Lợi nhuận của chủ đầu tư là phần thiệt của người dân?

Được xây dựng từ năm 1976, sau hơn 30 năm sử dụng, Khu chung cư Quang Trung đã xuống cấp trầm trọng. Năm 2010, UBND tỉnh Nghệ An có chủ trương quy hoạch xây dựng lại Khu chung cư Quang Trung và kêu gọi đầu tư. Theo đó, Công ty CP Tổng công ty Xây lắp Dầu khí Nghệ An được phép xây dựng Khu A; Công ty CP Địa ốc Vườn Xanh Nghệ An  xây khu B và Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội xây dựng khu C.

Khu A được thực hiện đầu tiên, nhưng Công ty CP Tổng công ty Xây lắp Dầu khí Nghệ An không đủ năng lực thực hiện, tiến độ thực hiện bị chậm nhiều năm, nên UBND tỉnh Nghệ An đã thu hồi giấy phép. Sau đó, ngày 21/11/2014, UBND tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty CP Đầu tư đô thị dầu khí Quang Trung (Công ty Quang Trung). Theo giấy chứng nhận đầu tư, tổng chi phí đầu tư cho Dự án Cải tạo khu A là 1.028 tỷ đồng, trong đó, chi phí cho giai đoạn I là 258 tỷ đồng.

Hai tòa nhà tái định cư tại chỗ CT2A và CT2B Dự án Khu A Quang Trung sắp được đưa vào sử dụng. Ảnh: Hoàng Hảo

Mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi xây dựng lại Dự án được quy định theo Quyết định số 5339 do UBND tỉnh Nghệ An ban hành ngày 5/11/2010. Theo đó, các hộ gia đình có nhà ở hợp pháp phải giải tỏa được bồi thường bằng nhà ở tái định cư với diện tích sử dụng bằng 1,2 - 1,3 lần so với diện tích sử dụng của nhà ở hợp pháp phải giải tỏa.

Tuy nhiên, khi tiến hành giải tỏa, nhiều hộ dân không đồng tình với phương án đền bù và mức bồi thường nói trên.

Theo ý kiến của nhiều hộ dân tại nhà A5, A3 và A1, đây là khu đất “vàng” có tổng diện tích mặt bằng hơn 3,5 ha nằm tại trung tâm TP. Vinh, nên có giá trị thương mại rất lớn. Ngoài ra, khu chung cư cũ có mật độ xây dựng 40%, với không gian cây xanh, sân vận động, khu vui chơi giải trí thông thoáng nên diện tích đất trống rất lớn. Nhưng bản thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng mới mà chủ đầu tư công bố và đã được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, thì mật độ các công trình xây dựng ở Khu A Quang Trung chiếm trên 60%, thay thế sân vận động, các khu vui chơi giải trí là 7 tòa nhà cao 15 - 19 tầng và 87 căn biệt thự liền kề.

Theo phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng được phê duyệt, thì một căn hộ ở chung cư cũ có diện tích 20 m2 sẽ được quy đổi sang căn hộ mới xây dựng có diện tích là 26 m2. Tuy nhiên, loại căn hộ có diện tích nhỏ nhất tại công trình mới là 51 m2, nên hộ dân muốn tái định cư tại chỗ sẽ phải trả thêm khoảng 250 triệu đồng cho phần diện tích chênh lệch (mức giá nhà tái định cư được chủ đầu tư ấn định 9.900.000 đồng/m2).

Theo tính toán của chủ đầu tư, toàn bộ các hộ dân hiện đang sinh sống ở khu A Quang Trung sẽ được sắp xếp vào 4 tòa nhà cao tầng mới, 3 tòa nhà cao tầng còn lại và 87 căn biệt thự liền kề bám các mặt đường sẽ được bán ra thị trường.

Nhà mới không dành cho người nghèo

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Chu Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý nhà (Sở Xây dựng Nghệ An) cho biết, giá thành xây dựng chung cư thương mại cao tầng ở TP. Vinh hiện nay vào khoảng 8 - 8,5 triệu đồng/m2. Với các dự án thuộc danh sách các dự án được ưu đãi về chính sách của tỉnh như Dự án cải tạo khu chung cư Quang Trung, chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất và được hưởng một số hỗ trợ khác theo quy định như hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, các công trình hạ tầng… nên giá thành sẽ thấp hơn.

