Trong số 16 vấn đề còn chưa chốt được phương án tối ưu có quy định phương pháp định giá đất.

Quy định tại Luật Đất đai sửa đổi về trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất hay giao Chính phủ quy định là câu hỏi vẫn phải chờ câu trả lời từ nghị trường.

Cả ngày 3/11 Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo).

Đây là dự án luật rất khó, rất phức tạp, nhưng tối 2/11, tài liệu mới được gửi tới các vị đại biểu Quốc hội.

Trong số 16 vấn đề còn chưa chốt được phương án tối ưu có quy định phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng (Điều 159).

Báo cáo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho biết, một số ý kiến đề nghị cần quy định cụ thể hơn tại dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp minh bạch về vấn đề này; tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Các ý kiến này đề nghị cụ thể hóa cơ chế kiểm tra, giám sát thực hiện.

Có ý kiến đề nghị thiết kế 1 mục hoặc 1 chương về nội dung này, đề nghị Chính phủ có dự thảo Nghị định hướng dẫn các phương pháp định giá đất kèm theo.

Một số vị đại biểu đề nghị giao cho Chính phủ quy định chi tiết về các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất đối với từng loại đất, bảo đảm tính khả thi; bảo đảm độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định giá, bảng giá đất và người có thẩm quyền phê duyệt giá.

Một số ý kiến cho rằng, dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất, thì lại càng khó áp dụng. Có ý kiến đề nghị xác định rõ phương pháp tính giá đất, một phương pháp đối với một đối tượng rõ ràng để các cơ quan xác định giá đất sử dụng đúng phương pháp.

Tiếp thu ý kiến của ĐBQH, Dự thảo đã quy định rõ nội hàm các phương pháp định giá đất (bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh). Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự thực hiện của các phương pháp định giá đất.

Về trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án.

Phương án 1: Giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Báo cáo số 598/BC-CP đề xuất theo hướng này.

Phương án 2: Quy định tại Luật về trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Phương án 2 và xin ý kiến Quốc hội về nội dung này – báo cáo nêu.

Theo phương án 2 thì Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giákhi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này;

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Cũng vẫn thiết kế 2 phương án là quy định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Theo đó, để tạo thuận lợi cho người sử dụng đất có thể tính toán cụ thể chi phí đầu tư liên quan đến chi phí về đất, dự thảo Luật đã quy định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất.

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh theo tỷ lệ do Chính phủ quy định phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Về tỷ lệ này, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án.

Phương án 1: Quy định tại Luật về mức “trần” đối với tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp tiền thuê đất trả tiền hằng năm tăng so với chu kỳ trước và giao Chính phủ quy định tỷ lệ điều chỉnh cụ thể.

Tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh theo tỷ lệ do Chính phủ quy định phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ nhưng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của giai đoạn 5 năm trước đó.

Phương án 2: Giao Chính phủ quy định tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp tiền thuê đất trả tiền hằng năm tăng so với chu kỳ trước.

Tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh theo tỷ lệ do Chính phủ quy định phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Phương án 1 và xin ý kiến Quốc hội về nội dung này.