Thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi dần trong thời gian tới.

Khó có “đất sống” cho chủ đầu tư “tay mơ”

Tháng 11/2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Một số điểm mới là quy định liên quan đến sự minh bạch trong giao dịch giữa chủ đầu tư với người mua nhà hình thành trong tương lai, chứng chỉ hành nghề dành cho môi giới.

Ngoài ra, việc điều chỉnh tỷ lệ thanh toán cùng với quy định về đặt cọc mua nhà và quy định về phân lô - bán nền; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cũng là những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thị trường quan tâm.

Năm 2024, mặc dù dự báo vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi dần, khi ghi nhận dấu hiệu chuyển biến từ cuối năm 2023. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ chỉ diễn ra ở một số phân khúc nhất định.

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, như nhà để ở, kinh doanh, cho thuê… vẫn là phân khúc “đắt khách”. Hiện là thời điểm chuyển giao và phục hồi cần thiết cho những bước chuyển lớn khi luật mới được thực thi vào năm 2025.

Theo bà Lê Thúy An, luật sư Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long, với những thay đổi nói trên, chủ đầu tư sẽ phải đối diện với những tiêu chí khắt khe hơn. Chẳng hạn, chủ đầu tư phải có năng lực mạnh hơn về tài chính, khả năng triển khai dự án, hoàn thiện pháp lý dự án.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing thì cho rằng, với việc quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, doanh nghiệp bất động sản phải có năng lực tài chính vững chắc hơn, năng lực triển khai thi công tốt hơn.

Với luật mới, từ nay đến trước khi có hiệu lực (từ ngày 1/1/2025), ông Trung nhận định, tham gia thị trường sẽ chỉ có những chủ đầu tư có dự án đầy đủ hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và đương nhiên phải ở phân khúc mà thị trường có thể hấp thụ được trong năm 2024. Đây là thời cơ cực kỳ tốt cho các chủ đầu tư ra hàng trong giai đoạn đầu năm 2024.

Theo luật sư Lê Thúy An, luật mới sẽ có khung pháp lý để bảo vệ khách hàng, với quy định cụ thể hơn trong hợp đồng, quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và khách hàng.

Khoảng một năm trở lại đây, những biến động trên thị trường bất động sản đã cho khách hàng thấy, đâu là chủ đầu tư uy tín, đâu là chủ đầu tư không uy tín. Thực tế, chỉ những chủ đầu tư có năng lực triển khai dài hơi, quản trị dòng tiền tốt, có hồ sơ pháp lý dự án chuẩn ngay từ đầu… mới có thể ra hàng và đó là cơ hội của họ.

Tuy nhiên, ông Trung cho rằng, năng lực chủ đầu tư không phải chỉ dừng ở việc bàn giao nhà cho khách là xong, mà cần sự đồng hành trong suốt quá trình cư dân về ở. Triển khai xây dựng dự án chỉ 2 - 5 năm, nhưng cần thời gian dài hơn để kiểm chứng xem các tiện ích, dịch vụ, tiêu chí mà người bán hàng đã hứa với khách hàng có đúng thế không?

“Thị trường chứng kiến, không ít chủ đầu tư dự án cả ở miền Bắc, miền Nam vẫn ra hàng, vẫn bàn giao hàng loạt dự án đúng tiến độ, như Vinhomes, Masterise Homes. Tuy nhiên, trong năm 2024, sự đào thải doanh nghiệp trong lĩnh vực này sẽ mạnh mẽ hơn, có những chủ đầu tư sẽ rơi vào tình trạng không làm cũng chết, mà làm cũng chết”, ông Trung cho biết.

Đặc biệt, các dự án phân lô - bán nền cũng được siết chặt theo luật mới. Theo quy định mới, khi đô thị hóa, từ UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ quy định rõ một năm cần sử dụng bao nhiêu đất, cùng mật độ dân cư tương ứng. Trong khi đó, việc phân lô - bán nền tạo ra loại bất động sản 3 không (không hạ tầng, không hình thành dân cư, không khai thác cho thuê được), dẫn đến đọng vốn của nhà đầu tư khi thị trường có biến động. Như vậy, phân lô - bán nền không đáp ứng được các tiêu chí của quy định mới.

Vì thế, việc phân lô - bán nền tại các thành phố sẽ “hết cửa”, nguồn cung thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng sẽ giảm do không dễ tiếp cận như trước.

