Nhà ở hay khách sạn?

Chia sẻ với đại diện cơ quan quản lý nhà nước và các nhà đầu tư cùng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O cho biết, hiện tại, các quy định pháp luật liên quan tới bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng chưa đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau, áp dụng chính sách khác biệt giữa các địa phương, gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư.

Về quy hoạch, theo ông Bình, thông thường, đất tại các khu vực ven biển được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Với đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, Chủ tịch C.E.O đề nghị đưa nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ nhất định thành đất ở (ví dụ, tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án – ông Bình đề xuất).

Ariyana Beach Resort & Suite Đà Nẵng - một dự án condotel đang thu hút nhà đầu tư.

“Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp”, Chủ tịch C.E.O Group nhấn mạnh.

Ông Bình cũng chỉ ra những bất cập trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển. Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

Cần tư duy lại về việc quản lý đất đai. Bất cứ đất nào có công trình xây dựng để con người cư trú, ngắn hạn hay dài hạn, thì đều xếp vào đất ở.

Với con mắt của một nhà khoa học, một người đã từng làm quản lý đất đai, chia sẻ về những vấn đề mà nhà đầu tư đặt ra với sản phẩm condotel, GS-TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, vấn đề là chúng ta đã không rõ ràng khi gọi tên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Sự không rõ ràng về mặt khái niệm dẫn đến bế tắc khi triển khai trên thực tế. Cách giải quyết ở đây, theo ông Đặng Hùng Võ, là cần tư duy lại về việc quản lý đất đai. Đó là bất cứ đất nào có công trình xây dựng để con người cư trú trên đó, ngắn hạn hay dài hạn, thì đều xếp vào đất ở, dù công trình xây dựng đó là nhà chung cư cao tầng, biệt thự thấp tầng, căn hộ - khách sạn (condotel), hay nhà thương mại - dịch vụ… thì xét về bản chất cũng đều để con người cư trú trên đó. Tại sao lại không xếp vào cùng một hạng là… đất ở.

“Vấn đề còn lại là cách tính tiền sử dụng đất sao cho phù hợp mà thôi. Đất ở ổn định, lâu dài, không thời hạn hay còn gọi là đất thổ cư tính tiền sử dụng đất khác; đất làm nhà chung cư cao tầng tính tiền sử dụng đất một lần với mức thuế sử dụng đất khác; đất làm khách sạn, trung tâm thương mại thời hạn sử dụng 50 năm, thu tiền sử dụng đất từng năm tính tiền sử dụng đất khác… Khi đó, vấn đề hoàn toàn nằm trong tay nhà đầu tư. Nhà đầu tư muốn sản phẩm dành cho khách hàng có tính chất pháp lý như thế nào, họ sẽ đóng tiền sử dụng đất như vậy. Vấn đề không quá phức tạp!”, GS-TSKH Đặng Hùng Võ nói.

… và những rủi ro khác

Với tư cách là một chuyên gia kinh tế độc lập, TS. Vũ Đình Ánh cho biết, từ tháng 10/2016, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp về hạn chế cho vay bất động sản, nhất là đối với các dự án ở phân khúc cao cấp mà condotel là một bộ phận. Theo Văn bản số 7586/NHNN - TD, do Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) Nguyễn Thị Thúy Hạnh ký và gửi các ngân hàng thương mại cho biết, qua báo cáo của các tổ chức tín dụng về hình hình cho vay bất động sản đến ngày 31/7/2016 cho thấy, ngành ngân hàng đang có mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản lớn.

Để đảm bảo an toàn và hiệu quả, giảm thiểu rủi ro khi cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là đầu tư kinh doanh bất động sản, rà soát việc cấp tín dụng đối với một số chủ đầu tư lớn và tránh tập trung tín dụng để giảm thiểu rủi ro.

Trước đó, ngày 27/5/2016, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư 06/2016/TT – NHNN, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong kinh doanh bất động sản đã tăng từ 150% lên 200% từ ngày 1/1/2017 và tỷ lệ vốn cho vay trung và dài hạn bị hạ dần xuống 50% kể từ đầu năm 2017 và sẽ chỉ còn là 40% từ ngày 1/1/2018.

“Trong khi đó, đặc điểm của thị trường condotel là đứng sau mỗi dự án quy mô hàng ngàn tỷ đồng thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt, thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel. Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê condotel cũng có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường condotel”, ông Ánh cảnh báo.