Gìm cương bằng mệnh lệnh

Liên quan đến các cơn sốt đất tại Vân Đồn (Quảng Ninh), ngày 3/5, UBND tỉnh Quảng Ninh cho biết, sẽ tạm dừng hàng loạt hoạt động như chuyển đổi mục đích sử dụng đất; giao đất cho các tổ chức, dự án; chuyển nhượng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn. Các trường hợp đặc biệt phải báo cáo tỉnh xem xét, quyết định. 

Không thể dùng biện pháp hành chính để ngăn sự phát triển của quy luật thị trường. Ảnh: Minh Khoa

Cũng ngày 3/5, UBND huyện Phú Quốc (Kiên Giang) đã có công văn tới các ngành chức năng về việc dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất với các trường hợp phân lô, tách thửa diện tích dưới 500 m2. 

Những biện pháp mạnh này được coi là giải pháp tình thế nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ, làm giá gây ra sốt đất tại các khu vực sẽ trở thành đặc khu kinh tế ở Quảng Ninh và Kiên Giang thời gian qua. 

Ngay lập tức, động thái này đã vấp phải sự phản ứng của giới kinh doanh bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, việc cấm, dừng giao dịch thiếu căn cứ cơ sở pháp lý, đi ngược lại các quy định hiện hành về giao dịch đất đai và có thể tạo đóng băng của thị trường bất động sản. Đồng thời, có thể làm nản lòng các nhà đầu tư thực sự, chân chính đang tham gia đầu tư tại địa phương.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc cơ quan quản lý nhà nước ban hành lệnh cấm chuyển nhượng đất có thể là một giải pháp hữu hiệu ngăn sốt ảo, song giải pháp này lại không phù hợp pháp luật. Bởi, theo quy định pháp luật về đất đai của Việt Nam, khi Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất thì quyền chuyển nhượng mới bị cấm.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, ngừng giao dịch đất phải có cơ sở pháp luật, không thể vì trước hiện tượng liên quan đến “sốt đất” mà ngừng giao dịch”. “Sốt đất” đang phản ánh quy luật, hiện tượng của thị trường, dù làm biện pháp gì thì giá đất cũng tăng, biện pháp hành chính không quyết định được.

“Để ngăn chặn tình trạnh đầu cơ, sốt ảo, cần kiểm tra kỹ  mặt pháp lý của các giao dịch, đây mới là chủ trương đúng, không thể dùng biện pháp hành chính để ngăn sự phát triển của quy luật thị trường”, ông Tuấn nêu quan điểm.

Mệnh lệnh mềm

Để điều tiết thị trường đúng pháp luật, hiệu quả, cắt được cơn sốt giá đất, cần những giải pháp tổng thể để thị trường quay lại đúng quỹ đạo, đúng với giá trị thực.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing, Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, có nhiều giải pháp hãm đà tăng và chặn đứng cơn sốt đất này như đánh thuế đất (đánh thuế nặng đất bỏ hoang, chậm tiến độ), định giá đất theo thị trường để áp thuế tránh đầu cơ, giới hạn thời gian giao dịch, thắt chặt tín dụng với đất bỏ hoang (mua đất bỏ hoang, không xây dựng và chưa đưa vào sử dụng, nhà đầu tư sẽ không được vay vốn hoặc chịu lãi suất cao)…

“Về mặt lý thuyết, một số nhóm giải pháp trên đây là những bài học quốc tế từng áp dụng thành công để bình ổn thị trường địa ốc đang nóng sốt. Khi các chế tài được thực thi mạnh mẽ, đánh mạnh vào nghĩa vụ của người nắm giữ đất đai, buộc họ phải mất đi một số đặc quyền đặc lợi, khiến họ dè dặt khi đổ tiền vào đất cũng là lúc thị trường tìm được trạng thái cân bằng hơn, giúp giá đất hạ nhiệt. Bởi lẽ, lúc đó, nắm giữ càng nhiều đất đồng nghĩa với việc đóng thuế càng nhiều”, ông Nghĩa phân tích.

Chia sẻ về giải pháp người mua đất nền phải đợi thời gian nhất định mới được phép bán ra, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Phú An cũng cho hay, việc giới hạn thời gian bán ra lô đất nói riêng và một bất động sản nói chung tại các dự án đã mua vào từng được một số quốc gia áp dụng và có tác dụng hạ nhiệt những cơn sốt đất. Ngoài ra, để tránh đầu cơ quá nhiều, nhà nước cần có các giải pháp về tín dụng, công khai quy hoạch… để hạn chế mua nhà đất nhưng không có nhu cầu để ở”.

Ủng hộ giải pháp dùng công cụ tài chính điều tiết, Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, không nên sử dụng các biện pháp hành chính quá mạnh tay vì sẽ làm méo mó thị trường. Thay vào đó, các cơ quan chức năng, Ngân hàng Nhà nước cần phải theo dõi chặt tình hình cho vay mua bất động sản của các ngân hàng. 

Trên thực tế, vì lợi nhuận, nhiều ngân hàng đang “lách” chính sách siết tín dụng cho vay bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, đưa hoạt động cho vay mua nhà, mua đất sang cho vay tín dụng tiêu dùng cá nhân. Như vậy, cơ quan quản lý sẽ không kiểm soát được tình hình vì thông tin bị sai lệch.

Theo giới bất động sản, để hạ nhiệt bất động sản cần vận dụng linh hoạt, chia từng giai đoạn, cấp độ theo kiểu “bốc đúng thuốc chữa đúng bệnh” và không nên đưa ra những mệnh lệnh hành chính, cứng nhắc, đột ngột dẫn đến việc thị trường bị sốc, đóng băng gây hệ luỵ lớn như gần 10 năm trước.