Cơ chế đặc thù giúp nhiều dự án bất động sản đình trệ nhiều năm hồi sinh

“Cởi trói” cho dự án

Câu chuyện khó khăn của thị trường, thiếu dự án mới, trong khi nhiều quỹ đất lại vướng pháp lý tiếp tục được thảo luận tại Diễn đàn Cơ chế đặc thù và dòng vốn, tổ chức tại TP.HCM vào tuần qua.

Tại Hội thảo, GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và tài chính của Quốc hội chia sẻ, Quốc hội đã chia ra 2 loại dự án: dự án có sai phạm, cần tìm giải pháp để đưa dự án hoạt động trở lại, và dự án về đất đai, cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đất để xây dựng nhà ở thương mại.

“Để giải quyết vấn đề này, Quốc hội đã thông qua 2 nghị quyết về bất động sản là Nghị quyết số 170/2024/QH15 (Nghị quyết 170) và Nghị quyết số 171/2024/QH15 (Nghị quyết 171). Đây là 2 cơ chế đặc thù giúp tháo gỡ những vướng mắc tồn đọng tại nhiều dự án bất động sản trên cả nước”, ông Cường nói.

Cụ thể, Nghị quyết 170 ban hành cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa, tạo cơ hội để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Nghị quyết 171 quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, tạo cơ hội cho nhà đầu tư tiếp cận nhiều loại đất, tháo gỡ nút thắt cho nhiều dự án gặp vướng mắc trước đây. Đây là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), các quy định của Luật Đất đai (năm 2024) giúp gỡ vướng cho các dự án bất động sản. Trước đây, có rất nhiều dự án đã được giao đất, nhưng chưa tính được tiền sử dụng đất, nhiều địa phương lúng túng trong xác định giá đất để thu tiền sử dụng. Luật mới đã giải quyết được vấn đề này. Theo đó, giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, nếu chưa hoàn thành, thì mỗi năm sẽ phải nộp thêm 5,4%.

Ông Chính phân tích, khi thực hiện các luật cũ, có sự chồng chéo khiến nhiều dự án tồn đọng. Ví dụ, với dự án nhà ở thương mại, theo Luật Đất đai (năm 2003), khi xây dựng, Nhà nước sẽ thu hồi và chuyển nhượng cho doanh nghiệp, còn trường hợp khác, các doanh nghiệp được phép tự thỏa thuận. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở (năm 2015), doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở thì mới được thực hiện dự án. Do vậy, nhiều dự án bị dừng vì vướng mắc giữa 2 luật. Những vướng mắc này được giải quyết khi có Nghị quyết 171.

Cũng theo ông Chính, với các dự án đã triển khai, nhưng chậm tiến độ, cần có giải pháp để doanh nghiệp tiếp tục thực hiện; phải tiếp tục rà soát và phân loại các dự án trên tinh thần: vấn đề nào thuộc thẩm quyền địa phương, thì địa phương chủ động tháo gỡ; vấn đề nào không thuộc thẩm quyền của địa phương, thì kiến nghị Chính phủ, Quốc hội tháo gỡ.

Thị trường sẽ có thêm nguồn cung

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ, nếu theo luật cũ, thì TP.HCM có 86 dự án (liên quan đến 57.000 căn nhà) không thể triển khai được. Doanh nghiệp bị “chôn” vốn, gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi Nghị quyết 171 được ban hành, các dự án dần được tháo gỡ.

Đến nay, TP.HCM nhận được đăng ký thí điểm 343 dự án với 1.913 ha, mỗi dự án có 830 căn nhà. Dự kiến, sẽ có thêm khoảng 216.000 căn nhà được đưa ra thị trường trong 3 - 10 năm tới. Theo ông Châu, khi đầu tư cho dự án nhà ở thương mại, sẽ tác động tới 35 ngành kinh tế, tạo việc làm cho hàng triệu lao động.

“Điều giúp TP.HCM và các doanh nghiệp thoát khó trong việc gỡ vướng pháp lý dự án, theo tôi, đến từ việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, đã trả những luật đó về đúng vị trí của nó. Ví dụ, Luật Đất đai thì không nói về kinh doanh bất động sản. Khi có vấn đề liên quan thì dẫn chiếu đến luật chuyên ngành”, ông Châu nói.

Dẫn số liệu hiện trên cả nước có hơn 1.500 dự án đang vướng mắc, tồn đọng, ông Châu bày tỏ mong muốn, cơ chế đặc thù của Nghị quyết 170 không chỉ áp dụng cho dự án của 3 địa phương, mà cho tất cả địa phương có dự án tương tự.