Nếu như trước đây, đất lúa chỉ cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển quyền sử dụng, thì với quy định mới hiện nay, các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có điều kiện, có khả năng trồng lúa, cũng được nhận quyền chuyển nhượng để đầu tư sản xuất.

Trong hội thảo về bất động sản mới đây, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, phân khúc này sẽ phát triển sôi động.

Thực tế, trong giai đoạn 2020-2022, tình hình giao dịch đất nông nghiệp khá nóng. Nhiều doanh nghiệp, cá nhân mua gom đất nông nghiệp với mục đích chuyển đổi phân lô bán nền, tạo nên cơn sốt thời điểm đó.

Dẫu nhận định thị trường sẽ sôi động hơn, nhưng thực tế, phân khúc đất nông nghiệp, đất rừng chỉ được sự quan tâm của các nhà đầu tư lớn, có tổ chức như doanh nghiệp. Bởi các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ rất khó khả thi.

Bà Hà Kiên, một môi giới kiêm đầu tư đất nhiều phân khúc ở Hà Nội, Hòa Bình, Thái Nguyên chia sẻ, hiện phân khúc đất nông nghiệp vẫn “im hơi lặng tiếng”, bởi thuế và phí chuyển đổi cho đất nông nghiệp, đất rừng khá cao, nên nhà đầu tư nhỏ lẻ không xuống tiền vào phân khúc này. Thay vào đó, những “tay to” có nhu cầu đầu tư lên tới hàng chục héc-ta đất lúa, đất rừng, để sau này họ sẽ quy hoạch lại thành đất dịch vụ, làm du lịch, thương mại, dự án nhà ở... có vẻ hào hứng tham gia cuộc chơi.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội chia sẻ, công ty ông đang lên kế hoạch “săn” đất rừng, đất nông nghiệp có quy mô lớn ở Hòa Bình, Thái Nguyên, thậm chí “đánh bắt xa bờ” khi vào hẳn Tây Nguyên tìm mua đất.

Liên quan đến việc chuyển mục đích đất nông nghiệp, ông Lê Văn Bình lưu ý, phải thực hiện theo quy hoạch, tuân thủ chỉ tiêu đất trồng lúa hơn 3 triệu héc-ta để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản cần cẩn trọng, phải hiểu rõ quy định của luật để tránh đầu tư không hiệu quả, mua giá cao lại khó thanh khoản.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2024, phân khúc đất nền có cải thiện với loại hình đất đấu giá và đất nền đã tách thửa. Trong khi đối với đất dự án, đất nông - lâm nghiệp vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi, thanh khoản ảm đạm, giao dịch chậm. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp muốn thoát hàng lúc này cũng khó.

Giám đốc một sản môi giới bất động sản phân tích, biên độ lợi nhuận đầu tư phân khúc này khoảng 25-30%/năm, nếu có thể chuyển đổi lên thổ cư thì sẽ đạt 35-40% một năm. Cơ hội tăng giá theo thập niên của đất nông nghiệp có thể tăng 3-5 lần giá trị, thậm chí cao hơn. Nhưng xét theo bảng giá đất dự kiến, để làm hồ sơ chuyển đổi thổ cư cho đất nông nghiệp, chi phí bỏ ra sẽ tăng gấp 9 lần so với hiện nay.

Chẳng hạn, nhà đầu tư muốn xin chuyển mục đích sử dụng và tách thửa lô đất nông nghiệp 1.000 m2 ở Đông Anh (Hà Nội) thì chi phí phải nộp tiền sử dụng đất hiện tại là 6,6 tỷ đồng, nhưng nếu tính theo mức giá của dự thảo bảng giá mới, số tiền này tăng lên 61,8 tỷ đồng. Như vậy, riêng tiền sử dụng đất, một lô đất 100 m2 đã hơn 6 tỷ đồng. Với giá này, người dân mua đất thổ cư có sẵn còn rẻ hơn tiền thuế phải nộp khi chuyển đổi đất nông nghiệp.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định, các trường hợp đất nông nghiệp nếu bỏ hoang, không sử dụng liên tục trong thời hạn 12-24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi. Như vậy, những nhà đầu tư đang ôm đất nông nghiệp sẽ phải gấp rút làm thủ tục chuyển đổi lên thổ cư, hoặc chuyển đổi canh tác nếu không muốn bị mất trắng.

“Nếu mua đất để đón sóng đầu tư, ăn theo quy hoạch, nhưng quy hoạch vùng bị treo, chậm triển khai hoặc bị điều chỉnh, nhà đầu tư có thể đối mặt với kịch bản xấu là bán không ai mua. Ngoài ra, mua đất nông nghiệp, nhất là những lô không thể chuyển đổi được, rủi ro vỡ nợ cũng có thể xảy ra nếu dùng đòn bẩy tài chính”, một nhà đầu tư trao đổi về rủi ro của việc ôm đất nông nghiệp hiện nay.