Nhà xưởng cao tầng tại Khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM).      Ảnh: Lê Toàn

Tỷ lệ hấp thụ tốt

Báo cáo tuần đầu tiên tháng 6 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước vẫn đạt trên 80%, là điểm sáng hiếm hoi giữa thị trường địa ốc ảm đạm. Tuy nhiên, các nguy cơ giảm tốc đã lộ diện với những rào cản như: vướng giải phóng mặt bằng, chưa minh bạch thông tin kịp thời, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ, dòng vốn đầu tư chậm lại…

Tín hiệu giảm tốc cũng được đề cập trong báo cáo của JLL. Đơn vị này cho hay, thị trường nhà kho xây sẵn tại khu vực miền Nam có dấu hiệu bước vào mùa trầm lắng ngắn hạn. Một số dự án nhà kho xây sẵn theo mô hình truyền thống mới gia nhập thị trường có hoạt động cam kết cho thuê kém.

Tuy nhiên, mô hình kho xưởng cao tầng lại ghi nhận sức hút lớn, dù giá thuê có xu hướng tăng. Báo cáo “tương lai của kho xưởng cao tầng” do CBRE công bố mới đây cho thấy, tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên cả nước đang ở mức tương đối thấp (với đất công nghiệp là 8% và kho xưởng là 10%). Quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây ra sự mất cân đối cung - cầu và thực trạng này thúc đẩy sự phát triển của mô hình kho xưởng cao tầng.

Thực tế, mô hình nhà xưởng cao tầng đã xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2015. Đó là nhà xưởng gồm 8 tầng lầu và 1 tầng hầm với tổng diện tích cho thuê hơn 20.000 m2 tại Khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM). Từ đó đến nay, thị trường chào đón thêm 15 dự án, cung cấp hơn 900.000 m2 kho xưởng cho thuê, theo dữ liệu từ CBRE. Trong 3 năm tiếp theo, tổng nguồn cung kho xưởng cao tầng dự kiến tăng gấp đôi, nhờ có thêm 10 dự án mới.

Một số dự án kho xưởng cao tầng mới đi vào hoạt động từ năm 2019, nhưng đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao chỉ trong 1 - 2 năm, dù mức giá cho thuê cao hơn 18 - 20% so với mô hình truyền thống. Đơn cử, Dự án Nhà kho cao tầng Tân Đông Hiệp B của BW tại Dĩ An (Bình Dương) đã nhanh chóng lấp đầy 75% chỉ sau 6 tháng đưa vào vận hành.

Mô hình cho thuê tối ưu

Vị trí và khả năng tiếp cận là 2 tiêu chí hàng đầu được doanh nghiệp, nhà đầu tư xem xét trước khi đưa ra quyết định thuê kho xưởng. Nhờ khả năng tối đa hiệu quả

sử dụng đất, kho xưởng cao tầng trở thành lựa chọn phù hợp giúp doanh nghiệp thích nghi với sự vận động của thị trường, đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng.

Khác với kho xưởng truyền thống, mô hình cao tầng phù hợp với các ngành công nghiệp nhẹ hơn là công nghiệp hỗ trợ, do đó, khách thuê có xu hướng tìm mặt bằng gần khu dân cư, nơi tập trung khách hàng tiềm năng. Theo ghi nhận của CBRE, các nhóm ngành chiếm phần lớn nhu cầu thuê là thực phẩm và đồ uống (20%), ngành nhựa (19%), in ấn (18%) và điện tử (13%).

Về diện tích, nhu cầu thuê mặt bằng kho xưởng cao tầng phổ biến trong khoảng 1.000 - 5.000 m2, nhỏ hơn nhiều so với mô hình truyền thống.

“Tại Việt Nam, mô hình kho xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho, nhà xưởng truyền thống. Tuy nhiên, mô hình này đang dần phổ biến với nhiều dự án đang được triển khai xây dựng tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhìn nhận.

Theo bà Dung, với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, mô hình kho xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp. CBRE dự báo, trong 5 năm tới, thị trường sẽ chào đón thêm khoảng 1 triệu m2 nguồn cung kho xưởng cao tầng, chủ yếu ở khu vực nằm trong bán kính một giờ lái xe từ 2 trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Đồng quan điểm, bà Trang Lê, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư (JLL Việt Nam) cho biết, cũng giống như phân khúc nhà ở, khi tỷ lệ lấp đầy cao, quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế, xu hướng chung của các đơn vị phát triển khu công nghiệp là hướng tới mô hình kho xưởng cao tầng để tối ưu hoá hiệu quả sử dụng đất.

“Đặc biệt, với các khu công nghiệp có vị trí đẹp, chi phí thuê đất cao, việc phát triển sản phẩm kho xưởng cao tầng sẽ giúp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận nhờ giảm được các chi phí liên quan. Đây là giải pháp mang tính dài hạn, vì giá đất chỉ có tăng lên, chứ không thể giảm”, bà Trang nhấn mạnh.

Nhận định khách hàng sẽ vẫn ưu tiên mặt bằng thuê nằm tại vị trí kết nối thuận tiện với hệ thống đường cao tốc, nhằm giảm áp lực thời gian và chi phí vận chuyển hàng hóa, bà Fion Ng, Giám đốc điều hành BW Industrial Development cảnh báo, sự nở rộ của mô hình này có thể khiến lưu lượng giao thông tăng cao tại các khu đô thị. Chính vì thế, việc nâng cấp hạ tầng phụ trợ như mạng lưới đường bộ là nhiệm vụ cần thiết để tạo trợ lực phát triển trong dài hạn.