Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, gần 8 tỷ USD đang chảy vào khu Đông Sài Gòn chưa phải là con số cuối cùng vì tiềm năng phát triển của khu này trong một vài thập niên tới cực lớn. Ảnh: Vũ Lê

Nghiên cứu của Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), tính đến nửa đầu năm 2015 khu Đông TP HCM (từ trục cầu Sài Gòn đổ ra Thủ Đức đến Ngã tư Vũng Tàu), dòng tiền đầu tư xây dựng cầu, đường cao tốc, vành đai và các tuyến đường huyết mạch ước tính gần 3 tỷ USD.

Sang thị trường nhà ở, theo đánh giá của Công ty Địa ốc Đất Lành, đến quý II/2015 có khoảng 40.000 căn đang xây hoặc đã công bố (ước tính 100.000 tỷ đồng, tương đương 5 tỷ USD), nhà cao cấp tập trung cục bộ vào khu tam giác quận 2, Bình Thạnh và Thủ Thiêm.

Trong khi đó, đến tháng 6/2015, diện tích các khu mua sắm tại quận 2, 9, Thủ Đức, Bình Thạnh (khu Đông Sài Gòn) được công bố đầu tư đang gia tăng nhanh. Dự kiến có gần 300.000 m2 sàn thương mại mới sẽ đi vào hoạt động giai đoạn 2015-2018, trong đó Vingroup chiếm hai phần ba diện tích bán lẻ này. Với đơn giá xây dựng khu mua sắm trung bình 300 USD một m2, ước tính có 90 triệu USD đầu tư vào phân khúc này. 

Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá: "Dòng vốn lên đến 8 tỷ USD đang được bung ra đầu tư vào hạ tầng, các dự án nhà ở và thương mại ở khu vực phía Đông hứa hẹn một chu kỳ bất động sản sôi động tại khu vực này".

Theo ông Nghĩa, trục phía Đông đang có được lợi thế sắp hình thành một vành đai đô thị thương mại dịch vụ cực kỳ hấp dẫn nhờ sự đầu tư đồng bộ. Do đó, điểm rơi tăng trưởng của địa bàn nóng này có thể kéo dài 5-10 năm, thậm chí 20 năm tới.

Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM), Ngô Đình Hãn dự báo  8 tỷ USD đang chảy vào trục phía Đông Sài Gòn chưa phải là con số cuối cùng.

Khu vực này hội tủ nhiều yếu tố để hấp thu toàn diện dòng vốn lớn hơn ở nhiều phân khúc đa dạng hơn của thị trường bất động sản. "Từ 3 tỷ USD hạ tầng đã kéo theo 5 tỷ USD nhà ở và dòng vốn vẫn đang len lỏi vào những loại hình bất động sản khác: thương mại, dịch vụ, giáo dục, giải trí...", ông nói.

Chuyên gia này chỉ ra hàng loạt những lý do dòng tiền đang dồn về trục phía Đông TP HCM. Thứ nhất, định hướng phát triển đô thị của thành phố tỏa về các hướng Đông, Nam, Tây Bắc thì khu Đông gần như có lợi thế tuyệt đối nhờ tiếp giáp với khu trung tâm hiện hữu, chỉ cách con sông Sài Gòn.

Thứ hai, hạ tầng giao thông kết nối với nội đô thành phố và khu Đông đã hoàn thiện như: Hầm Sông Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Sài Gòn 2, và sắp tới là cầu Thủ Thiêm 2. Hạ tầng giao thông trong nội bộ khu Đông đa phần được hoàn thành tốt như các trục đường chính: Đại lộ Mai Chí Thọ, Đường 25B, Xa Lộ Hà Nội, Đường vành đai trong, các trục giao thông còn lại thông thoáng. Hạ tầng giao thông kết nối vùng như cao tốc Sài Gòn - Long Thành - Dầu Giây đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Thứ ba, về vị trí, khu Đông Sài Gòn có vị trí chiến lược, là cửa ngõ của TP HCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Nơi giao thoa của các trục giao thông liên vùng huyết mạch của thành phố và các tỉnh khác. thuận lợi cho việc di chuyển và giao thương hàng hóa.

Thứ tư, khu Đông là điểm nhấn phát triển mới, hạ tầng đồng bộ và ngày càng hoàn thiện, đường giao thông rộng rãi thuận lơi cho những người di chuyển bằng ôtô. Tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên khi đưa vào sử dụng tạo ra sự thuận lợi và thu hút dân về hướng này rất lớn. Thêm vào đó, khu tài chính Thủ Thiêm đang được hoàn thành, các dự án nổi bật như Khu Đô Thị Sala, Vinhomes Central Park sẽ kéo theo các khu vực lân cận phát triển theo.

Thứ năm, giá khu vực Đông Sài Gòn còn rất mềm so với tiềm năng phát triển, mua bây giờ nhà đầu tư sẽ có được giá trị gia tăng rất cao khi khu vực này phát triển tốt hơn, cộng đồng hình thành đông và tiện ích hoàn thiện. Giá các dự án ở quận 2 giáp quận 1 chỉ  bằng một phần tư giá các dự án thuộc khu vực trung tâm hiện hữu, do đó tiềm năng tăng giá của khu Đông khá lớn.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang dự báo: "8 tỷ USD đổ vào khu Đông TP HCM tuy là con số khủng nhưng không phải lĩnh vực nào cũng được đầu tư hợp lý".

Chuyên gia này đánh giá, 3 tỷ USD đầu tư hạ tầng tuy có vẻ nhiều nhưng thật ra chưa đủ vì thực tế khu Đông còn cần nhiều tuyến đường kết nối vào các trục giao thông huyết mạch. Để hoàn thiện giao thông của khu vực cửa ngõ đi vào thành phố và kết nối liên vùng sâu rộng sẽ phải cần dòng vốn lớn hơn nữa mới kham hết.

Trong khi đó, 300.000 m2 sàn thương mại đang được công bố hoặc đang xây dựng có vẻ đang phát triển với tốc độ quá nhanh. Thực tế các trung tâm thương mại đang phát triển chậm hơn so với bất động sản nhà ở. Vì vậy, đầu tư vốn vào 300.000 m2 bán lẻ này còn mang ý chí chủ quan và nhiều khả năng có thể dẫn đến dư thừa nguồn cung hoặc bị sàng lọc dần.

Riêng 5 tỷ USD đang dồn vào các dự án nhà ở tại khu Đông Sài Gòn, ông Quang đánh giá: "Cần có sự phân hóa mạnh mẽ, phân bổ hợp lý dòng vốn cho nhiều phân khúc khác nhau mới có thể mang lại hiệu ứng tích cực. Dù khu vực này đang rất sôi động nhưng không có nghĩa là đụng đâu cũng có thể xây nhà giá cao".

Cụ thể, chỉ có các dự án ở khu vực Bình Thạnh và một số vị trí đặc thù của quận 2 thích hợp phát triển căn hộ giá 30-40 triệu đồng một m2. Khu vực quận 9, Thủ Đức chỉ nên tập trung căn hộ một tỷ đồng hoặc nhà phố 2 tỷ đồng trở xuống. Hiện nay phát triển quá nhiều căn hộ cao cấp hoặc biệt thự cao cấp ở khu Đông có thể dẫn đến kịch bản dư thừa nguồn cung, khó tiêu thụ.