Lâu nay, sự cần thiết và quan trọng trong phát triển nhà ở thương mại giá rẻ đã là chủ đề nóng trên các diễn đàn, hội thảo về bất động sản. Là phân khúc có nhu cầu ở thực lớn nhất (khoảng 60-70%) và luôn được kêu gọi đầu tư, nhưng phần lớn nhà đầu tư lại chẳng mấy thiết tha. Điều này tạo ra sự khan hiếm nhà ở bình dân và làm cho giá nhà bị đẩy lên cao so với thu nhập của người dân.

Tại Hàn Quốc, giá nhà chỉ gấp 5-7 lần thu nhập của người dân, nhưng tại Việt Nam, số liệu thống kê không đầy đủ cho thấy, mức chi trả trung bình cho một căn nhà vừa túi tiền, chứ chưa nói tới nhà cao cấp, đã cao gấp 22-25 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Đây là một điều bất hợp lý và có thể gây ảnh hưởng tới tính bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Lượng tìm kiếm tin chung cư bán theo phân khúc tại Hà Nội và TP.HCM

Dẫn số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người dân gặp khó khăn về nhà ở, khoảng 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, cần phải xây dựng gần 1 triệu căn hộ...

"Dẫu vậy, kể từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội được giải ngân hết từ cuối năm 2016 đến nay, gần như phân khúc này không thể tiếp tục phát triển. Nguyên nhân chính là do chính sách xây dựng nhà ở xã hội không thực sự phù hợp", ông Võ nói.

Cũng theo ông Võ, Luật Nhà ở năm 2014 đã có một chương quy định về chính sách xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chính sách này mang tính bao cấp quá nhiều, không tạo ra được động lực xã hội trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có nhu cầu ở thực.

"Ngoài vấn đề không còn vốn ngân sách để giải ngân, việc một số quy định như nhà ở thương mại phải cắt lại 20% quỹ nhà để sử dụng vào mục đích nhà ở xã hội là không phù hợp về mặt không gian nhà ở, điều kiện sống. Thực tế, rất hiếm dự án thực hiện điều này", ông Võ cho hay.

Bên cạnh đó, tuy chính sách quy định không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế, doanh nghiệp vẫn phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện. Do biên lợi nhuận bị giới hạn nên cơ chế này không khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào đầu tư nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu trong đời sống xã hội cùng với giáo dục, y tế... Tuy nhiên, việc hạn chế cơ chế ưu đãi, khó tiếp cận nguồn vốn, thủ tục phức tạp... khiến việc phát triển nhà ở giá rẻ khó thực hiện.

Theo ông Chung, hiện nay, 80% người dân thành thị không thể mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại có chất lượng tối thiểu, dù có mức giá bán thấp.

"Chỉ xét riêng loại nhà ở có giá phải chăng thì mức chi trả bình quân cũng đã cao gấp gần 8-9 lần mức thu nhập của hộ gia đình trung lưu mỗi năm. 

Thực tế này cho thấy, cần phải nghiên cứu, chuẩn hóa và định danh lại nhà ở giá rẻ một cách nghiêm túc. Bên cạnh đó, cần có chính sách thỏa đáng về 'đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp', cũng như lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ như gói 30.000 tỷ đồng thì mới có thể thúc đẩy các doanh nghiệp tham gia thị trường", ông Chung đề xuất.

Dưới góc nhìn vĩ mô, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, cần phải xác định và làm rõ vai trò, nhiệm vụ của chính quyền các cấp trong việc phát triển nhà ở giá rẻ để vừa đáp ứng nhu cầu của đại bộ phân người dân, vừa giảm áp lực về ngân sách, đảm bảo chính sách nhà ở phát triển ổn định.

"Đối với doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, cần phải đảm bảo lợi nhuận thu được từ cho thuê nhà ở đủ trang trải cho việc bảo trì, hoàn vốn và có một phần lãi nhất định đối với khoản vốn đầu tư mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

Đối với chính quyền địa phương, việc chi ngân sách địa phương để giải phóng mặt bằng đầu tư xây dựng nhà ở và quản lý nhà ở sau khi cho thuê là nguồn ngân sách cố định trong các danh mục chi hàng năm của chính quyền địa phương, đảm bảo đúng nguyên tắc không làm giảm tài sản của chính quyền địa phương khi thực hiện chính sách nhà ở xã hội", ông Kiên nhấn mạnh.