Lựa chọn mở rộng sản xuất kinh doanh tại Việt Nam cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư nước ngoài sẽ được hưởng ưu đãi thuế quan khi các Hiệp định thương mại tự do như TPP, EFTA, EVFTA được thực thi.

Năm 2016, tổng diện tích cho thuê các khu công nghiệp tăng 5% so với nửa cuối năm 2015. Mặc dù nguồn cung tăng, công suất cho thuê vẫn tăng 70%. Đây là tín hiệu cho thấy các doanh nghiệp vẫn có nhu cầu mở rộng sản xuất hay thuê mới nhà xưởng. Sự tăng trưởng của bất động sản công nghiệp được hưởng lợi nhiều từ dòng vốn đầu tư trực tiêp nước ngoài không ngừng đổ vào Việt Nam.

FDI dịch chuyển

Vừa qua, trong báo cáo kinh tế vĩ mô của ngân hàng HSBC, một điểm đáng chú ý là nguồn vốn FDI được ghi nhận tăng trưởng đều với tổng giá trị tính đến tháng 8 năm 2016 đạt 9,8 tỷ USD, tăng 8,9% so với cùng kỳ năm 2015. Trong đó, lĩnh vực sản xuất và chế biến vẫn đứng đầu danh sách thu hút vốn FDI, tiếp theo là bất động sản và khoa học và công nghệ. Trên bản đồ sản xuất của thế giới, Việt Nam được nhìn nhận là ứng viên sáng giá với những ưu điểm về giá nhân công hay ưLGu đãi thuế quan khi tham gia một loạt các hiệp định thương mại tự do.

Trong nhóm 12 thị trường có giá nhân công rẻ, Việt Nam đang đứng ở ngưỡng trung bình, dưới 4.000 USD/năm, bằng khoảng một nửa so với giá nhân công của Trung Quốc với 9.000 USD/năm (mức cao nhất trong bảng xếp hạng 12 quốc gia có giá nhân công rẻ). Yếu tố này tác động không nhỏ tới quyết định di rời công xưởng của những tập đoàn nước ngoài hoạt động trong các ngành công nghiệp thâm dụng lao động như da giày, dệt may, chế biến, chế tạo.

Lựa chọn mở rộng sản xuất kinh doanh tại Việt Nam cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư nước ngoài sẽ được hưởng ưu đãi thuế quan khi các Hiệp định thương mại tự do như TPP, EFTA, EVFTA được thực thi. Chủ động hội nhập, kết quả là khai thông được hai thị trường xuất khẩu lớn là Hoa Kỳ và EU, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các thị trường trong khối Đông Nam Á về thu hút đầu tư nước ngoài.

Nhu cầu bất động sản công nghiệp

Thống kê của Cục đầu tư nước ngoài chỉ ra rằng, Hàn Quốc và Nhật Bản vẫn là những quốc gia có nhiều dự án đầu tư nhất tại Việt Nam, theo sau là Singapore, Đài Loan… Năm 2016, một số khoản đầu tư nổi bật có thể kể đến là tập đoàn LG (Hàn Quốc) đầu tư 1,5 tỉ USD vào nhà máy màn hình OLED ở Hải Phòng, tập đoàn Daikin (Nhật Bản) đầu tư 93,6 triệu USD xây dựng nhà máy sản xuất điều hòa lớn nhất tại Hưng Yên…

Ngay từ cuối năm ngoái, đất công nghiệp và nhà xưởng đã được chú trọng hơn để phục vụ các tập đoàn lớn nhỏ. Đến nửa đầu 2016, đã có thêm sáu khu công nghiệp (KCN) mới được thành lập cung cấp 700 ha diện tích cho thuê. Báo cáo bất động sản công nghiệp của bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills cho biết, tổng diện tích của 218 khu công nghiệp tập trung chủ yếu ở hai vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và miền Nam Việt Nam đạt 59.700 ha và diện tích cho thuê xấp xỉ 41.000 ha. Trong thời gian tới, 16 khu công nghiệp khác đang trong giai đoạn lên kế hoạch, dự kiến cung cấp thêm 18.600 ha diện tích cho thuê.

Tình hình hoạt động của các khu công nghiệp tại một số địa phương. Nguồn: Savills Việt Nam.

