Các dự án bất động sản du lịch ở Bãi Dài (Cam Ranh, Khánh Hòa)

Hàng trăm dự án “đóng băng”

Ông Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho biết, ở Việt Nam, thời gian qua đã phát triển mạnh các loại bất động sản du lịch khác nhau như: khu nghỉ dưỡng (resort); biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla); nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (condotel); căn hộ khách sạn (boutique hotel); du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (service apartment); du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay).

Đến nay, có khoảng 150 dự án với gần 20.000 căn hộ du lịch, 5.000 biệt thự du lịch, nhiều dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động. Hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch cơ bản đã có khung pháp lý chung để điều chỉnh với 13 văn bản, bao gồm luật và văn bản dưới luật. Ngày 22/1/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 147/QĐ-TTg về phê duyệt Chiến lược Phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 với quan điểm: “Phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành và các lĩnh vực khác, góp phần hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại”, càng chứng tỏ việc phát triển bất động sản du lịch là cần thiết.

Tuy nhiên, ông Quyền nhận xét, mặc dù đã có khung pháp lý cơ bản, nhưng chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, chưa theo kịp thực tiễn, có chỗ thiếu thống nhất, chưa đồng bộ, gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là điểm nghẽn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh phân khúc này.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nêu quan điểm, ngành kinh tế xanh không thể phát triển được nếu không có phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Theo ông Lực, có 5 vướng mắc lớn liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Một là, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa được định danh.

Hai là, loại hình này chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch.

Ba là, chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu.

Bốn là, chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh về lĩnh vực du lịch của Việt Nam so với một số nước.

Năm là, chưa đồng bộ, thiếu nhất quán để phù hợp với đặc trưng riêng.

Khẳng định bất động sản du lịch là loại hình có nhiều tiềm năng, dư địa để phát triển, ông Cấn Văn Lực cho rằng, cần thay đổi tư duy phát triển, coi đây là lĩnh vực kinh tế, kinh doanh.

Để làm điều này, theo ông Lực, cần xây dựng quy hoạch tổng thể, dài hơi, có chính sách ưu đãi đầu tư phù hợp, nhất là cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc này. Bên cạnh đó, có biện pháp giải quyết những vướng mắc đang tồn tại trước đây đối với loại hình này.

Đề xuất giải pháp

GS-TS. Đỗ Văn Đại, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế TP.HCM nhấn mạnh, trước thực tế hiện nay rất nhiều khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) chưa được cấp “sổ đỏ”, các doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán bất động sản với nhà đầu tư rơi vào cảnh tiến không được, lùi không xong khi đối mặt với những tranh chấp, khiếu kiện của khách hàng, gây thiệt hại lớn đến uy tín của doanh nghiệp.

Về hệ lụy, ông Đại cho rằng, nếu tình hình không được cải thiện, nhà đầu tư sẽ không mặn mà với các loại bất động sản như vậy nữa. “Khi nhà đầu tư thứ cấp không muốn đầu tư thêm, doanh nghiệp không có thêm vốn để triển khai dự án. Lúc này, đất không được khai thác, công trình xây dựng cũng không được khai thác”, ông Đại nói.

Các nhà làm luật và chính quyền các cấp sớm tìm ra giải pháp hợp lý như ghi nhận thêm loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và tìm được hướng cấp “sổ đỏ” cho các chủ đầu tư thứ cấp trong các dự án đã được phê duyệt để tạo an tâm cho họ, tránh được hệ lụy.

Ông Đỗ Văn Đại đề xuất, với những dự án đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở, nhưng chưa triển khai xây dựng thì sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

“Đây là phương án tương đối hợp lý, hài hòa được lợi ích của các bên, bao gồm cả Nhà nước, nhà đầu tư và khách hàng. Đối với Nhà nước, phương án này sẽ tạo thuận lợi trong công tác quản lý mục đích sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh, họ không phải chịu thiệt hại từ những dự án đã đầu tư xây dựng khi phải mua bán quyền sử dụng đất ở với giá cao, thuế phí cao. Đối với khách hàng, họ sẽ tránh được nguy cơ tiềm ẩn khi mua các căn hộ du lịch, căn hộ nghỉ dưỡng, đa dạng hóa mục đích sử dụng đối với bất động sản mà mình đã mua”, ông Đại phân tích.

Tương tự, GS-TS. Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nêu quan điểm, về lâu dài phải sửa đổi các luật quy định trực tiếp như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… Tuy nhiên, trước mắt cần có văn bản hướng dẫn, gắn với các giải pháp cụ thể.

“Quốc hội có thể ban hành một nghị quyết để tháo gỡ những vướng mắc pháp lý của bất động sản du lịch. Đây cũng là giải pháp từng được áp dụng để giải quyết vấn đề tồn đọng về nhà đất do Nhà nước quản lý trước đây”, ông Phan Trung Lý nói.