Thị trường bất động sản đang ở thế "mắc kẹt" do những dự án kém minh bạch kiểu này

Tại Hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà ở (2006), Luật Kinh doanh bất động sản (2007) do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, thay mặt Ban soạn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, sau gần 10 năm thực thi, 2 văn bản luật đã bộc lộ không ít bất cập, hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, toàn bộ nền kinh tế và quá trình đô thị hóa nói chung.

Nhiều quy định chưa đi vào cuộc sống, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dẫn đến sự mất cân đối trong cung – cầu thị trường.

Đề cập cụ thể những hạn chế của các văn bản luật này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, Luật Nhà ở (2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (2007) chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại bất động sản được tham gia vào thị trường nên có nhiều loại hàng hóa chưa được tham gia vào thị trường như: quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, đất có thu tiền sử dụng đất.

Luật cũng chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện trên thị trường chính thức dẫn đến tình trạng đầu cơ, thổi giá tràn lan…

Theo đó, Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi 16 vấn đề, nhóm vấn đề có liên quan đến Luật Nhà ở (2006) và Kinh doanh bất động sản (2007) theo hướng tăng cường cải cách thủ tục hành chính trong việc quản lý nhà ở; Xem xét bãi bỏ các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thay vào đó sẽ bổ sung các quy định có liên quan đến việc công nhận quyền sở hữu nhà ở; tăng cường tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản; chế tài chặt chẽ việc huy động và góp vốn đối với các dự án bất động sản và mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản với nhà đầu tư nước ngoài…

Góp ý với Ban soạn thảo, ông Lê Khắc Hiệp, Phó chủ tịch Tập đoàn Vingroup đề nghị Luật Nhà ở mới cần mở rộng mục đích của nhà ở. Việc mở rộng này tạo cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh (mua đi bán lại) nhà ở của các cá nhân. Luật cũng cần mở rộng quyền của chủ sở hữu nhà ở khi sử dụng vào các mục đích khác như cho thuê để kinh doanh, góp vốn (hiện bị giới hạn chỉ để ở và sinh hoạt). Đồng thời, mở rộng đối tượng mua nhà cho Việt Kiều, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, không phân biệt hoặc hạn chế điều kiện mua, quyền và nghĩa vụ, đơn giản thủ tục (trừ nhà ở xã hội).

Đại diện Tổng công ty Vinaconex đề xuất, Ban soạn thỏa rà soát lại phần phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các nội dung đã được điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành khác như: Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật môi trường… thì không để lại trong Luật Kinh doanh bất động sản nữa nhằm đảm bảo tính minh bạch và thống nhất cho việc vận hành thị trường bất động sản.

Với các dự án nhà ở xã hội, Luật Nhà ở nên xem xét quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án được duyệt… tránh tình trạng mỗi lần làm dự án, chủ đầu tư lại phải “xin” như hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Minh, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ngoài việc "nới" điều kiện cho người nước ngoài mùa nhà, Luật Kinh doanh bất động sản 2007 (sửa đổi) cũng nên quy định chi tiết về đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp trong lĩnh vực bất động sản. Ví dụ, nhà đầu tư nước ngoài có được phép tham gia đầu tư trực tiếp dự án xây nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... và có được hưởng ưu đãi như doanh nghiệp Việt Nam hay không? Hoạt động của các công ty đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực bất động sản như các công ty đầu tư tài chính, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản... cần được quy định cụ thể và chi tiết.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện tại, số căn hộ tồn kho tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh lên đến hơn 100.000 căn. Tính trung bình, mỗi căn hộ trị giá 3 tỷ đồng thì đang có ít nhất 300.000 tỷ đồng bị chôn vùi trong thị trường bất động sản. Nếu các quy định về sở hữu nhà ở và tài sản là bất động sản được mở rộng, Việt Kiều, người nước ngoài được tạo điều kiện để mua nhà một cách dễ dàng thì khoản tiền này có thể được “bơm” trở lại nền kinh tế, tạo cú hích đáng kể cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản và nhiều ngành nghề “ăn theo” khác.

Quang Hà