Đại biểu Ngô Trung Thành phát biểu tại đầu cầu Diên Hồng.

Khá nhiều tấm biển tranh luận được sử dụng trong phiên thảo luận trực tuyến của Quốc hội sáng 10/1 về dự án một luật sửa 8 luật.

8 luật được Chính phủ để xuất sửa đổi, bổ sung một số điều gồm Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự

Đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) là một trong những vấn đề còn quan điểm rất khác nhau.

Về nội dung này, Chính phủ đề nghị sửa theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại. Điều kiện là các dự án đất này đã được quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan chức năng theo luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng...

Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư sang đất ở và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Kết quả thảo luận tại tổ cho thấy, nhiều đại biểu đề nghị cân nhắc, đánh giá, rà soát, tổng kết kỹ nội dung này trước khi sửa đổi, nên sửa đồng thời cùng Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Có ý kiến đề nghị chỉ nên áp dụng thí điểm quy định này trong thời gian tới.

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Ngô Trung Thành, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội phân tích, nếu cho phép nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá đất mà được chuyển đổi đất khác thành đất ở hợp pháp, rồi xây nhà ở xã hội thì hệ luỵ sẽ không đơn giản.

Ông phân tích, nếu thực hiện đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho nhà nước rất lớn. Ví dụ nổi bật nhất thời gian qua là đấu giá 1 ha đất Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ USD). Nếu diện tích này, không đấu thầu, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thử tính 100 triệu đồng 1 m2, thì chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của bán đấu giá.

Như vậy, việc sửa đổi theo phương án trên thì chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án. Đây là vấn đề rất rất bất hợp lý, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chênh lệch địa tô này phải thuộc về nhà nước, về toàn dân. 

Lo ngại nữa là sửa đổi như trên chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất. Giá đất bị đẩy lên cao hệ lụy sẽ phát sinh nhiều và rất lớn.

Một số vị đại biểu khác biểu thi đồng tình với phân tích của đai biểu Thành.

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế,  sửa đổi như Chính phủ đề xuất sẽ gây ra tình trạng thất thoát vì chủ đầu tư chỉ cần trả tiền theo quy định. Và "như vậy, dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ (Hà Nội) hoặc trên đường Nguyễn Huệ (TP.HCM) cũng phải trả tiền đất 312 triệu đồng một m2. Điều này sẽ tạo sự băn khoăn rất lớn về nguồn lực của nhà nước nên việc này phải hết sức cân nhắc", ông Cường phát biểu.

Dùng quyền tranh luận, đại biểu Trần Hữu Hậu (Tây Ninh) cho rằng, nếu chỉ so sánh đơn thuần thì sẽ có chênh lệch địa tô từ chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá. Nhưng thực tế đất được chuyển đổi để xây dựng nhà ở thương mại là những dự án nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ.

"Vậy căn cứ pháp luật nào để Nhà nước thu hồi đem đấu giá và người trúng đấu giá nếu là người khác thực hiện dự án trên khu đất của họ?", đại biểu Hậu đặt vấn đề.

Vị đại biểu Tây Ninh cũng nhấn mạnh, điều bất cập trong Luật Đầu tư 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa lần này ở chỗ, hai khu đất liền kề nhau, khu đất là đất ở thì được phép đầu tư xây nhà ở thương mại, còn khu đất kia phải chuyển mục đích, nếu không có mét vuông đất ở nào, họ không được chuyển mục đích sử dụng, đầu tư. Và đấy là sự trớ trêu của những quy định hiện hành trong thực tiễn áp dụng.

Ngoài ra, theo đại biểu Trần Hữu Hậu, các quy định hiện hành cũng tạo ra câu chuyện “con gà, quả trứng” trong phát triển nhà ở thương mại, là muốn có chủ trương đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở, và muốn có quyền sử dụng đất ở thì phải có chủ trương đầu tư. Đây là thực tế gây nên nhiều trì trệ thời gian qua.

Vì thế, đại biểu Hậu cho rằng, sửa như dự thảo là hợp lý, hợp tình và thực tiễn, sẽ tháo được nút thắt trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại phát triển, thu hút được nguồn lực xã hội phát triển lĩnh vực này. Khi nhà ở thương mại phát triển tạo nên các khu tập trung dân cư mới, kéo theo sự phát triển thương mại dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị. Nhà nước và xã hội sẽ thu được nhiều giá trị, có những giá trị không tính được bằng tiền và ông tin “giá trị ấy lớn hơn nhiều chênh lệch địa tô mà nhiều đại biểu lo ngại Nhà nước sẽ bị thất thoát”.

Đại biểu Phan Thái Bình (Quảng Nam) cũng cho rằng, các quy định về giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

"Chênh lệch địa tô lớn hay không do định giá đất không sát. Thất thoát hay không do cơ quan thẩm quyền định giá", đại biểu Phan Thái Bình nói.

Cho rằng, đây là vấn đề rất khó, cả Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng và Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long đều đề cập đến phương án có thể xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác không phải đất ở để trình kỳ họp thứ 3 của Quốc hội vào tháng 5/2022 với những nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.