Luật hóa các quy định về quản lý, vận hành chung cư là giải pháp hữu hiệu giải quyết tranh chấp và đảm bảo quyền lợi chính đáng của cư dân. Ảnh: Lê Toàn

Đa dạng tranh chấp

Nguyên nhân của các tranh chấp chung cư có rất nhiều. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM liệt kê các tranh chấp như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu - chi tài chính của ban quản lý, không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình có vấn đề, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án theo quyết định được duyệt…

Đặc biệt, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, nguyên nhân dẫn tới tranh chấp chung cư là một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định về kinh phí bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Một số người mua nhà không xem xét kỹ hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra các điều khoản có lợi cho mình.

Đi tìm tiếng nói đồng thuận bằng luật hóa

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land, việc hình thành các dự án mới chỉ là phần xác và để hình thành một cộng đồng dân cư đúng nghĩa, thì cần có phần hồn là các thiết chế, các quy ước và văn hóa sống chung giữa các bên liên quan như người dân, chủ đầu tư, đơn vị vận hành và cơ quan quản lý.

Nhiều chuyên gia từng nhận xét rằng, không ít người dân khi thay đổi từ việc ở nhà đất lên sống ở chung cư đã lâu, nhưng vẫn duy trì thói quen sinh hoạt theo kiểu làng xã.

Văn hóa chung cư vốn đòi hỏi sự chung tay xây dựng của nhiều bên và điều này chỉ có thể đạt được khi các bên đặt mình vào vị trí của nhau, trong một không gian mà các quy định ứng xử, hành động của các thành viên đã được luật hóa.

Với luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), biện pháp tốt nhất để có tiếng nói đồng thuận cho dự án bất động sản đa sở hữu là phải luật hóa các quy định về quản lý, vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu.

Cụ thể, ông Phương cho rằng, việc quan trọng là lựa chọn và bầu thành viên ban quản trị. Cần tìm và bầu người có kinh nghiệm về quản lý điều hành ở lĩnh vực nhà nước (cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp) và doanh nghiệp, hoạt động trong lĩnh vực chuyên môn kỹ thuật, pháp luật.

Ngoài ra, ông Phượng cho rằng, ban quản trị phải được trang bị thêm kiến thức. Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 (Điều 2 và khoản 2, Điều 19) của Bộ Xây dựng quy định: "Các thành viên ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định của Bộ Xây dựng".

Tuy nhiên, thực tế, dù các thành viên có tham gia các khóa học bồi dưỡng, nhưng cũng rất khó để đủ sức hoạt động đúng, hiệu quả và độc lập, nếu không nhận được sự hỗ trợ khác. Trong khi đó, ban quản trị không được thuê lao động, nên chủ yếu hoạt động dựa vào đơn vị quản lý đề xuất.

Tại nhiều hội nghị nhà chung cư, đơn vị quản lý là người tổ chức (lập danh sách, gửi thư mời, nhận ứng viên tham gia ban quản trị, kiểm tra tư cách người tham dự, kiểm tra phiếu bầu...) và ban quản trị chỉ mang tính hình thức là người điều khiển hội nghị, bị đơn vị quản lý thao túng.

Đã có những trường hợp, đơn vị quản lý ký văn bản thông báo tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu ban quản trị mới, miễn nhiệm các thành viên ban quản trị vẫn đang trong nhiệm kỳ.

Ở chiều hướng ngược lại, có trường hợp ban quản trị không xác định đơn vị quản lý là một bên trong hợp đồng dịch vụ, mà coi đó là đơn vị dưới quyền, ra lệnh buộc họ làm thêm những việc không trong phạm vi hợp đồng dịch vụ (soạn thảo văn bản, tìm nhà cung cấp và báo giá sửa chữa....), gây bức xúc cho đơn vị quản lý.

Đặc biệt, ông Phượng cho biết, một số ban quản trị có những người tham gia với mục đích trục lợi, như nắm lỗi của chủ đầu tư để gây sức ép đòi hỏi quyền lợi riêng; trục lợi qua các các giao dịch liên quan đến nhà chung cư, chọn đơn vị quản lý để trình hội nghị, gửi quỹ bảo trì tại ngân hàng, giới thiệu đơn vị cung cấp dịch vụ cho cư dân, cho thuê hay sử dụng phần tiện ích chung…

“Với những vấn đề này, Bộ Xây dựng cũng cần lưu ý để sửa đổi Thông tư 02/2016/TT-BXD cho phù hợp để ngăn chặn triệt để tình trạng tranh chấp chung cư như hiện nay”, luật sư Phượng cho biết.