.

Các khảo sát cũng chỉ ra, khách thuê đã không còn bất chấp để sở hữu các văn phòng đắt đỏ tại khu vực trung tâm. Thay vào đó, xu hướng dạt ra vùng ven với các khu văn phòng nhỏ gọn, linh hoạt, giá thành hợp lý hơn dần lan rộng.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung và cả lực cầu của thị trường văn phòng TP.HCM có xu hướng dịch chuyển ra các quận rìa trung tâm. Với mức giá bình dân 15 - 20 USD/m2/tháng, khu vực vùng ven đang có tỷ lệ lấp đầy trên 90%.

Có thể thấy, thị trường văn phòng cho thuê đang có sự “giằng co” giữa khách thuê và chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, mà lực cầu lại giảm, bên cho thuê cần điều chỉnh để tránh hậu quả tiêu cực cho cả 2 bên.

Theo CBRE, trong năm 2023, sẽ có thêm 6 tòa nhà văn phòng mới với khoảng 170.000 m2 sàn (hạng A chiếm tỷ lệ 80%) được đưa ra thị trường.

Bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định, với chủ đầu tư, thì văn phòng cho thuê vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn. Đặc biệt, những chủ đầu tư sở hữu dòng tiền tốt, có tiềm lực tài chính và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng.

Tuy nhiên, bà Minh cũng lưu ý, hạn chế của mảng văn phòng cho thuê là ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng.

Ngoài ra, sự khác biệt về cơ cấu khách thuê cũng tạo ra những biến động khác nhau về tỷ lệ lấp đầy văn phòng. Tại Mumbai, Delhi (Ấn Độ), TP.HCM hay Hà Nội, một số ngành đang phát triển mạnh như tài chính và dịch vụ kinh doanh đã ghi nhận nhu cầu văn phòng tăng mạnh.

Savills Impacts dự báo, giá trị gia tăng từ các doanh nghiệp này dự kiến tăng trên 50% trong 5 năm tới, kéo theo mức tăng nhân sự 10% so với cùng kỳ.

Nhìn về những tháng cuối năm nay, bà Minh cho biết, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm nguồn cầu so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, đây là thời điểm khách thuê bắt đầu tính toán đến câu chuyện chuyển văn phòng của năm 2024 nhờ kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế.

Tuy mỗi thị trường có đặc điểm, tình trạng riêng cùng động lực phát triển khác nhau, nhưng văn phòng hạng A đạt các tiêu chí bền vững vẫn được đánh giá là sẽ tiếp tục thu hút khách thuê toàn cầu. 

Với những khách thuê có tiềm lực mở rộng văn phòng, nguồn cung chất lượng cao vẫn là lựa chọn hàng đầu. Dù khách thuê sẵn lòng rời khỏi khu vực trung tâm để có được diện tích lớn hơn, nhưng vị trí thuận lợi vẫn là tiêu chí quan trọng. Thực tế cũng cho thấy, những tòa nhà quá xa trung tâm tuy có chất lượng tốt, nhưng tỷ lệ cho thuê không cao và tăng rất chậm.

Công ty Cushman & Wakefield cũng ghi nhận xu hướng cải tạo và nâng cấp không gian văn phòng vẫn tiếp diễn tại Hà Nội, đặc biệt là những tòa nhà cũ tại khu vực trung tâm.

Về xu hướng, văn phòng chất lượng cao và đạt tiêu chuẩn xanh sẽ có nhu cầu lớn, bởi các công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia đang có xu hướng theo đuổi mục tiêu Net Zero với các cam kết giảm lượng khí thải carbon cùng với việc tuân thủ các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp)... Các chủ đầu tư nên nắm bắt xu hướng này và có kế hoạch cụ thể để đạt chứng chỉ nhằm thu hút khách thuê.