Nhận diện cơ hội đầu tư mới

Các chủ đầu tư có dự án triển khai đang đẩy mạnh hoạt động bán sản phẩm ra thị trường. Tâm lý người mua nhà cũng dần cởi mở hơn sau hàng loạt thông tin tích cực về lãi suất và chính sách điều hành. Bên cạnh nhu cầu mua ở thực, nhiều nhà đầu tư cũng tranh thủ mua vào để đón đầu đà phục hồi.

Masterise Homes vừa công bố chính sách bán hàng hấp dẫn cho Dự án LUMIÈRE Evergreen (Smart City, Nam Từ Liêm, Hà Nội) - dự án đầu tiên trong bộ sưu tập LUMIÈRE của chủ đầu tư này ra mắt thị trường Hà Nội.

Theo đó, khách hàng có thể dễ dàng sở hữu căn hộ cao cấp theo tiêu chuẩn quốc tế, với chính sách hỗ trợ vay vốn ngân hàng đến 80% và ưu đãi lãi suất 0% đến 4 năm (sau khi nhận bàn giao nhà 1 năm).

Giả định, nếu vay 2 tỷ đồng để mua nhà với mức lãi suất cho vay 7-8%/năm như hiện nay, khách hàng có thể tiết kiệm khoảng 10-13 triệu đồng tiền trả lãi ngân hàng mỗi tháng.

Ngoài ra, khách mua nhà thời điểm này còn được miễn phí trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ trợ lãi suất và được hỗ trợ 36 tháng phí quản lý, kể từ thời điểm dự án đủ điều kiện bàn giao đưa vào sử dụng.

Trong một sự kiện bán hàng tổ chức đầu năm 2024, Dự án Akari City (Bình Tân) của Tập đoàn Nam Long ghi nhận doanh số bán hàng hơn 200 tỷ đồng, với hơn 120 căn hộ bán thành công. Dự án có giá bán 45-48 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Theo Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn (Savills Hà Nội), nhà đầu tư cần giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung - cầu, cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng nguồn cầu. Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều đang khó thực hiện, nhưng nếu làm được, thì sẽ cải thiện sức mua.

Chủ đầu tư lúc này cần thực hiện nhiều biện pháp để kích cầu và tránh phụ thuộc vào dòng tiền từ ngân hàng, như tăng cường huy động từ các kênh khác qua hợp tác đầu tư, cấu trúc lại danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua...

Khi thị trường biến động, chủ đầu tư sẽ tập trung vào những phân khúc phục vụ nhu cầu thật. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, căn hộ chung cư, các loại nhà phố, thổ cư… là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật cho người dân. Tuy nhiên, theo ông Trung, với khả năng tài chính khoảng 2-3 tỷ đồng, nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn.

Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách kích cầu hỗ trợ người mua nhà, như các chính sách về chiết khấu, giảm số tiền mỗi đợt đóng, ưu đãi về lãi suất và tăng thời gian thanh toán, giúp khách hàng giảm áp lực tài chính và có thể tiếp cận được những sản phẩm bất động sản tốt hơn.

Trong khi đó, khách hàng mua bất động sản chỉ nhắm vào hai mục đích là mua để ở và mua để đầu tư. Nếu mua để đầu tư, khách hàng cần quan tâm đến hiệu quả đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá của sản phẩm, cũng như khả năng khai thác dòng tiền từ bất động sản được mua.

Trước khi quyết định đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào, người mua cần tìm hiểu thông tin về sản phẩm đang nhắm tới, như thông tin về dự án, chủ đầu tư, thông tin liên quan đến thị trường xung quanh…, xem liệu có rủi ro gì cho nhà đầu tư, cho khách hàng không?

Đặc biệt, liên quan pháp lý, hồ sơ dự án, giấy tờ mà nhà đầu tư sẽ ký với chủ đầu tư như hợp đồng hay những văn bản thỏa thuận, người mua nhà cũng nên tìm hiểu, cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng về quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà đầu tư trước khi đặt bút ký.

Kỳ vọng, năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và tiếp đến là Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ tạo một khung pháp lý tốt để ràng buộc chủ đầu tư và có thêm điều kiện để bảo vệ nhà đầu tư, người mua nhà ở.