Trọng tâm phát triển bất động sản vùng TP.HCM ở đâu?

Thông tin tại Hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư" do Tạp chí điện tử bất động sản Việt Nam (Reatimes), Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp cùng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) và Tập đoàn Bcons tổ chức, PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, diễn diễn biến các phân khúc, đất nền tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận trong 8 tháng năm 2024 ghi nhận 14 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường đạt 787 sản phẩm, giảm 46% so với cùng kỳ năm 2023.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 30%, tương ứng 237 sản phẩm được giao dịch thành công, giảm 58% so với cùng kỳ năm 2023.

Phân khúc nhà phố - biệt thự trong tháng 8/2024 tại TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 16 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.333 sản phẩm, ghi nhận mức tăng 2 lần so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 61%, tương ứng 817 sản phẩm được giao dịch thành công, tăng 3,5 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Phân khúc căn hộ, nguồn cung mới đưa ra thị trường đạt 5.378 căn, giảm 24% so với cùng kỳ năm 2023, phần lớn là giai đoạn tiếp theo của các dự án, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 76% nguồn cung mới mở bán ra thị trường, với 4.086 giao dịch thành công, giảm 22% so với cùng kỳ.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, giá bán thứ cấp giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ 20%, thậm chí 30%, nhưng vẫn rất khó thanh khoản.

Toàn cảnh Hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư".

Về dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản TP.HCM, theo thống kê, dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng, tháng sau cao hơn tháng trước. Đến cuối tháng 7/2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn đạt trên 1 triệu tỷ đồng, chiếm 27,6% trong tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,5% so với cuối năm 2023, cao hơn mức tăng chung của tín dụng trên địa bàn.

Theo ông Chung, trọng tâm phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM sẽ bao gồm các quận nội thành và trung tâm thủ phủ các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Thứ hai là trục kết nối TP.HCM với các thành phố thủ phủ các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An lấy TP.HCM làm tâm sẽ mở ra và thúc đẩy các đô thị kết nối với Bình Dương, Biên Hòa và Tân An ngày càng phát triển.

Thứ ba, vùng đô thị hóa của TP.HCM và các thành phố thủ phủ Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ thúc đẩy, mở rộng việc phát triển bất động sản theo hướng lan tỏa ra ngoại vi TP.HCM, ngoại vi Tân An, thành phố mới Bình Dương, ngoại vi thành phố Biên Hòa.

Thứ tư, các đô thị mới trên địa bàn vùng TP.HCM đơn cử như thành phố Nhơn Trạch, thành phố mới Bình Dương, đô thị cảng hàng không Long Thành… sẽ ngày càng lớn về diện tích, giá trị sẽ ngày càng cao, tính phức hợp của các khu đô thị ngày càng rõ nét.

Thứ năm là các đô thị TOD (Transit Oriented Development - được định nghĩa là một mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm) trên địa bàn TP.HCM, Bình Dương, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu. Vùng TP.HCM tập trung rất nhiều công trình hạ tầng lớn quy mô quốc gia, tất yếu sẽ tạo cơ hội phát triển đô thị TOD nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Thứ sáu là vùng tứ giác đô thị Thủ Đức - Long Thành - Biên Hòa - Bình Dương mới. Đây là vùng phát triển đô thị tiềm năng lớn, một đặc trưng riêng có của vùng TP.HCM đến năm 2030, tầm nhìn 2045. Với đầy đủ các lợi thế về mặt bằng, cơ sở hạ tầng, về hậu thuẫn kinh tế, đây là địa bàn riêng có của phát triển kinh tế vùng TP.HCM nói chung, phát triển đô thị nói riêng và đặc biệt là phát triển thị trường bất động sản.

Giá bất động sản vượt khả năng chi trả, cầu vượt cung

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons đánh giá, tại TP.HCM ghi nhận mức giá căn hộ trung bình dao động từ 40-60 triệu đồng/m2 tại các quận ven đô và lên đến 100 triệu đồng/m2 tại các khu vực trung tâm, vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình có thu nhập trung bình. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM đang ở mức rất cao, ước tính khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, nguồn cung lại không thể theo kịp với nhu cầu này do nhiều yếu tố tác động. Trong số đó, các rào cản pháp lý, chi phí đất đai gia tăng và sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân là những nguyên nhân chính khiến thị trường không thể phát triển một cách đồng bộ.

Thực tế, khoảng 60-70% nhu cầu nhà ở hiện nay nằm trong phân khúc giá rẻ. Điều này cho thấy, người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, đang rất cần những giải pháp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ. Tuy nhiên, thị trường lại đang thiếu hụt các dự án nhà ở giá rẻ, khiến nhiều người gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nơi an cư.

Đặc biệt, vấn đề niềm tin của khách hàng rất quan trọng, nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa thể giao sổ cho khách hàng, khiến khách hàng lo ngại và rất cần phục hồi niềm tin cho khách hàng.

Theo ông Thạch, tại các đô thị lớn của Đông Nam Bộ như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, nhu cầu nhà ở cho các nhóm thu nhập trung bình và thấp, bao gồm công nhân và lao động nhập cư, ngày càng trở nên bức thiết. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ vẫn còn rất hạn chế, chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế của nhóm này. Tình trạng này buộc nhiều người phải sống trong các khu nhà trọ chật chội, chất lượng thấp, thiếu thốn các tiện ích cơ bản, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cũng như sức khỏe của họ.

"Nhu cầu sở hữu căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng tại TP.HCM đang tăng cao, tuy nhiên, thực tế lại cho thấy nguồn cung căn hộ mới trong năm 2024 cực kỳ hạn chế, giá đẩy lên cao khiến nhiều người rơi vào tình trạng khó khăn trong việc tìm kiếm nơi an cư phù hợp", ông Thạch chia sẻ.