Nguồn cung mới khan hiếm

Đây là quan điểm chung của các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản được chia sẻ tại Hội thảo: “Nguồn cung thị trường Bất động sản TP.HCM: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ”, vừa được tổ chức tại TP.HCM.

Chia sẻ về bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group nhìn nhận, thị trường đất nền tại TP.HCM trong 9 tháng năm 2022 không ghi nhận nguồn cung mới.

“Thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án phân lô hộ lẻ, quy mô nhỏ, tập trung tại Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè… Sức cầu thị trường ở mức thấp, xu hướng sụt giảm kéo dài từ giữa quý II/2022 đến nay. Thị trường thứ cấp cũng kém sôi động với mặt bằng giá sụt giảm 5-9% so với thời điểm đầu năm”, ông Thắng nói.

Nguồn cung mới trên thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh.

Liên quan đến phân khúc căn hộ, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên chỉ bằng 40% -  60% của giai đoạn năm 2019 trở về trước. Thị trường có sự lệch pha về nguồn cung, hạng A chiếm 77% nguồn cung mới 9 tháng năm 2022 trong khi đã hơn 12 quý không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mở bán.

Sức cầu thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp ở mức thấp (đặc biệt là ở Quý III), sụt giảm mạnh do tâm lý e ngại của nhà đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao. Giá bán sơ cấp tăng bình quân tăng 8% - 10% so với Quý II/2022 trong khi thị trường thứ cấp kém sôi động, ghi nhận giảm 3% - 7% so với thời điểm đầu năm.

Về nguồn cung nhà phố/biệt thự, ông Thắng cho biết, tỷ lệ nguồn cung phân bổ theo khu vực, trong đó khu Đông chiếm 55%, khu Tây chiếm 23%, còn lại các khu vực khác. Nguồn cung và sức cần ghi nhận tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng chủ yếu là những dự án có quy mô nhỏ. 

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 10% - 15% so Với cùng kỳ. Tuy nhiên nhiều chính sách ưu đãi được các chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ người mua. Giao dịch thứ cấp kém sôi động, với mặt bằng giá ghi nhận sụt giảm 5% - 10% so với thời điểm đầu năm 2022.

Cần giải quyết “cái gốc” gây ách tắc thị trường

Theo các chuyên gia trong ngành, thực trạng trên là do bất ổn tình hình vĩ mô trong và ngoài nước; khan hiếm nguồn cung mới; tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản; mặt bằng giá cả leo thang… Bên cạnh đó, yếu tố chính là những vướng mắc liên quan đến pháp lý chưa được tháo gỡ.

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện đang có tình trạng cán bộ quản lý nhà nước ở một số địa phương ngại phê duyệt dự án. Nguyên do bởi những tai nạn trong quản lý rất dễ xảy ra khi hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản vẫn còn chồng chéo.

“Chúng ta đã và đang  sửa rất nhiều Luật, nhưng hệ thống pháp luật tại Việt Nam vẫn còn nhiều điểm khuyết. Và khi gặp điểm khuyết hoặc có vấn đề khó thì thường sử dụng những từ ngữ chung chung, khó hiểu.. khiến người thực hiện mỗi nơi hiểu một cách”, ông Võ nói và cho biết thêm, chính vì nỗi lo sợ tai nạn quản lý nên các nhà quản lý có nhiệm vụ phê duyệt dự án “gác bút”, khiến nguồn cung mới trên thị trường bất động sản ngày càng ít.

Những vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguyên nhân chính dẫn đến việc ách tắc nguồn cung trên thị trường bất động sản.

Liên quan đến thị trường TP.HCM, ông Võ cho rằng, bên cạnh những vướng mắc chung thì TP.HCM có một “nút thắt” nữa là trong một dự án đô thị có nhiều loại đất khác nhau. Mặc dù đã có những thay đổi nhưng mỗi loại đất vẫn có cách sử dụng và xử lý khác nhau… Vì vậy, khó khăn vẫn còn nguyên như cũ, không thay đổi gì nhiều.

“Cần phải làm gì đó để việc xử lý dự án thật nhanh vì đây là điều có lợi cho người dân, nền kinh tế chung. Tránh tình trạng thị trường bất động sản sụp đổ gây ảnh hưởng đến nền kinh tế chung”, ông Võ nói và ví von việc quản lý thị trường bất động sản phải là một nghệ thuật chứ không chỉ dùng những kỹ thuật.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, hiện tại thị trường bất động sản đã có những chuyển biến ngày càng minh bạch, phát triển khi có những cơ chế, chính sách rõ ràng. 

Tuy nhiên,  vẫn có sự “lệch pha”, thiếu an toàn, thiếu ổn định. Đặc biệt, có sự chồng chéo, lệch pha giữa Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở, cùng các văn bản pháp luật khác.

Theo số liệu của HoREA, trên địa bàn TP.HCM hiện có hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại gặp vướng mắc về pháp lý. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp cho biết các dự án đã xây dựng xong, người dân đã vào ở nhưng đến nay vẫn chậm cấp sổ đỏ cho người dân, do đó các doanh nghiệp kiến nghị cần sớm hoàn tất xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung nếu có và đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ.

Theo ông Châu, có một số bộ phận cán bộ thà đứng trước hội đồng kỷ luật còn hơn đứng trước hội đồng xét xử. Vậy nên công tác thực thi pháp luật còn yếu, chưa kể, quy trình, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn còn rườm rà, bất cập.

Với những nỗ lực kiểm soát dịch bệnh, ông Châu hy vọng những khó khăn trong ngắn hạn sẽ qua đi. Song vấn đề được xem là “cái gốc” gây ách tắc cho thị trường bất động sản, đó chính là phải khơi thông thủ tục khiến nhiều dự án bị “đứng hình”, nguồn cung sụt giảm mạnh thời gian qua.