Tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt hơn

Khó vay vốn, doanh nghiệp bất động sản kêu trời

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, các ngân hàng lớn (kể cả nhóm Big 4) đang từ chối cấp tín dụng cho các dự án mới, hoặc chỉ lựa chọn rất khắt khe các dự án tại Hà Nội và TP.HCM. Nguồn tiền tắc nghẽn, doanh nghiệp không thể triển khai dự án, do đó, năm 2026 được dự báo sẽ là một năm cực kỳ sóng gió với thị trường bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng cho hay, tình cảnh khó tiếp cận tín dụng diễn ra không chỉ với dự án nhà ở thương mại cao cấp, mà với tất cả phân khúc, kể cả nhà ở xã hội. Theo lý giải của doanh nghiệp nhà ở xã hội, ngân hàng từ chối khéo cho vay gói tín dụng nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng bởi lãi vay của gói này quá thấp (6,1%/năm), trong khi lãi suất huy động trên thị trường đã lên tới 7-8%/năm, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ bị lỗ nếu cho vay.

Hiện gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội mới giải ngân được dưới 5%, dù đã triển khai được 3 năm. Trong khi đó, giải ngân gói tín dụng cho vay người trẻ dưới 35 tuổi cũng còn hạn chế.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho hay, doanh số giải ngân của chương trình cho vay người trẻ dưới 35 tuổi đạt khoảng 9.600 tỷ đồng (tăng khoảng 2.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025), bao gồm 8.100 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 53 dự án; khoảng 1.500 tỷ đồng cho người mua nhà tại 36 dự án. Doanh số giải ngân cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt khoảng 259 tỷ đồng.

Mặc dù các ngân hàng thương mại đều tuyên bố không siết tín dụng bất động sản và vẫn rót vốn cho các dự án tốt, nhưng trong bối cảnh nguồn vốn hữu hạn và room tín dụng bị khống chế theo quý, các ngân hàng thương mại phải phân bổ dòng vốn rất thận trọng. Theo đó, ngoại trừ các dự án “sân sau”, nguồn vốn sẽ được tập trung vào lĩnh vực ưu tiên và có tính an toàn cao để “lấy điểm” trong mắt cơ quan quản lý.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản là thị trường mang tính chu kỳ, nhưng về dài hạn thì không có rủi ro gì, thậm chí rất an toàn vì gắn chặt với hoạt động của các ngân hàng. Phần lớn tài sản thế chấp của ngân hàng là bất động sản, nên bất động sản khó rớt giá mạnh.

Chuyên gia này cũng cho rằng, bất động sản là ngành có tính lan tỏa cao và đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục có các chính sách bơm vốn cho thị trường này hoạt động hiệu quả. Nhà nước kiểm soát tốc độ tăng giá, thay vì siết tín dụng với lĩnh vực này.

Dòng vốn vẫn chảy mạnh vào bất động sản

Trong khi doanh nghiệp bất động sản than khó tiếp cận vốn, thì nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội chỉ rõ, thực tế, tín dụng ngân hàng vẫn chảy chủ yếu vào bất động sản và điều này đang gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.

Theo ông Nguyễn Ngọc Báu, CEO Wigroup, quý I/2026, tín dụng thương mại và công nghiệp có xu hướng giảm, trong khi dòng tiền vẫn chảy mạnh vào bất động sản và xây dựng. Mặc dù số liệu cho thấy, tín dụng nông nghiệp vẫn tăng trưởng tốt cùng với tín dụng bất động sản, song không loại trừ khả năng dòng tiền này “lách luật” (vay vốn mua đất đầu tư phát triển nông nghiệp, nhưng thực chất là đầu tư bất động sản nông nghiệp).

Chuyên gia này cho rằng, sự bất cập trong cấu trúc tín dụng chính là nguyên nhân gốc rễ gây áp lực dai dẳng về thanh khoản của hệ thống ngân hàng, cũng như tạo bất ổn cho lãi suất. Các biện pháp hỗ trợ thanh khoản của Ngân hàng Nhà nước (qua kênh OMO) vì vậy chỉ giải quyết được phần ngọn, mà không giải quyết được phần gốc của vấn đề.

