Khó khăn vẫn hiện hữu

Thời gian qua, nhiều giải pháp phục hồi và thúc đẩy thị trường bất động sản đã được đưa ra, song giao dịch ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp vẫn đình trệ.

Theo anh Trần Hoàng Nam, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng kéo dài. Giá nhà đất quá cao so với thu nhập bình quân của người dân, lại bị tăng ảo (do làm giá) trong thời gian dài, niềm tin của khách hàng xuống thấp vì các chủ đầu tư làm mất uy tín. Đặc biệt, tình hình kinh tế trong nước và thế giới đều đang khó khăn, tác động mạnh đến thị trường bất động sản Việt Nam. Chưa kể, cơ chế cũng còn nhiều “lỗ hổng” khiến người dân không an tâm mua nhà đất…

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nhất là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai dự án.

“Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao, gây ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại, nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn”, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, Giám đốc Truyền thông của một tập đoàn bất động sản lớn tại Bình Dương cho hay, từ tháng 3/2023, doanh nghiệp đã triển khai nhiều chương trình giới thiệu dự án mới ra thị trường với mức giá tầm trung (khoảng 1,6 - 2 tỷ đồng/căn hộ), nhưng dự báo khả năng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 50% giỏ hàng. Dự án mở bán trước đó cũng mới bán được 1 block, còn 5 block chưa bán được.

Do công tác bán hàng chưa khởi sắc, nên Công ty chỉ tổ chức sự kiện mở bán ở quy mô nhỏ, không quảng bá rầm rộ như trước. Người tham dự chủ yếu là những khách hàng cũ, rất ít khách hàng mới.

Hạ lãi vay để kích cầu

Điểm tích cực cho thị trường là trần lãi suất huy động ngắn hạn liên tục điều chỉnh giảm trong 3 tháng trở lại đây. Cụ thể, từ trung tuần tháng 3 đến cuối tháng 5, Ngân hàng Nhà nước liên tiếp 3 lần giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế. Sau đó, các ngân hàng thương mại đồng loạt giảm lãi suất huy động.

Nhưng theo đánh giá của các thành viên thị trường, thì mức lãi suất cho vay vẫn “ngoài tầm với” của các nhà đầu tư. Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group cho rằng, cần giảm lãi suất cho vay về mức 5 - 6% đối với nhà ở xã hội và dưới 10% đối với nhà thương mại để thúc đẩy khách hàng tham gia vay vốn.

Theo ông Lâm, hiện nay, lượng hàng tồn kho rất lớn, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng, nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Do đó, cần tạo điều kiện để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, thì mới khơi thông được thị trường.

“Nguồn cung và số lượng giao dịch hiện rất hạn chế, dù các doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra nhiều chương trình chiết khấu, giảm giá, thanh toán chậm. Thậm chí, có dự án chiết khấu, giảm giá đến 40%, nhưng vẫn không bán được hàng. Vì vậy, việc cần làm lúc này là củng cố niềm tin cho người mua, hạ lãi suất cho vay. Chỉ có như vậy mới thúc đẩy khách hàng quay lại tham gia thị trường”, ông Lâm nói.

Tuy nhiên, hỗ trợ dòng tiền chỉ là giải pháp từ “ngọn”. Muốn “chữa trị” tận gốc, phải gỡ nút thắt pháp lý - nguyên nhân khiến dòng vốn bị tắc nghẽn. Bởi khi các dự án bị đình trệ không bán được hàng (không huy động được vốn), mất cơ hội gọi vốn đầu tư từ đối tác (không ai muốn bỏ tiền vào một dự án bế tắc pháp lý), lãi vay tăng lên trong khi dự án chờ “chạy pháp lý”, gây đội vốn, là sự lãng phí nguồn lực xã hội.

Ở một góc nhìn khác, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC cho rằng, thay vì trông chờ cơ hội tiếp cận tín dụng trong ngắn hạn, doanh nghiệp nên “lấy ngắn nuôi dài”. Cụ thể, doanh nghiệp nên bán bớt tài sản để giảm gánh nặng tồn kho và chi phí tài chính.