Xin ông cho biết, trước khi Nghị định 76 có hiệu lực, việc mua bán, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản được thực hiện bằng cách nào?

Thực tế những năm qua đã có nhiều thương vụ có giá trị từ vài chục, vài trăm đến vài ngàn tỷ đồng được giao dịch thành công. Tuy nhiên, các thương vụ này được thực hiện dưới các hình thức như hợp tác đầu tư, chuyển nhượng cổ phần công ty, mua bán doanh nghiệp… Đến Nghị  định 76, việc mua bán, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản mới chính thức được pháp luật thừa nhận và các giao dịch mới trở nên chính thống.

Ông Phan Xuân Cần

Theo ông, quy định này sẽ tác động ra sao đến thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản?

Như tôi đã đề cập, từ nhiều năm qua, việc mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn diễn ra theo quy luật cung – cầu. Thực tế cuộc sống thường diễn ra trước, luật pháp sẽ căn cứ vào thực tế đó để có sự điều chỉnh cho phù hợp.

Tại Nghị định 76, Chính phủ đã chỉ rõ là cho phép chuyển nhượng dự án hoặc cho phép chuyển nhượng một phần của dự án và có những điều kiện đi kèm như là về hạ tầng, dự án được phê duyệt tỷ lệ 1/500, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… tức là tùy theo những điều kiện được chấp nhận. Quy định này sẽ làm cho việc mua bán, chuyển nhượng dự án được minh bạch hơn. Người mua, người bán sẽ không còn phải lách luật, sẽ đàng hoàng chuyển nhượng miễn là đáp ứng đủ điều kiện mà pháp luật quy định. Phần tài chính, thanh toán giữa 2 bên cũng minh bạch, được cơ quan Nhà nước chấp thuận, bảo hộ.

Nghị định này còn tạo điều kiện để các cơ quan trước đây cấp phép dự án thì nay cũng được cho phép chuyển nhượng dự án. Ngân hàng, công ty bảo hiểm… cũng sẽ mạnh dạn hơn trong việc tài trợ vốn, bảo lãnh cho các thương vụ mua bán… Như vậy, thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án có điều kiện thanh khoản tốt hơn.

Ngoài việc được luật pháp thừa nhận, đâu là động lực chính cho việc mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản thời gian tới?

Lý do để mua bán, chuyển nhượng dự án thì có nhiều, trong đó chủ đầu tư gặp khó nên phải bán dự án là một dạng. Cũng có chủ đầu tư bán dự án đi để thoái vốn, tái cấu trúc danh mục đầu tư, chuyển đổi chiến lược phát triển...

Việc mua bán, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản  được kỳ vọng sẽ làm thị trường sôi động hơn

Người đi mua cũng nhiều kiểu. Có người đi mua để tích lũy thêm tài sản cho chính mình; có những người mua tài sản để khai thác, sinh lời; có những chủ đầu tư mua dự án để nâng cấp, phát triển lên tầm mức mới. Tóm lại là bối cảnh mua bán dự án hiện nay là hết sức thuận lợi.

Hiện tại, các doanh nghiệp nhà nước đang đứng trước áp lực rất lớn trong việc thoái vốn đầu tư ngoài ngành, trong đó có bất động sản. Theo ông, đâu sẽ là những người mua chính trong các thương vụ này?

Người mua dự án có thể là nhà đầu tư trong nước sau thời gian phát triển tích lũy được khoản tiền mặt đáng kể; có thể là những người có khả năng thu xếp tài chính từ các nguồn khác nhau. Thực tế cho thấy, khoảng 2 năm trở lại đây, nhiều thương vụ giá trị từ vài trăm đến cả ngàn tỷ đồng đã được các nhà đầu tư trong nước thực hiện giao dịch như Vingroup, Novaland, FLC... Người mua cũng có thể là nhà đầu tư nước ngoài với nguồn tiền dồi dào từ các quỹ đầu tư sẵn sàng đổi vào bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận.

Kinh nghiệm cho thấy, khi thực hiện các thương vụ, nhà đầu tư trong nước thường quyết định rất nhanh vì thông thạo thủ tục, hiểu ngôn ngữ, phong tục tập quán của nhau, linh hoạt trong vấn đề thanh toán. Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài tiến hành các thương vụ thận trọng, bài bản hơn. Họ lựa chọn rất kỹ nhưng khi đã quyết thì mọi việc được tiến hành rất nhanh chóng, kể cả với những thương vụ lớn.