Nguồn cung căn hộ Hà Nội sẽ có mặt của những đại dự án ở ngoại ô.

Nguồn cung mở rộng ra ngoại thành

Tính chung 9 tháng năm 2020, thị trường Hà Nội có 10.700 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước, theo thống kê của CBRE. Riêng quý III/2020, Hà Nội đón thêm 3.500 căn mở bán, nhưng trong số này không có bất kỳ căn hộ hạng sang và căn hộ cao cấp nào. Hiện tượng này đã kéo dài trong 6 quý liên tiếp ở Hà Nội.

Các sản phẩm chung cư mở bán trong quý III chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân với số lượng tương đối cân bằng, lần lượt là 1.792 căn và 1.711 căn, chiếm tỷ trọng tương ứng 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong quý III là các dự án nhỏ và vừa, nằm xa trung tâm và ngoài đường vành đai 3, và thậm chí vươn ra khu vực ngoại thành như Thanh Trì.

Theo tính toán của các chuyên gia CBRE, giá bán chung cư trung bình trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội trong quý III/2020 đạt mức 1.325 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), giảm 4% so với cùng kỳ năm trước do tỷ trọng các dự án chung cư bình dân mở bán trong quý III cao hơn.

Với ngưỡng giá trung bình 1.325 USD/m2 nói trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - chi nhánh Hà Nội cho rằng, người mua với ngân sách 1,5 tỷ đồng chỉ mua được căn tối đa 50 m2. Nếu nhìn vào thị trường Hà Nội hiện nay, để tìm căn hộ có diện tích dưới 50 m2 và giá 1,5 tỷ đồng ở trung tâm quả là khó.

Trao đối với phóng viên Báo Đầu tư, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, không nên lo ngại xuất hiện khoảng trống sản phẩm căn hộ giá bình dân từ 1-1,5 tỷ đồng, bởi nhiều chủ đầu tư tính toán đa dạng sản phẩm nhắm đến cả người mua để ở và mua để đầu tư.

“Chủ đầu tư đã tính toán diện tích hợp lý để ngưỡng giá chung cư xung quanh 1-1,5 tỷ đồng, vừa phù hợp với nhu cầu lớn của những cặp vợ chồng trẻ lập nghiệp tại Hà Nội, người muốn mua căn hộ thứ 2 ở ngoại thành và nhà đầu tư thứ cấp”, bà An cho biết.

Savills Việt Nam đánh giá, với quy hoạch mở rộng đô thị Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã mở rộng từ các quận nội thành ra các huyện ngoại thành. Năm 2016, huyện Hoài Đức và Thanh Trì chỉ chiếm khoảng 10% nguồn cung căn hộ Hà Nội. Đến hết quý II/2020, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì đã chiếm 27% nguồn cung. Tổng số giao dịch tại các huyện này đạt 22% tổng số giao dịch trong nửa đầu năm 2020.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội sẽ có mặt của những đại dự án ở ngoại ô, gồm Xuân Mai Smart City (3.072 ha), Vinhomes Cổ Loa (299 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha). Đây là những dự án được xem là giải pháp “hạ nhiệt” cho những vấn đề kinh niên của Hà Nội như áp lực dân số, tắc nghẽn giao thông hay thiếu hụt hạ tầng.

Đón sóng đầu tư Bắc tiến

Savills Việt Nam cho biết, trong nửa cuối năm 2020, Hà Nội sẽ có 8 dự án được triển khai mở bán hoặc mở thêm giai đoạn tiếp theo, cung cấp gần 1.700 căn, chủ yếu ở huyện Đan Phượng và quận Hà Đông. Vingroup và Him Lam dẫn đầu nguồn cung tương lai trong nửa cuối năm 2020. Từ năm 2016 đến 2019, năm chủ đầu tư dẫn đầu nguồn cung mới, gồm Vingroup, Gamuda Land Việt Nam, Nam Cường Group, Bitexco và Vimefulland. Trong đó, Vingroup giữ “miếng bánh” thị phần lớn nhất, với 39% và dự định sẽ mở bán giai đoạn đầu của dự án Vinhomes Wonder Park ở Đan Phượng cuối năm nay.

Còn CBRE dự báo nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dao động khoảng từ 14.000 - 16.000 căn tính đến hết năm 2020, đồng nghĩa, thị trường Hà Nội sẽ chào đón khoảng 3.300 - 5.700 căn hộ chào bán mới trong quý IV. Chuyên gia CBRE cho rằng, nguồn cung căn hộ sẽ phục hồi trở lại năm 2021, với tốc độ phục hồi phụ thuộc nhiều vào triển vọng chung của nền kinh tế, nhưng có thể khẳng định sẽ chưa thể bắt kịp với sức tăng cung mạnh mẽ của giai đoạn 2018 - 2019.

Mức giá căn hộ sơ cấp được dự báo sẽ ổn định trong quý IV/2020 do nguồn cung từ phân khúc trung cấp vẫn thống lĩnh thị trường và mức cạnh tranh của phân khúc này cao hơn. Theo bà Nguyễn Hoài An, thị trường Hà Nội đang do các chủ đầu tư miền Bắc thống lĩnh.

“Trong năm 2021 và các năm sau đó, thị trường chung cư Hà Nội dự báo sẽ có những diễn biến mới với các dự án được đầu tư bởi chủ đầu tư nước ngoài và nhiều doanh nghiệp phát triển bất động phía Nam”, bà An nói.

Những doanh nghiệp này trước đây chỉ tập trung thị trường TP.HCM và các tỉnh phía Nam, nhưng nay do mặt bằng giá nhà ở TP.HCM đang khá cao, khiến họ khó tiếp cận các quỹ dự án mới tại đây, trong khi tiềm năng của thị trường Hà Nội còn rất lớn.

Về phân khúc thống lĩnh, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn tại Savills Hà Nội nhận định, chung cư hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội, dù các phân khúc đều sụt giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Với nhiều dự án hạ tầng đang hoàn thành, lợi nhuận dài hạn vẫn sẽ được bảo đảm.