Nhìn vào biểu đồ nguồn cung và hoạt động của các khu công nghiệp ở hai khu vực trọng điểm miền Nam và miền Bắc, lợi thế về hệ thống cảng hàng không và cảng biển quốc tế, quỹ đất lớn khiến cho các khu công nghiệp của Tp.HCM được ưa chuộng hơn. Các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất (thường đạt từ 90 – 100%) gồm Amata, Mỹ Phước, Tân Thuận, VSIP. Bên cạnh “tam giác phát triển” Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam gồm: TP.HCM - Đồng Nai - Bình Dương, Long An đang định hình thành điểm phát triển khu công nghiệp chủ lực của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Tại Hội nghị xúc tiến đầu tư vào tỉnh Long An năm 2016, bên cạnh các dự án đầu tư vào trục giao thông kết nối, đáng chú ý có Dự án Cụm Công nghiệp Mekong với tổng vấn đầu tư 2,5 tỷ USD.

Nói về những yêu cầu cần cải thiện của bất động sản công nghiệp, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định: “Nhà đầu tư đánh giá cao việc kết nối nhà xưởng với các trục giao thông chính, lưu thông vận chuyển hàng hóa thuận lợi. Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư hơn nữa và tăng tỷ lệ lấp đầy trong các khu công nghiệp, các địa phương cũng cần tìm giải pháp để kích các khu đô thị nhà ở, thương mại để thu hút người dân về sinh sống.”

Minh họa cho sức hấp dẫn từ những khu công nghiệp đô thị, ông Troy Griffiths, nhắc tới Tập đoàn Sembcorp Industries với dự án Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP) đã có 20 năm hoạt động ở Việt Nam. VSIP hiện diện ở 6 tỉnh thành trên khắp Việt Nam được đầu tư về cơ sở hạ tầng hiện đại, hệ thống xử lý chất thải đạt tiêu chuẩn quốc tế, là lựa chọn của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi đặt chân vào Việt Nam. Đến nay, VSIP đã thu hút được 9 tỷ vốn đầu tư từ hơn 600 doanh nghiệp thuộc 30 quốc gia và vùng lãnh thổ. 

“Có thể thấy, sự hiện diện của các đơn vị phát triển khu công nghiệp nước ngoài cũng kéo theo sự gia nhập của nhà đầu tư nước ngoài, vì uy tín của họ đã được khẳng định. Nói như vậy không có nghĩa là nhà đầu tư khu công nghiệp nội không có chỗ đứng trên thị trường. Ví dụ, khu công nghiệp Yên Phong của Công ty Đầu tư Phát triển hạ tầng Viglacera đã thu hút được 3 tỷ USD từ Samsung Display Việt Nam, hay khu công nghiệp Đồng Văn 2 của tập đoàn đầu tư phát triển Việt Nam VID là điểm đến của các dự án triệu đô của các tập đoàn từ Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc.” Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết thêm.   

Đối với miền Bắc, nguồn cung bất động sản công nghiệp khu vực này chỉ bằng một nửa so với miền Nam, trong đó bốn điểm sáng là thành phố Hải Phòng, Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc. Với lợi thế cảng biển quốc tế, Hải Phòng là tỉnh tiên phong trong phát triển khu công nghiệp ở phía Bắc. Nomura và Nam Cầu Kiên là những khu công nghiệp thành công tiêu biểu với công suất cho thuê luôn trên 90%. Tuy nhiên, giá thuê trung bình ở các khu công nghiệp Hải Phòng tương đối cao do thiếu những ưu đãi dành cho các nhà phát triển khu công nghiệp.

Ông Troy Griffiths nhận xét: “Ở vào địa vị các nhà đầu tư, việc nắm được các chính sách khuyến khích và ưu đãi đầu tư vào các khu công nghiệp trên địa bàn một tỉnh rõ ràng có lợi cho hoạt động sản xuất dài hạn rất nhiều. Ví dụ, địa phương hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách miễn giảm tiền thuê đất (trong khoảng 7 – 10 năm đầu), ưu đãi phí sử dụng hạ tầng khu công nghiệp sẽ ghi điểm trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.”

Có thể thấy, sự dịch chuyển đầu tư của các doanh nghiệp ngoại vào Việt Nam đã tiếp thêm động lực phát triển cho bất động sản công nghiệp. Bên cạnh loại hình cho thuê lại đất nền, nay các chủ khu công nghiệp tự đầu tư xây dựng các khu nhà xưởng hoàn chỉnh để phục vụ các nhà đầu tư có nhu cầu. Sự xuất hiện của loại hình “sản phẩm” này đang giúp các khu công nghiệp gia tăng lợi thế cạnh tranh.

Bài viết thể hiện quan điểm của Savills Việt Nam, tiêu đề do Báo Đầu tư đặt.