Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh.

Đánh giá của ông về xu hướng lãi suất trong những tháng còn lại của năm?

Xu hướng lãi suất đầu vào đang nhích lên, nhất là đối với kỳ hạn dài. Song, lãi suất đầu ra khó có thể tăng mạnh, bởi nếu lãi suất tăng, các ngân hàng khó có thể thu hút được khách hàng vay vốn, kể cả với tín dụng nhỏ lẻ, tiêu dùng và cho vay mua nhà. Tôi cho rằng, từ nay đến cuối năm, mặt bằng lãi suất cho vay sẽ khó giảm, nhưng cũng không thể tăng cao.

Cá nhân có nhu cầu về nhà ở có nên vay ngân hàng để mua khi lãi suất khó giảm?

Nếu khách hàng đó nguồn thu nhập ổn định từ lương, với hai vợ chồng khoảng 23 - 40 triệu đồng/tháng trở lên, đồng thời có nguồn tích lũy khoảng 20-30% giá trị căn nhà thì có thể tiếp cận vốn ngân hàng để sở hữu nhà ở. Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư dự án, nhất là các dự án căn hộ chung cư đều có liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, trả góp hàng tháng. Mức lãi suất cũng cạnh tranh, có thể lãi suất ưu đãi giảm trong giai đoạn đầu 6 tháng đến 1 năm, nhưng biên độ cộng thêm sau thời gian này cũng không quá cao.

Tuy nhiên, nếu khách hàng cá nhân không có nguồn thu nhập ổn định từ lương, cũng như không có nguồn vốn tích lũy thì nên cân nhắc khi vay vốn. Với những khách hàng này rủi ro cao hơn, nên ngân hàng áp mức lãi suất vay cũng cao hơn.

Tín dụng bất động sản đang được siết dần để kiểm soát rủi ro, ngân hàng có dễ cho vay trong bối cảnh hiện nay, kể cả với tín dụng cho vay mua nhà, thưa ông?

Hiện tại, có một thực tế là từ những người mua bất động sản cho đến chủ đầu tư đều dựa vào nguồn vốn ngân hàng (chủ đầu tư vay ngân hàng làm dự án, người tiêu dùng vay ngân hàng để mua sản phẩm từ chủ đầu tư), trong đó, có không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém vẫn muốn tham gia kinh doanh bất động sản. Rõ ràng, ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả hai bên cung và cầu, như vậy phải chịu rủi ro từ cả hai phía.

Hầu hết các ngân hàng đang phải huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Điều này cho thấy, ngân hàng có thể gặp rủi ro bởi tập trung đầu tư vốn quá nhiều cho bất động sản. Tuy nhiên, nếu làm đúng thì có thể kiểm soát rủi ro của tín dụng bất động sản. Hiện nay, các ngân hàng vừa tài trợ cho chủ đầu tư, vừa ràng buộc điều kiện độc quyền đối với việc cho người mua vay, đồng thời cam kết bảo lãnh cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không đúng tiến độ. Như vậy, các ngân hàng đã tham gia ngay từ đầu. 

Thật ra, đối với các tổ chức tín dụng (TCTD), nếu làm đúng các quy trình liên quan đến định giá và thẩm định thì tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng khá an toàn vì có tài sản đảm bảo. Thông thường, đối với các khoản tài sản đảm bảo cá nhân, TCTD chỉ cho vay đến 70% giá trị tài sản đảm bảo. Nếu định giá gần sát với giá thị trường (90%), thì tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo chỉ khoảng hơn 60% giá thị trường, vẫn đảm bảo an toàn trong trường hợp phải thanh lý tài sản để thu hồi nợ.

Nói vậy nghĩa là vay mua nhà vẫn an toàn và rủi ro được kiểm soát?

Với tín dụng mua nhà như đã nói ở trên, cho vay mua nhà là một sản phẩm mà tất cả các TCTD đều nhắm đến nếu không muốn nói là tập trung đẩy mạnh. Vấn đề là cần phân biệt, vay mua để ở, để cho thuê hay đầu tư kinh doanh. Một số TCTD nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam họ phân biệt khá rõ, theo đó lãi suất cho vay đối với mua nhà để ở sẽ thấp hơn so với mua cho thuê hay kinh doanh bất động sản.

Sự khác biệt về lãi suất cũng cho thấy mức độ rủi ro trong từng loại hình. Nếu bạn vay tiền mua nhà ở thì chắc chắn bạn sẽ cân nhắc khá kỹ về việc lựa chọn dự án, chủ đầu tư và khả năng thu nhập của bản thân, bạn sẽ dồn hết tâm huyết cho ngôi nhà mơ ước của mình. Việc thế chấp tài sản đảm bảo cũng vậy, không ai muốn để phát sinh nợ xấu để rồi bị đuổi ra khỏi chính ngôi nhà mình đang ở.

Song, với việc vay mua đầu tư thì lại có thể khác, đôi khi người mua bị rối bởi thông tin thị trường, bị lôi kéo bởi các công ty môi giới, bị thôi thúc bởi niềm tin là bất động sản sẽ nhanh chóng tăng giá, có thể lướt sóng trong thời gian ngắn. Một số người đi vay để mua những tài sản vượt quá khả năng của mình, nhưng cuối cùng bán không được, chủ đầu tư chậm bàn giao, không thực hiện đúng cam kết, lúc mua trong thời điểm bất động sản đang nóng, thậm chí chủ đầu tư tìm cách làm giá, nhưng sau đó lượng cung sản phẩm quá nhiều dẫn đến bán không được, bán chậm hay người mua bất ngờ gặp khó khăn tài chính và như vậy, người mua sẽ rủi ro. Ngân hàng nếu cho vay quá nhiều ở đối tượng khách hàng này cũng sẽ rủi ro. Điều này đã từng xảy ra năm 2015, khi thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng hồi phục.

Bởi vậy, để tránh điều này xảy ra, khi thị trường bất động sản đã có đà phục hồi tốt, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, trong đó có việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn và điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản.