Hiện nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội rất dồi dào, nhưng không có nhiều dự án đáp ứng đủ điều kiện để được vay. Ảnh: Đức Thanh

Tín dụng bất động sản chưa ghi nhận đột phá

Thị trường bất động sản đang tăng nóng ở nhiều phân khúc. Bà Phạm Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý I/2025, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về thị trường bất động sản, một phần nhờ tín hiệu nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Năm nay, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng nhanh hơn và lãi vay tiếp tục đi xuống. Điều này góp phần kích thích nhu cầu bất động sản, bao gồm cả nhu cầu mua để ở lẫn nhu cầu đầu cơ.

Dù vậy, trên thực tế, tín dụng bất động sản chưa ghi nhận sự đột phá. Theo NHNN Chi nhánh khu vực II, tính đến hết quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng 1,15% so với cuối năm 2024. Trong đó, riêng tín dụng nhà ở chỉ tăng 0,67%.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, phó tổng giám đốc một ngân hàng thương mại lớn cho biết, ngân hàng này rất tích cực tìm kiếm dự án bất động sản đầy đủ pháp lý để giải ngân, song thực tế, số dự án đáp ứng điều kiện không nhiều. Phần lớn dự án bất động sản mà ngân hàng tiếp cận đều vướng mắc pháp lý. Nhiều dự án cả năm vẫn chưa tính được giá đất theo bảng giá mới, chưa kể các vướng mắc pháp lý cũ tồn tại nhiều năm…

Hiện NHNN chưa cập nhật tăng trưởng tín dụng bất động sản 3 tháng đầu năm 2025, song nhiều khả năng, tốc độ tăng vẫn chưa có gì đột biến so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Phát biểu tại một hội nghị của Chính phủ tổ chức cuối tháng 2/2025, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống đang đạt 3,48 triệu tỷ đồng, nhưng rất nhiều dự án gặp khó khăn. Theo Thống đốc, chỉ khi tháo gỡ được các khó khăn pháp lý, dòng tiền trong lĩnh vực này mới luân chuyển nhanh hơn.

Nhiều chuyên gia phân tích cũng khẳng định, hiện nay, dù chính sách tiền tệ đã được nới lỏng, song ngân hàng vẫn đang kiểm soát chặt các khoản vay liên quan bất động sản. Những dự án bất động sản không đầy đủ hồ sơ pháp lý, những doanh nghiệp sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính đều không dễ tiếp cận vốn.

Đối với người tiêu dùng, dù nhiều gói vay ưu đãi đã được các ngân hàng tung ra, nhưng nếu loại trừ thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà vẫn quanh mức 10%/tháng. Đây là mức lãi suất chưa hấp dẫn với người vay mua nhà.

Cho vay nhà ở xã hội: vốn đợi dự án

Hiện nay, nhu cầu vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất lớn, song do vướng mắc pháp lý và thiếu tài sản thế chấp, nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận vốn ngân hàng. Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi, phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản quý I/2025 sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Phát hành mới sụt giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp cao khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vẫn đang trong cơn khát vốn.

Với nhà ở xã hội, vốn không phải vấn đề đáng lo nhất. Vướng mắc lớn nhất liên quan đến nhà ở xã hội là thủ tục pháp lý, đặc biệt là thủ tục đấu thầu.

- TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia

Với ngân hàng, dư nợ tín dụng đang tăng nhanh hơn tốc độ huy động vốn (tính đến ngày 25/3/2025, tín dụng tăng cao gần gấp đôi tốc độ huy động vốn), khiến các nhà băng cũng phải đẩy mạnh quản trị rủi ro. Với bất động sản, ngân hàng ưu tiên giải ngân các dự án nhà ở thương mại đầy đủ pháp lý và các dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, với nhà ở xã hội, ngân hàng đang trong tình trạng “vốn chờ dự án”. Theo Hội Môi giới bất động sản, giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng (hiện đã lên tới 145.000 tỷ đồng) mới đạt 3,3%.

Bà Phùng Thị Bình, Phó tổng giám đốc Agribank cho hay, hiện nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội của Agribank rất dồi dào, nhưng không có nhiều dự án để cho vay. Agribank và một số ngân hàng mới đây cũng đã làm việc với Bộ Công an để giải ngân, nhưng chưa có dự án nhà ở xã hội nào để cho vay.

Dù vậy, bà Bình cho rằng, nếu cơ chế được tháo gỡ (giao Bộ Công an, Bộ Quốc phòng được tự chọn chủ đầu tư, tự duyệt người mua nhà mà không phải tuân theo các quy định hiện hành), thì gói tín dụng 145.000 tỷ đồng sẽ giải ngân rất nhanh.

Thực tế, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, với nhà ở xã hội, vốn không phải vấn đề đáng lo nhất. Vướng mắc lớn nhất liên quan đến nhà ở xã hội là thủ tục pháp lý, đặc biệt là thủ tục đấu thầu. Nếu được áp dụng cơ chế chỉ định thầu, thời gian thực hiện dự án sẽ được rút ngắn rất nhiều. Bên cạnh đó, “trần” lợi nhuận 10% và quy định chặt chẽ về đối tượng thuê/mua nhà ở xã hội cũng đang gây khó cho nhà đầu tư.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, riêng thực hiện quy trình tham gia đấu thầu, có doanh nghiệp mất đến 2 năm để “xin” được chấp thuận đầu tư. Như vậy, tính cả thời gian thực hiện dự án, với mức trần lợi nhuận 10%, doanh nghiệp chưa đủ trả lãi ngân hàng.

Cũng có ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay gói tín dụng 145.000 tỷ đồng còn cao khiến doanh nghiệp và người dân chưa mặn mà. Tuy vậy, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, đây là gói tín dụng thương mại. Theo đó, lãi vay của gói giảm 1,5 - 2%/năm so với lãi suất chung và ưu đãi 3 - 5 năm đã là sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng.