Các ngân hàng đang chờ để xin ý kiến từ Ngân hàng Nhà nước về mức phí bảo lãnh cho sản phẩm bất động sảnhình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực từ ngày 1/7, tức là đã được hơn 1 tháng. Thế nhưng, cho đến nay, nhiều chủ dự án bất động sản vẫn còn lúng túng trong việc thực hiện.

Cùng với đó, Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng mới được Ngân hàng Nhà nước ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 9/8 tới nhưng có vẻ chưa “thỏa mãn” khi không ít doanh nghiệp bất động sản cho rằng một số nội dung trong Thông tư này chưa giải quyết được những vướng mắc trong thực tế.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Ngọc, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Nội cho hay, đối với chủ đầu tư, quan trọng nhất là mức phí bảo lãnh như thế nào là hợp lý nhất để giá thành bán nhà không bị đội lên? Thứ hai, tài sản bảo đảm liên quan đến việc họ có ký được hợp đồng bảo lãnh hay không bởi không phải chủ đầu tư nào cũng đủ mạnh, đủ uy tín để có thể ký với ngân hàng những hợp đồng bảo lãnh mà không cần tài sản đảm bảo.

Thế nhưng, không có quy định nào về mức phí bảo lãnh cả, thế nên theo ông Ngọc thì các đối tác, doanh nghiệp bất động sản làm ăn với đơn vị ông thì vẫn chưa có doanh nghiệp nào ký được hợp đồng bảo lãnh vì đến nay vẫn còn lúng túng cả về quy trình ký kết bảo lãnh với ngân hàng và mức phí bảo lãnh.

“Chủ đầu tư không biết trả mức phí cho ngân hàng thế nào là phù hợp. Bởi lẽ, nếu ký với mức phí cao để dễ dàng ký với ngân hàng thì giá thành sản phẩm bị đội lên, còn nếu ký với mức phí thấp thì lại khó khăn trong việc thuyết phục ngân hàng ký cho mình hợp đồng bảo lãnh”, ông Ngọc nói.

Liên quan đến quy trình một hợp đồng bảo lãnh đối với ngân hàng, ông Ngọc cho rằng đó là việc ngân thàng thực hiện thường xuyên, dễ dàng nhưng để ký bảo lãnh đối với dự án nhà ở thì ngân hàng phải có một quá trình thẩm định dự án nhà ở đó để biết dự án như thế nào là đủ điều kiện được bán nhà và như thế nào thì được ký hợp đồng bảo lãnh, vì chỉ những dự án được phép bán nhà thì mới được ký hợp đồng bảo lãnh.

Tuy nhiên, để thẩm định một dự án nhà ở đủ điều kiện được phép bán nhà đối với ngân hàng thì có thể là thao tác khó khăn hơn do với thẩm định các hợp đồng tài chính khác.

Còn với người mua nhà, ông Ngọc cho rằng quy định hiện chưa bảo vệ được đúng và đầy đủ nghĩa vụ của người mua nhà.

“Giả thiết người mua nhà vi phạm tiến độ thanh toán, thì bên bảo lãnh có được quyền vin vào cớ người mua nhà chậm thanh toán, vi phạm hợp đồng mua nhà và từ chối bảo lãnh hay không? Mặt khác, trong quy định của Thông tư 07 có điều khoản quy định: Bên bảo lãnh có quyền từ chối bảo lãnh khi chứng minh được chủ đầu tư có chứng từ giả mạo. Hợp đồng bảo lãnh do chủ đầu tư ký với ngân hàng, người mua nhà không tham gia được hợp đồng bảo lãnh đó, về nguyên tắc họ cũng không có nghĩa vụ phải biết hồ sơ của chủ đầu tư ký với ngân hàng về bảo lãnh có bị giả mạo hay không nhưng chỉ cần có thông tin chủ đầu tư giả mạo là toàn bộ quyền bảo lãnh có thể bị ngân hàng từ chối”, ông Ngọc phân tích.

Cũng liên quan đến thắc mắc về mức phí bảo lãnh, đại diện của Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho biết, công ty đã làm việc với ít nhất 5 ngân hàng về việc bảo lãnh dự án nhưng đều chưa hoàn thành được vì không có quy định cụ thể về mức phí bảo lãnh là bao nhiêu. Do đó, các ngân hàng đều trả lời doanh nghiệp là phải chờ để xin ý kiến từ Ngân hàng Nhà nước về mức phí bảo lãnh.

Trước những thắc mắc đó của chủ đầu tư, trong một buổi hội thảo về quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, bà Bùi Thị Kim Ngân, Trưởng phòng Tín dụng, Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) cho biết: Sẽ không có mức trần và mức sàn đối với phí bảo lãnh, mà do các ngân hàng tự thỏa thuận và quyết định đánh giá uy tín của chủ đầu tư để đưa ra mức phí phù hợp.

“Sau khi Thông tư 07 được ban hành thì bản thân các ngân hàng thương mại có đủ điều kiện họ đã ban hành quy trình nội bộ, trong đó đầy đủ các quy trình của một bảo lãnh hoàn chỉnh. Hiện Ngân hàng Nhà nước đang rà soát và sớm công bố danh sách các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai”, bà Ngân cho biết thêm.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), khi thiết kế Luật, yêu cầu trước khi bán nhà, chủ đầu tư và người mua phải có cam kết ngân hàng sẽ bảo lãnh các nội dung chủ đầu tư không thực hiện. Điều này cũng đồng nghĩa với việc Ngân hàng sẽ hoàn trả số tiền ứng trước cũng như các khoản tiền khác theo hợp đồng cho khách hàng đúng như hợp đồng đã ký kết.

Ông Hà cho rằng, Luật chỉ đề ra các vấn đề khung pháp lý và Thông tư làm rõ hơn, còn quy trình bảo lãnh tùy theo các ngân hàng thương mại. “Các ngân hàng đã có nhiều kinh nghiệm trong việc bảo lãnh, trước đây cũng đã tiến hành bảo lãnh bất động sản nên sẽ không có khó khăn trong quy trình, thủ tục”, vị Cục trưởng nhận định.