Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, việc này nhằm hạn chế những mâu thuẫn, bất đồng giữa chủ đầu tư và khách mua căn hộ chung cư.

	Tích chung cư theo "tim tường" có lợi cho những người đầu cơ bất động sản

Việc sửa đổi này được thực hiện dưới áp lực của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) và Cục Đăng ký thống kê (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường), khi các cơ quan này đều cho rằng, quy định của Thông tư 16/2010/TT - BXD không phù hợp với Luật Nhà ở; Nghị định 71/NĐ-CP của Chính phủ và gây khó khăn cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Tại phiên họp báo Chính phủ mới đây, thay mặt Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã có giải trình và khẳng định, Thông tư 16/2010/TT - BXD không trái luật, không gây thiệt hại cho người mua nhà, bởi dù tính theo cách nào cũng không gây thiệt (hay lợi) cho bất cứ bên nào, bởi về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình chung cư (bao gồm móng, khung, cột, tường chịu lực...) đều được hạch toán vào giá thành.

“Nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường, thì đơn giá bán 1 m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy, đơn giá bán 1 m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên. Và giá bán căn hộ hoàn toàn do bên bán và bên mua thỏa thuận theo hợp đồng”, ông Nam giải thích và cho biết thêm, Thông tư 16/2010/TT - BXD không bắt buộc bên mua (hoặc bên bán) phải tính diện tích sàn căn hộ theo “tim tường” hay “thông thuỷ”, bởi trên thực tế, luật pháp quốc tế thừa nhận cả 2 cách tính này. Giao dịch mua - bán nhà ở là giao dịch dân sự, bên mua (và/hoặc) bán được quyền thoả thuận lựa chọn 1 trong 2 cách tính để ghi vào hợp đồng.

Lập luận của Bộ Xây dựng liệu có thuyết phục được Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật và dư luận hay không vẫn chưa có câu trả lời cuối cùng. Tuy nhiên, có một điều rõ ràng là, nếu người mua biết căn hộ được tính diện tích theo tim tường là bất lợi mà vẫn chấp nhận mua thì đó là một sai lầm.

Ở đây cũng cần nói đến bối cảnh ra đời của Thông tư 16/2010/TT – BXD khi thị trường bất động sản phát triển bùng nổ. Trước đó, hàng loạt dự án bất động sản lớn ở Hà Nội, như Pacific Place (phố Lý Thường Kiệt), The Manor (Mễ Trì), Keangnam Landmark Tower (Phạm Hùng), Indochina Plaza Hanoi (Xuân Thuỷ) hay Sky City (88 - Láng Hạ)... được khởi công xây dựng. Đi kèm với nó là đợt “lướt sóng” dự án, mà chỉ cần sở hữu 1 suất mua căn hộ ở đây là đã có thể bán lại với mức chênh lệch hàng trăm triệu đồng.

Thông tư 16/2010/TT – BXD được ban hành vào thời điểm đó để xác định phần sở hữu chung - riêng, nhằm chấm dứt việc tranh cãi giữa chủ đầu tư với khách hàng về ban công, tường bao, hành lang, cột nhà, chỗ đỗ xe... là sở hữu chung hay sở hữu riêng. Vào thời điểm đó, hầu hết người mua thiên về hướng hạch toán phần diện tích này vào thành diện tích riêng của từng căn hộ, bởi đơn giản, căn hộ càng được ghi thêm diện tích là người có suất mua càng có thêm “tiền chênh”.

Ngoài ra, khi làm “sổ hồng”, diện tích căn hộ cũng sẽ tăng lên và có lợi, khi người mua muốn thế chấp vay tiền ngân hàng. Khi đó, dù biết việc tính diện tích căn hộ theo “tim tường” là sẽ dẫn đến phần diện tích “thông thuỷ” - diện tích thực dùng - sẽ giảm đi, nhưng vào thời điểm đó, diện tích hao hụt này chỉ là “chuyện nhỏ” so với phần lợi nhuận mà người mua có thể đạt được.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng, Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng, xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn, bởi khoảng không gian đậm đặc trong các bức tường là một phần của căn hộ.

GS - TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, giá cả (mua - bán căn hộ) là thỏa thuận giữa hai bên mua - bán, Nhà nước, pháp luật chỉ đưa ra hướng dẫn và quy định quyền sở hữu, chứ không quy định cách tính tiền. “Tuy nhiên, với những lộn xộn mà thị trường địa ốc đã trải qua, thì việc quy về một mối trong cách tính căn hộ như Thông tư 03/2014/TT-BXD mới ban hành là cần thiết để ngăn ngừa những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng trong tương lai”, ông Võ khẳng định.