Thị trường bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Việc giao dịch mua bán nhà đất với tình trạng nhạy cảm để né thuế diễn ra khá phổ biến. Các chuyên gia bất động sản tại TP HCM ước tính, hiện nay có khoảng 25% người dân giao dịch nhà đất kê khai đúng với giá trị thực tế của tài sản, 75% còn lại đang kê khai giá giao dịch dưới mức thị trường, thường thấp hơn rất nhiều lần (phổ biến nhất là 5-10 lần) so với thực tế.

Tình trạng phổ biến hiện nay là bên bán kê khai giá trên bản hợp đồng có công chứng thấp hơn giá trị thật đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Lý do là giá này là căn cứ tính thuế, phí phát sinh khi giao dịch thành công. Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột.

Do đó, Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN - Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong vừa cùng hợp tác ra khuyến cáo về rủi ro của việc này.

Khuyến cáo này cho biết, bên bán luôn đề nghị giá chuyển nhượng tại hợp đồng thấp hơn giá trị thanh toán. Sau này bên mua cũng sẽ trở thành bên bán cho người tiếp theo. Rủi ro nằm ở chỗ, bên mua đồng ý việc kê khai giá thấp là tự nhận vị thế yếu hơn và có khả năng không được pháp luật bảo vệ.

Nếu có xảy ra tranh chấp, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra. Mặt khác, trong trường hợp sau này người mua F2 tiếp tục bán cho người mua kế tiếp F3 và khách hàng F3 muốn giao dịch đúng giá, thì bên bán F2 phải gánh chịu một khoản thuế lớn (thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản).

Tuy biết né thuế là chấp nhận rủi ro, hiện người dân giao dịch nhà đất chỉ kê khai mức giá tượng trưng để giảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Theo ghi nhận từ thị trường, giá trị thực tế được chốt khi giao dịch diễn ra thành công (không thể hiện trong hồ sơ thuế) lớn hơn giá kê khai gấp nhiều lần.

Nhóm luật sư này cũng đề cập đến giải pháp win – win (đôi bên cùng có lợi). Đó là khi nhận đề nghị kê khai "né thuế" từ bên bán, người mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá, nếu gặp gánh nặng về tiền thuế quá cao, đôi bên cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.