Trong chương trình kỳ hợp thứ 6, Quốc hội khóa XV bắt đầu từ ngày 23/10 tới đây có nội dung cho ý kiến lần cuối và xem xét thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Với bản dự thảo luật lần này, theo ông, còn vấn đề nổi cộm nào cần tiếp tục bổ sung, hoàn thiện?

Hiện nay, theo nội dung thảo luận tại các phiên họp thứ 25, 26 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì vẫn còn khoảng 13 vấn đề chưa thống nhất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó cơ quan soạn thảo (Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường) và cơ quan chủ trì thẩm tra (Ủy ban Kinh tế của Quốc hội) còn có ý kiến khác nhau, cần lấy ý kiến của các Đại biểu Quốc hội để lựa chọn.

Tuy nhiên, theo quan sát của tôi, một số vấn đề được cho là đã thống nhất thì vẫn cần phải nghiên cứu, xem xét thêm, chẳng hạn vấn đề chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Nội dung này liên quan đến thẩm quyền quyết định của Nhà nước trong vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Th.S Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản

Ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?

Luật Đất đai hiện nay đã có quy định hợp lý, sáng tạo để giải quyết vấn đề thời hạn sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - người dân: Đối với dự án kinh doanh nhà ở thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án (tối đa 50 năm - 70 năm); người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013).

Luật hiện hành đã quy định về chế độ sử dụng đất: “đất sử dụng ổn định lâu dài” (gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng - Điều 125) và “đất sử dụng có thời hạn” (gồm đất thương mại dịch vụ; đất giao cho tổ chức thực hiện dự án - theo Điều 126).

Như vậy, nếu Nhà nước giao đất trực tiếp cho các hộ gia đình thì người dân được sử dụng đất ổn định lâu dài; còn nếu Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án thì quyền sử dụng đất luôn có thời hạn hữu hạn. Vấn đề là quy luật phát triển của thị trường đã ngày càng giới hạn việc Nhà nước trực tiếp giao đất cho các hộ dân; công việc đó nay phải do thị trường điều tiết: thông qua các dự án bất động sản (Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp làm dự án, doanh nghiệp bán nhà cho người dân).

Bởi vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2013 là hợp lý, sáng tạo: Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp theo thời hạn hữu hạn; chủ đầu tư bán sản phẩm thì người mua nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài. Quy định này giải quyết được cả 2 vấn đề: doanh nghiệp không thể “găm giữ” đất (do không được sử dụng đất ổn định lâu dài); nhưng người mua nhà ở vẫn được cấp sổ sử dụng lâu dài.

Tuy nhiên, chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản tháng 9/2023 đã thay đổi lớn so với luật hiện hành. Cụ thể, tại Điều 172 về đất sử dụng ổn định lâu dài đã quy định: “Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây: 1. Đất ở”.

Như vậy theo dự thảo, nếu là “đất ở” thì người sử dụng đất đều được sử dụng đất ổn định lâu dài (khoản 1 Điều 172 dự thảo), dẫn đến trường hợp Nhà nước giao đất ở cho doanh nghiệp thực hiện dự án thì thời hạn sử dụng đất cũng là ổn định lâu dài. Điều này là bất hợp lý do có thể dẫn đến việc doanh nghiệp găm giữ đất, hoặc nếu doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án, xây dựng xong dự án nhà ở mà không bán sản phẩm (giữ lại một số hoặc toàn bộ số lượng nhà ở) thì đó trở thành tài sản được sở hữu ổn định lâu dài của doanh nghiệp.

Như vậy thì cơ quan soạn thảo nên kế thừa chính sách đối với đất ở đã duy trì trước đây, thưa ông?

Đúng vậy. Tôi kiến nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra dự án luật cần bảo toàn, kế thừa chính sách của Nhà nước đối với đất ở đã duy trì ổn định qua các thời kỳ. Cụ thể, cần giữ nguyên quy định của Luật Đất đai năm 2013: việc giao đất cho chủ đầu tư dự án luôn có thời hạn nhưng cho phép người mua nhà ở trong dự án bất động sản được sử dụng đất ổn định lâu dài để tạo cơ sở pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu với thời hạn ổn định lâu dài.

Thực tế hiện nay, hầu hết các lĩnh vực kinh doanh khác được hỗ trợ, tiếp cận được đất đai để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua việc nhà nước thực hiện thu hồi đất. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không có trường hợp thu hồi đất cho phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí (các dự án phức hợp quy mô lớn). Trong khi đây các dự án loại này có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, xã hội các địa phương. Ông có bình luận gì về điều này?

Đúng là các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 dự thảo hiện nay vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường. Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương. Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

Tôi đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở), thậm chí trong một số trường hợp loại hình dự án này cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở. Chẳng hạn, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch (các địa phương ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn... thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư) thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

Ngay các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Malaysia cũng đã có các dự án hỗn hợp: đô thị, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng với quy mô hàng trăm hec-ta, tạo nên động lực lớn trong phát triển kinh tế, xã hội. Phải chăng Việt Nam cũng nên học tập điều này để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn?

Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn héc-ta, vốn đâu tư vài tỷ USD) để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Do đó, đây là vấn đề cần được nghiêm túc nhìn nhận.

Hiện tại, phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch không bao gồm việc xây dựng và hình thành, phát triển hạ tầng du lịch và tài nguyên du lịch. Còn dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ  như đã nói. Phải chăng điều này đang làm mất đi nhiều cơ hội khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, mất cơ hội phát triển “mũi nhọn” du lịch mà nhiều địa phương có thế mạnh và đang hướng tới?

Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất. Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy: quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa..., hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng (ví dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm).

Do vậy, tôi tán thành với ý kiến cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.