Dòng tiền luôn trực chờ

Bất chấp những biến động thời gian qua, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vẫn đổ mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam ở nhiều phân khúc. Đặc biệt, sự hiện diện của hàng loạt đại gia “lắm tiền nhiều của” đã phả hơi nóng vào cuộc đua mua bán - sáp nhập (M&A) lĩnh vực này.

Cụ thể, giữa tháng 7/2022, CapitaLand Development - nhánh kinh doanh phát triển bất động sản của Tập đoàn CapitaLand (Singapore) mua lại quỹ đất rộng 8 ha tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), dự kiến hoàn tất thương vụ vào quý IV/2023. Trước đó, một thương vụ khác được công bố bởi tổ chức đầu tư tư nhân Gaw Capital Partners có trụ sở tại Hồng Kông với Dự án Trung tâm dữ liệu cấp độ 3 có diện tích 6.056 m2 tại Khu công nghệ cao TP.HCM. Tháng cuối cùng của quý II/2022 cũng ghi nhận thêm thương vụ M&A dự án nhà ở tại huyện Thống Nhất (Đồng Nai) và M&A khu đất phát triển dự án ở TP. Thủ Đức.

Mới đây, sau hàng loạt dự án bất động sản tại Bình Dương hợp tác cùng Becamex IDC, Tokyu Corporation (Nhật Bản) tiếp tục công bố thành lập liên danh với Tập đoàn Danh Khôi để triển khai dự án căn hộ nghỉ dưỡng tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Có thể thấy, bất chấp nhiều khó khăn đang diễn ra, bất động sản Việt Nam vẫn là “mảnh đất lành” được các nhà đầu tư nước ngoài giàu tiềm lực quan tâm. Điều này nằm ngoài dự đoán của nhiều chuyên gia khi cho rằng, bất ổn thị trường có thể khiến dòng vốn ngoại chậm lại.

Tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2022 do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường có nhiều cơ hội, nhưng cũng có rủi ro. “Câu hỏi đặt ra là chúng ta nên hăm hở bước tiếp, hay chậm lại quan sát thêm?”, CEO Cushman & Wakefield đặt vấn đề và cho rằng, có những yếu tố nền tảng rất hấp dẫn tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương và nhiều nhà đầu tư trả lời “yes, and yes” khi được hỏi có muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam không.

Dưới góc độ một nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bất động sản Việt Nam từ sớm, bà  Khanh Nguyễn, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh của Gamuda Land cho hay, năm 2010 cũng là thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản, nhưng Tập đoàn vẫn quyết định đầu tư vào Việt Nam. Lúc đó, những khu vực mà Gamuda Land chọn không quá cạnh tranh, nhưng Tập đoàn đã thành công với hướng đi đó.

Vì vậy, giai đoạn khó khăn này, Gamuda Land vẫn cam kết đầu tư mạnh mẽ vào thị trường Việt Nam. “Chúng tôi coi thời điểm này là giai đoạn điều chỉnh tiếp theo của thị trường. Chúng tôi đang mong đợi sự điều chỉnh về hành lang pháp lý vào năm 2023 để thị trường phát triển bền vững hơn”, bà Khanh Nguyễn nói.

“Khẩu vị” nhà đầu tư thay đổi

Sự quan tâm ngày càng lớn của các đối tác, doanh nghiệp bất động sản nước ngoài, sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã và đang góp phần nâng cao khả năng cạnh tranh, gia tăng thị phần, tham gia sâu hơn chuỗi giá trị bất động sản. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức tài chính khi tham gia thị trường Việt đang thận trọng hơn và nhu cầu “săn hàng” cũng thay đổi.

Chúng tôi đang mong đợi sự điều chỉnh về hành lang pháp lý vào năm 2023 để thị trường phát triển bền vững hơn.

- Bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh của Gamuda Land

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài có thể lập công ty ở một quốc gia nào đó và thông qua đó để bơm tiền về công ty tại Việt Nam thực hiện việc đầu tư. Cách thức của họ là mua một dự án đã hoạt động, sau khoảng 6 - 7 năm thì chuyển nhượng. Nếu biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính và rủi ro lạm phát, thì Việt Nam vẫn là “điểm nóng” để tham gia đầu tư. Việc họ rút vốn khỏi Việt Nam do lạm phát khó xảy ra, vấn đề là có dự án sạch để đầu tư hay không.

Đại diện Savills Việt Nam thông tin thêm, khi làm việc với các nhà đầu tư thời gian qua, Savills Việt Nam nhận thấy, họ tập trung vào những dự án có dòng tiền nhanh thông qua việc M&A các dự án văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp.

“Chưa bao giờ nhà đầu tư cho là thị trường bất động sản Việt Nam không còn cơ hội nữa. Đến thời điểm này, đây vẫn là điểm đến của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông”, ông Khương nói.

Theo bà Lâm Thị Ngọc Hảo, Phó tổng giám đốc KPMG Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp khó khăn, nhưng vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Dân số trẻ, tầng lớp trung lưu phát triển nhanh, tốc độ đô thị hóa cao tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội và mở ra tiềm năng phát triển nhiều loại hình dự án bất động sản.

Tuy nhiên, khẩu vị của các quỹ đầu tư ngoại đã thay đổi. Nếu trước kia, các quỹ đầu tư hay nhà đầu tư nước ngoài thường săn những dự án chuẩn bị triển khai, hoặc đang triển khai dở dang, thì nay, mối quan tâm của họ là những dự án đã hoàn thiện, đi vào hoạt động.

Các doanh nghiệp khi tham gia các thương vụ M&A cần lưu ý việc minh bạch các thông tin như hợp đồng kinh doanh, các khoản thanh toán. Khi tiền huy động vào, sẽ triển khai dự án nào, dự án nào dừng lại..., tất cả đều phải minh bạch. Đặc biệt, các công ty khi tiến hành M&A cần chuẩn bị quản trị và quản lý thật tốt.