Cổ phiếu KDH duy trì nền giá ổn định khi thị trường rung lắc

Trong bối cảnh nhiều cổ phiếu bất động sản chịu tác động tiêu cực từ thị trường, cổ phiếu KDH của Nhà Khang Điền đi ngược xu hướng và có dấu hiệu hút dòng tiền trở lại. Thống kê từ ngày 21/10 đến ngày 6/12, giá cổ phiếu này đã bật tăng 4%, lên 33.800 đồng/cổ phiếu. Trong khi đó, cùng thời gian, Chỉ số VN-Index giảm 0,8% và Chỉ số VN30 giảm 1,5%.

Giới đầu tư kỳ vọng thông tin tích cực khi Nhà Khang Điền đang bàn giao Dự án The Privia và có thể mở bán 2 dự án tại TP.HCM gồm The Emeria, The Clarita trong quý IV/2024 và quý I/2025.

Được biết, Dự án The Privia có tổng cộng 1.043 căn hộ, đã hoàn thành bán 100% căn hộ vào quý I/2024 và bắt đầu bàn giao trong tháng 10/2024. Công ty cổ phần Chứng khoán SSI (SSI Research) dự tính, Nhà Khang Điền có thể hạch toán doanh thu 800 căn hộ trong quý IV/2024, còn lại 243 căn hộ sẽ được hạch toán vào đầu năm 2025.

Với việc hạch toán Dự án The Privia, SSI Research ước tính, trong quý IV/2024, Nhà Khang Điền có thể ghi nhận doanh thu đạt 2.420 tỷ đồng, tăng 417% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ dự kiến đạt 558,4 tỷ đồng, tăng 798% so với cùng kỳ. Lũy kế năm 2024, Nhà Khang Điền ước tính doanh thu tăng 75,2%, lên 3.660 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ tăng 35,6%, lên 971 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Chứng khoán Agribank cũng kỳ vọng, việc bàn giao Dự án The Privia sẽ thúc đẩy kết quả kinh doanh quý cuối năm 2024 của Nhà Khang Điền.

Bên cạnh Dự án The Privia, để cải thiện dòng tiền, Nhà Khang Điền đang có kế hoạch mở bán 226 căn thấp tầng tại các dự án The Emeria và The Clarita, dự kiến bàn giao cuối năm 2025. 2 dự án này được kỳ vọng đóng góp doanh thu chủ yếu cho Nhà Khang Điền trong năm 2025.

Tuy nhiên, Công ty cổ phần Chứng khoán VPBank lưu ý, Nhà Khang Điền đang gặp rủi ro do việc triển khai dự án chậm hơn dự kiến, khiến chi phí đầu tư các dự án tăng do vốn hóa lãi vay và chi phí giải phóng mặt bằng tăng (hàng tồn kho tới 22.450 tỷ đồng). Thêm vào đó, thị trường bất động sản hồi phục chậm hơn ảnh hưởng tới tỷ lệ hấp thụ; giá đất điều chỉnh theo hàng năm dẫn đến chi phí đầu tư tăng; đặc biệt là tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu đã tăng trong vòng 5 năm do Nhà Khang Điền phát triển quỹ đất.

Ngoài ra, trái với kỳ vọng của nhà đầu tư khi Nhà Khang Điền đang bước vào điểm rơi lợi nhuận, thời gian gần đây, đơn vị này liên tục ghi nhận áp lực bán ra của nhóm cổ đông lớn. Trong đó, từ ngày 22/8 đến ngày 26/10, Quỹ Vietnam Ventures Limited thuộc VinaCapital bán ra 10.585.900 cổ phiếu KDH để giảm sở hữu từ 2,06% về 0,9% vốn điều lệ. Từ ngày 5/12/2024 đến ngày 3/1/2025, quỹ này tiếp tục đăng ký bán 1.535.270 cổ phiếu KDH để giảm sở hữu về 0,73% vốn điều lệ.

Áp lực nợ vay ngày càng “phình to”

Thực tế, kể từ năm 2020 tới nay, Nhà Khang Điền là một trong các doanh nghiệp bất động sản liên tục tăng tồn kho cùng sự mở rộng nợ vay. Trong đó, nếu năm 2020, dư nợ vay chỉ 1.845,1 tỷ đồng, thì tới ngày 30/9/2024, lên tới 7.808,4 tỷ đồng (tăng thêm 5.963,3 tỷ đồng), bằng 41,4% vốn chủ sở hữu.

Bên phần tài sản, từ ngày 31/12/2020 đến ngày 30/9/2024, tồn kho của Nhà Khang Điền cũng tăng 206%, tương ứng tăng thêm 16.111,98 tỷ đồng lên 22.449,98 tỷ đồng và bằng 71,03% tổng tài sản (đầu kỳ tổng tồn kho là 7.338 tỷ đồng và bằng 52,7% tổng tài sản).

Thực tế, để giảm áp lực nợ vay khi dòng tiền kinh doanh liên tục thâm hụt, mới đây, ngày 29/7/2024, Nhà Khang Điền đã chào bán thành công hơn 110 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 27.250 đồng/cổ phiếu để huy động hơn 3.000 tỷ đồng. Trong đó, tính tới ngày 1/10, Công ty đã giải ngân toàn bộ số tiền huy động bao gồm 2.700 tỷ đồng đầu tư góp thêm vốn vào Công ty TNHH một thành viên Đầu tư Kinh doanh nhà Phúc Khang để thanh toán các khoản nợ vay ngân hàng; 249,96 tỷ đồng thanh toán nợ vay của Nhà Khang Điền tại ngân hàng; và 50,04 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động.

Lý giải việc huy động vốn để trả ngân hàng, ông Vương Văn Minh, Tổng giám đốc Nhà Khang Điền cho biết, lãi suất cho vay của ngân hàng luôn biến động, việc phát hành cổ phiếu và sử dụng nguồn tiền thu được này để thanh toán nợ ngân hàng để đảm bảo cân đối, an toàn tài chính cho Công ty.

Có thể thấy, trong bối cảnh thâm hụt dòng tiền kinh doanh liên tục khi mà dư nợ vay tăng cao, Nhà Khang Điền đã phải đẩy mạnh phát hành cổ phiếu riêng lẻ để lấy nguồn tiền trả bớt nợ vay, thay vì chờ dòng tiền kinh doanh quay trở lại.