Ben Gray, Giám đốc bộ phận Đầu tư các thị trường vốn (Cushman & Wakefield Việt Nam).

Vốn đầu tư vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản

Tuy vẫn còn khá sớm để bàn về tình hình M&A trên thị trường bất động sản trong 12 tháng tới, nhưng tâm lý của các nhà đầu tư trong năm 2018 khá lạc quan. Đa phần nhà đầu tư đều tin rằng, thị trường bất động sản đang ở đoạn giữa của chu kỳ tăng trưởng, tháng đầu năm 2019 càng khẳng định điều đó, dẫn đến niềm tin mạnh mẽ về sự phát triển của thị trường trong hai hoặc ba năm tới.

Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2018 của Việt Nam khá mạnh, ở mức 7,08%, tỷ lệ lạm phát giữ ở mức 2,8% và tỷ giá VND vẫn ổn định so với USD, bất chấp các động thái gần đây của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed). Năm 2019 được dự báo là một năm thành công của các chỉ báo kinh tế, tuy nhiên, các dấu hiệu ban đầu cho thấy, tốc độ tăng trưởng GDP giảm nhẹ xuống còn 6,5%.

Năm ngoái, thị trường chứng khoán Việt Nam khá hỗn loạn, chỉ số VN-Index chỉ mất có 6 tuần của tháng Tư và tháng Năm là đã xóa mất nỗ lực tăng 22% của cả năm. Các nhà quản lý quỹ cũng lưu ý rằng, nhà đầu tư đang hoảng loạn và bán ra, mặc dù các chỉ số cơ bản của thị trường không có gì thay đổi.

Tuy nhiên, triển vọng năm 2019 khá lạc quan với các dự đoán trung bình từ khảo sát gần đây của Bloomberg chỉ ra rằng, đa phần các nhà quản lý quỹ đều dự báo VN-Index sẽ đạt mức 1.049 điểm trong năm nay.

Cushman & Wakefield cho rằng, năm 2019, nguồn vồn đầu tư đổ vào lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục chảy từ các nước khu vực châu Á - Thái Bình Dương, đứng đầu vẫn là Nhật Bản và Hàn Quốc, tiếp theo là Singapore và Thái Lan.

Liệu các nhà đầu tư Mỹ có hào hứng tham gia sau thương vụ Warburg Pincus liên doanh với Becamex hồi đầu năm 2018 không? Liệu năm 2019 có phải là năm của các quỹ đầu tư tư nhân lớn đến từ xứ sở cờ hoa? Với Cushman & Wakefield, chúng tôi tin rằng, điều này sẽ sớm diễn ra.

Bất chấp kinh tế có dấu hiệu đi xuống, Trung Quốc dường như đã bắt đầu tìm kiếm nhiều cơ hội đầu tư hơn trong các thương vụ M&A bất động sản trong năm vừa qua. Cushman & Wakefield nhận thấy, kể từ 6 tháng cuối năm 2018, dòng vốn từ Hồng Kông (Trung Quốc) đã đổ vào mạnh mẽ và tiếp tục gia tăng trong năm nay.

Tâm lý lạc quan lan rộng

Thực chất, hoạt động M&A là cách nhanh và hiệu quả nhất để tiến vào thị trường Việt Nam, khiến M&A bất động sản trở thành động lực chính cho các nhà đầu tư. Chính phủ đang dần hoàn thiện và đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, cũng như cải cách các quy định hiện hành. Đây cũng là một tín hiệu tích cực khác đối với dòng vốn đầu tư. Chúng tôi kỳ vọng hành lang pháp lý mới trong lĩnh vực chứng khoán sẽ có sự tham vấn từ cộng đồng chuyên gia trong ngành này.

Mặc dù không ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, nhưng đề xuất bỏ quy định giới hạn thời gian sở hữu của khối ngoại trong các công ty đại chúng cũng góp phần nâng cao tâm lý lạc quan cho thị trường. Động thái đó cho thấy rằng, việc giới hạn thời hạn sở hữu trong 3 năm đối với nhà đầu tư nước ngoài cũng là một mối lo ngại nên sớm được dỡ bỏ và nên để cho thị trường tự điều tiết.

Năm 2019, các nhà giao dịch và nhà đầu tư trong lĩnh vực M&A bất động sản sẽ tập trung vào các chỉ số cơ bản của nền kinh tế, thay vì quá chú trọng đến sự gián đoạn của các thông tin kinh tế toàn cầu.

Các nhà đầu tư sẽ cần phải nhận thức được việc định giá, bởi vì kỳ vọng của bên bán đôi khi không khớp với tình hình thị trường, cũng như một vài người bán lại đánh giá quá cao các dự án hay công ty của mình. Tương tự, năm 2019, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục đối mặt với các thách thức trong việc quản lý và các chuẩn mực kế toán của một vài công ty mục tiêu.

Chúng tôi tin rằng, rất ít khả năng các giao dịch M&A bất động sản trở nên kém hấp dẫn. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục sôi động và vượt trội hơn các lĩnh vực khác, dựa trên các giao dịch đã hoàn tất trong thời gian qua.

Với những nhà đầu tư đang xem xét các tài sản vừa tiềm năng, vừa có tỷ suất sinh lợi cao, nếu muốn biết loại tài sản nào tiềm năng nhất trong năm nay, chắc chắn họ sẽ phải chờ.

*Giám đốc bộ phận Đầu tư các thị trường vốn (Cushman & Wakefield Việt Nam)