Báo cáo tài chính năm 2025 của các ngân hàng cho thấy, tại nhiều ngân hàng, dư nợ cho vay bất động sản lên tới 30-50%. Con số này là chưa đầy đủ, bởi tại nhiều ngân hàng, mảng cho vay cá nhân mua nhà không được tính đầy đủ vào dư nợ tín dụng bất động sản.

Chính vì vậy, trên sổ sách, tỷ trọng tín dụng bất động sản chiếm khoảng 23-25% tổng dư nợ toàn hệ thống, song con số thực tế sẽ cao hơn nhiều. Khi hơn 1/4 tín dụng toàn nền kinh tế đổ vào bất động sản, dĩ nhiên cơ hội tiếp cận vốn các lĩnh vực khác sẽ bị co hẹp. Đây cũng là lý do các doanh nghiệp sản xuất yếu kém.

Số liệu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho thấy, trong 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam, hơn 50% doanh thu đến từ tài chính và bất động sản, trong khi công nghiệp chế biến, chế tạo lại chiếm tỷ trọng thấp.

Theo các chuyên gia kinh tế, về lý thuyết, việc “siết” tín dụng bất động sản cao cấp, ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà có giá bình dân là cần thiết. Tuy nhiên, trên thực tế, khả năng này lại rất khó do nhiều “sân sau” của các nhà băng chủ yếu nhắm vào phân khúc bất động sản cao cấp. Nếu tình trạng này kéo dài, thì rủi ro với nền kinh tế sẽ ngày càng lớn.

Phát biểu tại phiên thảo luận của Quốc hội về kinh tế - xã hội đầu tuần này, đại biểu Lê Hoàng Anh (Gia Lai) bày tỏ “đặc biệt lo lắng” về vấn đề trên. Theo đại biểu, tại Việt Nam, phần lớn tín dụng chảy vào bất động sản đầu cơ, đẩy giá nhà cao phi mã, khiến người trẻ 30 năm lao động cật lực không mua nổi một căn nhà.

Theo dữ liệu được đại biểu Hoàng Anh đưa ra, dư nợ tín dụng của toàn bộ 35 ngân hàng thương mại cho thấy, dư nợ bất động sản tăng 132% trong 4 năm, từ 1.955.000 tỷ đồng năm 2021 lên 4.541.000 tỷ đồng năm 2025, gấp 2,4 lần tốc độ tăng tín dụng công nghiệp. Quy mô tín dụng bất động sản năm 2025 lớn gấp 1,81 lần tín dụng công nghiệp và gấp 5,3 lần tín dụng nông, lâm, thủy sản. 

Thêm nữa, chỉ riêng bất động sản và xây dựng chiếm 27,4% tổng tín dụng toàn hệ thống. Điều mà ông Hoàng Anh đặc biệt lo ngại là, riêng năm 2024 - 2025, tín dụng bất động sản tăng đột biến 37,6%, trong khi tín dụng công nghiệp chỉ tăng 9,4%. Cho rằng, phần lớn nguồn tín dụng đang “bị giam” trong bất động sản, đại biểu Hoàng Anh đề nghị Chính phủ kiểm soát tín dụng bất động sản đầu cơ bằng công cụ thị trường, tránh dùng mệnh lệnh hành chính.

Trong khi đó, PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM, nhu cầu vốn cho tăng trưởng là rất lớn, trong khi nguồn vốn có hạn. Do đó, ngân hàng cũng phải ưu tiên bố trí vốn vào lĩnh vực ưu tiên.

Trong bối cảnh này, chuyên gia khuyến nghị, doanh nghiệp - không riêng doanh nghiệp bất động sản - phải đa dạng hóa kênh huy động vốn, giảm lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Ông Huân kỳ vọng, Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM sẽ là kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Chuyên gia này gợi ý token hóa tài sản thực để huy động vốn là một hướng huy động vốn mới mà doanh nghiệp bất động sản nên tham khảo.