Cần phải lưu ý thêm rằng, trên thị trường TP. Vinh hiện nay, nhiều dự án chung cư thương mại đang được rao bán với giá dao động xung quanh mức 10 triệu đồng/m2. 

Để triển khai dự án, ông Nguyễn Đức Tiến, Tổng giám đốc Công ty Quang Trung cho rằng, Hội đồng GPMB đã phát phiếu thăm dò ý kiến và qua thống kê đã có hơn 70% hộ dân đồng ý, đến thời điểm này thì con số đó đã tăng lên hơn 80%, với mức đền bù được chủ đầu tư đưa ra. Đến nay, chủ đầu tư đã gần hoàn thành 2 toà nhà CT2A và CT2B, để sang đầu tháng 6/2017 sẽ tổ chức việc sắp xếp tái định cư cho các hộ dân nhà A5, A6 và A1.

Thế nhưng, khi phóng viên tìm hiểu, nhiều hộ dân thuộc diện bị giải tỏa cho biết, không đồng ý với mức đền bù theo phương án mà chủ đầu tư đưa ra. Bà Nguyễn Thị Khiêm (cư dân nhà A1) lo lắng nói: “Nhà A1 toàn hộ nghèo, diện tích mỗi căn hộ chỉ trên dưới 20 m2, bây giờ chuyển sang chung cư mới có diện tích nhỏ nhất 51 m2 các gia đình phải trả thêm cho chủ đầu tư mấy trăm triệu thì chúng tôi lấy đâu ra tiền? Hôm họp dân, chủ đầu tư có nói sẽ làm việc với ngân hàng cho dân vay các gói ưu đãi trả dần trong 10 năm. Nhưng nếu như vậy, tính ra gia đình tôi phải vay ngân hàng khoảng 300 triệu đồng, mỗi tháng phải trả cả lãi lẫn gốc lên đến 4,5 triệu đồng, trong khi thu nhập của chúng tôi chưa đến 4 triệu đồng/tháng”.

Tuy nhiên, nỗi trăn trở của những người dân có hoàn cảnh như bà Khiêm sẽ không thể ngăn cản được tiến độ thực hiện Dự án, bởi tại Quyết định số 926/QĐ - UBND ngày 28/2/2011, do ông Lê Quốc Hồng, Phó chủ tịch  UBND TP. Vinh ký đã quy định rõ: “Đến thời hạn phải bàn giao nhà cho chủ đầu tư, nếu hộ gia đình nào không bàn giao, có thái độ chống đối thì sẽ bị cưỡng chế”. Đại diện chủ đầu tư cũng khẳng định, đến thời thời hạn bàn giao nhà, nếu trên 70% số hộ dân đồng ý, thì họ sẽ cưỡng chế những hộ còn lại.

Trước những diễn biến trên, luật sư Hoàng Văn Dào (Đoàn Luật sư Nghệ An) cho biết, với các hộ dân đã hoàn thành việc mua nhà của nhà nước (theo Nghị định 61 - CP, ngày 5/7/1994) và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, khi doanh nghiệp thực hiện dự án kinh doanh bất động sản thì phải thỏa thuận đền bù với người dân.

Ngoài ra, luật sư Dào cũng phân tích, Quyết định số 5339 của UBND tỉnh Nghệ An căn cứ theo Nghị định 147/2004/NĐ - CP (ngày 3/12/2004) và Nghị định 69/2009/NĐ - CP (ngày 13/8/2009), nhưng đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Quang Trung (18/5/2015), thì khi thực hiện dự án, việc đền bù phải tuân theo hướng dẫn tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Thế nhưng, việc đền bù tại Dự án Khu A Quang Trung hiện nay, UBND TP. Vinh vẫn căn cứ vào Quyết định 5339 của UBND tỉnh Nghệ An là không còn phù hợp. Hơn nữa, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở, trong đó điểm a, Điều 10 quy định rõ: “Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của công dân”. Bởi vậy, vấn đề đền bù tại Khu A Quang Trung cần được UBND tỉnh Nghệ An xem xét lại.