Nhiều nhà đầu tư mua dự án đang có yêu cầu khắt khe hơn, như đủ pháp lý, đã đóng thuế đất...

Dự án chào bán nhiều

Từ đầu năm 2024, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng An Phú Sinh chào mời nhà đầu tư mua Dự án Khu dân cư An Phú Sinh, với diện tích 14,7 ha tại huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An). Điểm cộng của dự án này là pháp lý đầy đủ, thậm chí chủ đầu tư đã có quyết định đóng tiền sử dụng đất cho dự án…

Việc mời gọi nhà đầu tư tham gia mua bán - sáp nhập (M&A) dự án này được chủ dự án cho biết là do doanh nghiệp kẹt dòng tiền để đền bù cho diện tích hơn 2 ha còn lại, đóng tiền sử dụng đất và làm hạ tầng để chào bán dự án ra thị trường, vì trước đây, doanh nghiệp đã chi hàng trăm tỷ đồng cho việc đền bù giải phóng mặt bằng dự án, nên đã cạn vốn.

Tới nay, dù nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhưng M&A dự án này vẫn chưa “chốt đơn” thành công.

“Thực ra, các doanh nghiệp quan tâm, thậm chí Công ty Địa ốc Hoàng Quân đã ký biên bản ghi nhớ mua dự án này, nhưng các doanh nghiệp lại không đủ dòng tiền mà chúng tôi yêu cầu”, ông Lê Văn Trường, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng An Phú Sinh cho biết.

Trong khi đó, từ đầu năm 2024, Công ty TNHH Hưng Lộc Phát (tại TP. Phan Thiết) cũng chào bán dự án bất động sản nghỉ dưỡng mang tên Golden Peak tại đường Lạc Long Quân. Dự án có diện tích hơn 3 ha, nằm mặt biển, đã từng hoạt động mạnh trong giai đoạn 2015 - 2018. Công ty Hưng Lộc Phát mua lại dự án này năm 2021, với mức giá hơn 200 tỷ đồng, hiện chào bán với giá hơn 300 tỷ đồng. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, với mức giá này, chủ đầu tư khó có thể bán được dự án, bởi các dự án quanh đó có mức giá thấp hơn nhiều.

Tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương), Công ty TNHH Thuận Nghiệp cũng đang chào bán một dự án với diện tích hơn 5.000 m2, mức giá 350 tỷ đồng. Thế nhưng, qua một thời gian dài, với nhiều nhà đầu tư đến tìm hiểu dự án, rồi đều “lắc đầu” bỏ đi.

“Thực tế, giá 350 tỷ đồng cho diện tích hơn 5.000 m2 đất tại TP. Dĩ An là mức giá rẻ và có thể mua được. Tuy nhiên, dự án này lại khó về pháp lý, khó vay ngân hàng khi M&A, bởi đây là đất sản xuất”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết.

Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Trần Anh cho hay, Công ty đang chào bán quỹ đất rộng hơn 30 ha tại huyện Đức Hoà (tỉnh Long An). Dự án đã hoàn tất 60% pháp lý, với quy hoạch nhà ở giá rẻ cho công nhân các khu công nghiệp tại huyện Đức Hoà. Giá bán được đưa ra là hơn 800 tỷ đồng, nhưng chưa tìm được nhà đầu tư.

Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc 5 Sao tại TP.HCM cũng đang chào bán dự án toà nhà văn phòng tại đường Mạc Đĩnh Chi (quận 1). Toà nhà văn phòng được xây dựng trên diện tích hơn 2.000 m2 đất, đã xây dựng 3 tầng hầm và 16 tầng nổi và đã đưa vào hoạt động. Giá bán được doanh nghiệp rao bán là 3.400 tỷ đồng.

Công ty này cũng đang chào bán một dự án rộng hơn 8.000 m2 tại TP. Vũng Tàu. Dự án được quy hoạch xây dựng khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng cao 50 tầng. Giá bán được doanh nghiệp đưa ra là trên 3.000 tỷ đồng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group, hiện có rất nhiều chủ đầu tư chào bán quỹ đất của mình tại TP.HCM, Vũng Tàu, Long An…, nhưng rất hiếm thương vụ M&A thành công.

Xu hướng M&A khắt khe hơn

Bà Quỳnh Nguyễn, đại diện một quỹ đầu tư của Singapore tại TP.HCM chuyên M&A quỹ đất dự án bất động sản cho biết, trong 2 tháng qua, bà đi thẩm định 3 dự án bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An. Thế nhưng, cả 3 dự án đều không đạt yêu cầu mà quỹ đầu tư đưa ra.

“Các tiêu chí của bên mua hiện nay là pháp lý dự án, thời gian hoàn thiện pháp lý không được các doanh nghiệp cam kết rõ ràng. Ngoài ra, mức giá chào bán dự án mà bên bán đưa ra quá cao, do quỹ đất thường được cầm cố ngân hàng, thời gian dài, mức lãi suất ngân hàng được bên bán cộng vào giá bán dự án cùng lợi nhuận. Trong khi đó, bên mua, sau khi tính toán mức giá bán cũng như thời gian triển khai pháp lý không phù hợp sẽ không mua”, bà Quỳnh nói.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM cho biết, hiện nay, xu hướng M&A của các doanh nghiệp bắt đầu thay đổi lớn, nhất là với các doanh nghiệp ngoại.

“Thay vì M&A toàn bộ dự án, họ sẽ mua lại khoảng 70% cổ phần dự án, sau đó bơm vốn cho chủ dự án phát triển dự án. Đơn cử, mới đây, Công ty Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) đến từ Nhật Bản đã rót 150 triệu USD cho Công ty TT Capital làm dự án tại Bình Dương. Đây được cho là hướng đầu tư mới trong xu hướng M&A của thị trường địa ốc”, ông Hoàng nói.

Cũng theo ông Hoàng, với việc rót vốn vào dự án để phát triển, lợi nhuận chia theo cổ phần đóng góp sẽ hiệu quả hơn cho cả bên bán và bên mua.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư mua dự án đang có yêu cầu khá cao. Đơn cử, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Eximrs cho biết, trước đây, bà thường chọn mua quỹ đất rồi lo thủ tục pháp lý làm dự án, nhưng hiện nay, bà chỉ đầu tư M&A các dự án đã đủ pháp lý, đã đóng thuế đất.

Chia sẻ vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh, hiện nay, bên mua dự án rất kỹ trong việc lựa chọn dự án và họ rất sợ mua dự án chưa làm pháp lý, cũng như dự án chưa hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, bởi thời gian thực hiện việc này rất lâu, tốn nhiều thời gian và tiền bạc.

“Doanh nghiệp chúng tôi cũng đang tích cực tìm mua dự án để phát triển, nhưng tới nay vẫn chưa thể M&A thành công. Các bước thẩm định dự án, cũng như thương thảo về thời gian hoàn thiện pháp lý, đền bù mặt bằng… là những trở ngại chính của các thương vụ M&A”, ông Thắng nói.