Không ít người đã thua lỗ nặng vì dùng đòn bẩy tài chính quá đà khi kinh doanh phòng trọ. Ảnh: Lucas Nguyễn

Thấy nhiều người kinh doanh phòng trọ thắng lớn một cách dễ dàng, anh Kha ngụ quận Bình Tân, TP HCM, cũng mạnh dạn nhập cuộc. Đầu năm 2012, anh mua đất, xây 12 phòng trọ cho thuê. Vốn tự có của nhà đầu tư này là 300 triệu đồng, số còn lại 1,1 tỷ đồng vay ngân hàng, lãi suất 10% trong 6 tháng đầu, sau đó mức lãi suất 15% một năm, thời hạn thuê 15 năm.

Anh Kha chia sẻ chấp nhận gồng gánh trả lãi vay cao một thời gian, nợ gốc ân hạn hoặc trả dần, phần lợi nhuận tích lũy vào giá trị đất sẽ tăng theo thời gian. Tuy nhiên, do chưa thể kinh doanh trong giai đoạn xây phòng trọ, nhà đầu tư này đã chịu lỗ khoản lãi suất vay trong suốt năm 2012 cả trăm triệu đồng vì doanh số lúc này bằng không.

Đến năm đầu tiên vận hành nhà trọ (2013), anh Kha cho thuê được 9 phòng, tỷ lệ trống 25%. Với mặt bằng giá bình quân trên địa bàn là 1,1 triệu đồng mỗi phòng một tháng, vị chi doanh thu năm đầu tiên của nhà đầu tư này đạt 118,8 triệu đồng. Lãi suất vay 1,1 tỷ đồng trong năm là 165 triệu đồng, được ân hạn nợ gốc. Khoản thâm hụt năm thứ hai là 50 triệu đồng, anh Kha tiếp tục cố gồng gánh để cân đối bù lỗ.

Sang năm 2014, mặc dù lãi suất được điều chỉnh giảm xuống nhưng vì dãy phòng trọ ế khách, anh Kha tiếp tục thâm hụt ngân sách. Do không có nhiều kinh nghiệm quản lý, địa bàn có những khách thuê thuộc thành phần bất hảo (chậm trả tiền nhà, gây rối trật tự phải mời đi sớm), tỷ lệ phòng trống của anh Kha chạm ngưỡng 35%. Khoản lỗ năm thứ ba lại tăng lên hơn 60 triệu đồng, việc trả lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng do doanh thu đi xuống.

Từ cuối năm 2014 đến nửa đầu năm 2015, anh Kha khất nợ ngân hàng nhiều lần. Nhà băng từ nhẹ nhàng đề nghị đã đi đến bước dùng biện pháp rắn, buộc anh bán tài sản để trả nợ bằng mọi giá. Anh Kha đành phải bán tháo dãy nhà trọ lỗ hàng trăm triệu đồng để cấn nợ ngân hàng.

"Khoản vốn tự có là tiền mặt 300 triệu đội nón ra đi, chưa kể 3 năm làm việc không công chỉ để trả lãi ngân hàng. Tôi phải móc thêm tiền túi để tất toán nợ. Cái giá cho bài học này bằng tiền tỷ", anh Kha tâm sự.

Có 7 năm kinh doanh địa ốc với quy mô gần 200 phòng trọ phân khúc 1-3 triệu đồng mỗi tháng tại quận Bình Tân và Tân Phú, chuyên gia bất động sản cho thuê Nguyễn Hồng Hải đánh giá: “Anh Kha thất bại vì đi ngược lại 3 nguyên tắc cơ bản kinh doanh mô hình này”.

Thứ nhất, anh Kha đã chuẩn bị vốn sai cách. Mức vay bất hợp lý, chiếm đến gần 70% tổng suất đầu tư. Kinh doanh phòng trọ cần lưu ý đây là hình thức bỏ tiền chẵn để thu về tiền lẻ, dựa trên cơ sở tích lũy quỹ đất, công trình khấu hao dần, vốn nhàn rỗi càng lâu càng tốt, việc đi vay phải hạn chế, tỷ lệ vay càng thấp càng an toàn.

Thứ hai, lãi suất vay ở mức 15%/năm càng khiến cho áp lực chi phí tài chính trở nên nặng nề. Thông thường lợi nhuận ròng hàng tháng của việc kinh doanh phòng trọ phải đạt 1% mỗi tháng, tương đương 12% một năm thì suất đầu tư này mới bền vững. Như vậy, tổng số tiền phải trả cho khoản lãi vay cần phải điều chỉnh thấp hơn tổng lợi nhuận. Trường hợp của anh Kha thua lỗ vì doanh thu không đủ để gồng gánh chi phí tài chính.

Thứ ba, nhà đầu tư này thiếu kinh nghiệm quản lý phòng trọ cho thuê, để tỷ lệ trống ở mức cao và liên tục tăng dần. Tình huống không đủ kinh nghiệm và không có sở trường quản lý bất động sản cho thuê, khả năng thua lỗ rất lớn.

Theo ông Hải, kinh doanh phòng trọ không phải là kênh đầu tư nhẹ nhàng, dễ thắng như mọi người lầm tưởng. Để thành công, đòi hỏi nhà đầu tư phải tính kỹ bài toán tài chính và bỏ ra nhiều tâm sức giám sát, quản lý từ nội bộ khu nhà trọ đến ngoại khu. Do đó, trước khi đi đến quyết định đổ tiền vào mô hình này, nhà đầu tư nên tham vấn nhiều lời khuyên và lập trình sẵn bảng dự toán để hạn chế rủi ro.