Thị trường đang chứng kiến nhiều thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản, cổ phần với giá trị lớn

Cơ hội M&A

Thị trường bất động sản bắt đầu chứng kiến những chuyển biến nhất định. Công cuộc “cải cách”, tự điều chỉnh, tái thiết lập thế cân bằng đang diễn ra ngày một mạnh hơn, khi hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã và đang lên phương án bán bớt tài sản, cổ phần để xử lý những khối nợ trước mắt, mở ra cơ hội M&A cho các doanh nghiệp có sẵn tiềm lực.

“Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phát triển chậm nhất, xấu nhất trong nhiều năm qua. Đây là thời cơ để Khải Hoàn Land tiến hành M&A những dự án ngộp”, bà Đinh Thị Nhật Hạnh, Tổng giám đốc Khải Hoàn Land chia sẻ về chiến lược tạo lập quỹ đất để phát triển trong dài hạn.

Lãnh đạo Khải Hoàn Land cho biết, chiến lược này đã được công ty triển khai từ nhiều năm nay và thời điểm này là cơ hội lớn, cần đẩy mạnh hơn nữa. 

Trên thực tế, trong những thương vụ gần đây, các doanh nghiệp địa ốc đều cho biết, mục đích bán/chuyển nhượng dự án là nhằm thu xếp nguồn tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và đảm bảo dòng tiền hoạt động...

Trong một phân tích mới đây về vị thế tài chính của doanh nghiệp địa ốc, chuyên gia của chuyên trang Batdongsan đã chia các doanh nghiệp địa ốc thành 4 nhóm điển hình là: nhóm rủi ro, nhóm cân bằng, nhóm tiềm lực và nhóm người chơi mới.

Thực chất, đang có làn sóng ngầm M&A diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam.

- Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

Ở nhóm rủi ro, các doanh nghiệp đang thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ, đồng thời cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản nhằm thu về dòng tiền. Đây là cơ hội để nhóm “người chơi mới” gồm các doanh nghiệp, quỹ đầu tư... mua quỹ đất phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.

Hiện tại, thị trường đang chứng kiến những thỏa thuận xoay quanh các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản, cổ phần trị giá hàng trăm, thậm chí cả ngàn tỷ đồng.

Chẳng hạn, Tập đoàn Novaland đã hoán đổi số cổ phần trị giá 1.000 tỷ đồng tại 2 công ty thành viên cho đối tác Dallas Vietnam Gamma Ltd.

Công ty Phát Đạt cũng vừa bán 89% vốn tại công ty sở hữu Dự án Cao ốc 197 - Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh, TP.HCM) để thu về 285 tỷ đồng. Lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay, việc chuyển nhượng dự án, thu xếp dòng tiền nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, tối ưu nguồn lực đầu tư, bảo đảm dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn của Công ty.

Càng về cuối năm, M&A sẽ càng sôi động

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc chuyên trang Batdongsan đánh giá, sự chuyển mình của các doanh nghiệp sẽ tạo ra những xu hướng lớn cho thị trường. Trong những tháng tới, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung tái cấu trúc nợ và nguồn vốn. Từ đó, M&A sẽ diễn ra sôi động với các hình thức như bán cổ phần dự án, bán công ty có sẵn dự án hoặc liên doanh...

Gần đây, thị trường bắt đầu đồn đoán về những thương vụ M&A dự án lớn có giá trị hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD. Đáng nói, hoạt động này có sự tham gia nhiều hơn của các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam chia sẻ, nhà đầu tư nước ngoài rất tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để “giải cứu” các nhà phát triển bất động sản trong nước và sẽ là động lực để thị trường này phục hồi.

“Thực chất, đang có làn sóng ngầm M&A diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam. Colliers tiếp nhận nhiều yêu cầu của nhà đầu tư trong và ngoài nước, chủ yếu đến từ khu vực Bắc Á, xếp sau là Bắc Mỹ và châu Âu”, ông David Jackson tiết lộ.

Tương tự, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cho biết, thời gian qua, khách ngoại quan tâm đến thị trường Việt Nam xuất hiện các nhóm nhà đầu tư rất mới. Trong 3 tháng đầu năm, các nhóm này đến tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, trong đó, 50% là các tên tuổi mới trên thị trường. Nếu trước đây phổ biến là nhà đầu tư đến từ Hồng Kông, Singapore, thì nay có cả những “tay chơi” mới đến từ Nam Phi, khu vực Trung Đông.

Số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A bất động sản tăng mạnh, nhưng theo bà Dung, các thương vụ mua bán thành công còn ít do gặp nhiều trở ngại. Nguyên nhân là, hầu hết nhà đầu tư ngoại đưa ra mức lãi vay rất cao, khoảng 18 - 20%/năm. Các chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận mức này, mà chỉ đàm phán ở mức 13 - 15%/năm, nên hai bên chưa gặp nhau.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư trong nước đã dùng dự án để thế chấp cũng không được khối ngoại chấp nhận hợp tác...

Ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam cho rằng, hai bên chưa “gặp nhau” và chưa thể chốt thương vụ chủ yếu do nhà đầu tư nước ngoài thường tìm hiểu và khảo sát toàn cảnh thị trường rất kỹ, sau đó đi sâu vào từng phân khúc tiềm năng. Khi đã có đầy đủ dữ liệu, họ mới bắt đầu đàm phán.

“Trên thực tế, doanh nghiệp Việt Nam đã bỏ ra chi phí rất lớn cho quỹ đất, lập dự án, lo thủ tục pháp lý, nay phải bán rẻ là một quyết định khó khăn, không dễ chấp nhận. Thế nhưng, khối ngoại có ưu thế hơn về dòng tiền, được lựa chọn, nên thường mặc cả giá thấp”, ông Ái lý giải.

Chuyên gia này dự báo, những tháng còn lại trong năm, thị trường M&A bất động sản sẽ vẫn còn vướng mắc, nhưng hy vọng quý IV/2023 hoặc sang năm 2024, các thương vụ M&A sẽ chốt được giao dịch.