Người mua phải kiên định với khoảng giá phù hợp với khả năng tài chính của mình

Vào TP.HCM học tập rồi ở lại lập nghiệp và xây dựng gia đình, sau 12 năm tích cóp, anh Trần Tuấn Anh, ngụ quận 9, TP.HCM có trong tay hơn 800 triệu đồng và quyết định vay thêm ngân hàng để mua căn chung cư nhằm thoát cảnh ở trọ.

Tuy nhiên, anh Tuấn Anh cho biết, cái khó nhất với người mua nhà lần đầu như anh là không biết nên chọn mua nhà thế nào cho hợp với hoàn cảnh và số tiền mình có. Anh đã tìm kiếm nhiều tháng, nhưng vẫn chưa thể tìm được dự án phù hợp. Thêm nữa, đọc báo thấy nhiều người mua nhà bị lừa gạt cũng khiến anh phải cân nhắc hơn rất nhiều.

Với những thắc mắc này của anh Tuấn Anh, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho rằng, khi mua nhà lần đầu, hầu hết ai cũng gặp phải những khó khăn như trên. Để có thể chọn nhà tốt nhất với người mua nhà lần đầu, ông Phúc đưa ra 7 lưu ý.

Thứ nhất là tài chính. Sai lầm lớn nhất của người mua nhà lần đầu là lựa chọn nhà theo cảm tính, dẫn đến vượt quá khả năng tài chính của mình. Do đó, việc đầu tiên là xác định mua nhà phải lựa chọn khung giá phù hợp với khả năng chi trả của bản thân trong dài hạn. Việc này rất quan trọng, nó quyết định thành bại trong mua nhà.

Chẳng hạn, trong một buổi mở bán, người mua dự kiến mua căn hộ từ 1,1 - 1,2 tỷ đồng, hoặc 1,5 tỷ đồng nhưng lượng căn hộ đó hết. Khi nghe các nhân viên kinh doanh giục mua nhà 2 tỷ đồng luôn vì sắp hết căn khiến người mua bị cuốn vào câu chuyện đó và vội mua. Thế nhưng sau đó, người mua sẽ không đủ khả năng tài chính, nên rất dễ rơi vào tình cảnh “ngã giữa đường”. Vì vậy, người mua phải kiên định với khoảng giá phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Khoảng cách không quan trọng bằng thời gian di chuyển từ nhà đến nơi làm việc.

Thứ hai là vị trí dự án. Sau khi xác định khung giá, người mua phải xác định vị trí khu vực muốn ở. Người mua phải lựa chọn dự án thuận tiện cho công việc của mình. Xác định khoảng cách và thời gian đi lại từ nhà đến khu vực làm việc thông qua các con đường chính. Chẳng hạn, nếu làm việc tại quận 3 - trung tâm Thành phố, thì phía Tây và Bắc của TP.HCM có mật độ ở cao, kẹt xe thường xuyên, thời gian di chuyển là khoảng 30 phút trong bán kính 10 km đổ lại. Còn hướng Nam và hướng Đông TP.HCM khoảng cách di chuyển đến quận 3 có thể là 20 km, nhưng thời gian bằng với 10 km là 30 phút.

Chọn vị trí buộc phải phụ thuộc vào việc khu vực này có giá tiền phù hợp hay không, có sản phẩm để mua hay không? Nếu chỉ tập trung xét về khoảng cách tức phía Tây và Bắc, thì sự lựa chọn ít hơn rất nhiều đối với những người muốn mua tầm 1,5 tỷ đồng. Thay vào đó, nếu tập trung chọn vị trí để có thể di chuyển đến nơi làm việc một cách thuận lợi nhất, thì khoảng cách không quan trọng bằng thời gian di chuyển từ nhà đến nơi làm việc.

“Tôi cho rằng, trong vấn đề chọn vị trí nên tập trung vào yếu tố thời gian di chuyển hơn là khoảng cách. Như vậy, người mua có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm vị trí thêm khu vực phía Đông và Nam TP.HCM và sẽ có thêm nhiều sự lựa chọn hơn”, ông Phúc khuyên.

Thứ ba là kiểm tra pháp lý dự án. Sau khi xác định được vị trí cụ thể, người mua phải xét đến yếu tố tiếp theo là nội tại của chính sản phẩm. Đầu tiên là về mặt pháp lý, vì đây luôn là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn dự án. Đặc biệt, với người mua nhà lần đầu, nếu không may gặp phải dự án “ma” thì mơ ước, hoài bão lớn lao về một căn nhà của họ sẽ tiêu tan. Do đó, phải xem dự án có được cấp phép đầy đủ bởi cơ quan quản lý nhà nước bằng cách yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy phép quan trọng nhất khi mở bán là Giấy phép đủ điền kiện huy động vốn (giấy phép này bao gồm tất cả các vấn đề về pháp lý vì đã được Sở xây dựng thẩm tra từ Giấy phép xây dựng, quy hoạch mật độ dân số đến sổ đỏ). Văn bản này giống như bảo hiểm cho người mua nhà.

Trong trường hợp chủ đầu tư chưa có các loại giấy phép này thì có mua được không? Câu trả lời là có nếu chủ đầu tư đưa ra được các văn bản gồm: Sổ đất, Quyết định phê duyệt 1/500, Quyết định công nhận chủ đầu tư và Giấy phép xây dựng… Một số văn bản còn lại chưa có, chủ đầu tư bổ sung sau để được Sở Xây dựng cho phép ký hợp đồng mua bán.

“Người mua có thể mua ở giai đoạn này, nhưng tôi vẫn cho rằng, ưu tiên số 1 là mua khi có giấy phép đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng. Đây là được xem như vấn đề bảo hiểm của nhà nước đối với người dân”, ông Phúc nói và cho biết, bảo hiểm thứ hai cho người dân là dự án được ngân hàng bảo lãnh. Trong trường hợp chủ đầu tư không có tiền xây dựng, thì người mua có thể lấy lại vốn góp đã bỏ ra.

Tóm lại, nếu chọn mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà dự án có giấy phép đủ điều kiện huy động vốn và ngân hàng bảo lãnh, thì người mua có thể an tâm đến 99%. 1% rủi ro còn lại là khi chủ đầu tư phá sản trong quá trình xây dựng hoặc đầu tư dàn trải dẫn đến việc không có khả năng tiếp tục dự án.

Do đó, người mua cũng phải cân nhắc đến năng lực và uy tín của chủ đầu tư thông qua các dự án đã được chủ đầu tư thực hiện, tình hình công ty hiện tại, những cam kết trong chính sách… Nên ưu tiên chọn những chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu. Cách kiểm tra năng lực của chủ đầu tư không khó, người mua bỏ tiền mua một ly cafe tại quán trong dự án mà chủ đầu tư đã xây xong, đang vận hành và hỏi xem dân cư ở đấy thấy thế nào? Ngoài việc tham khảo những thông tin báo chí đăng, sau khi tìm hiểu như trên người mua sẽ có cái nhìn rõ hơn về uy tín của chủ đầu tư.

Thứ tư là tiện ích dự án. Sau khi đã xác định xong 3 vấn đề quan trọng trên, thì tiếp theo người mua cần xem xét là sản phẩm có đáp ứng được các nhu cầu về tiện ích hay không?

“Theo tôi, người trẻ mua nhà lần đầu thì nên ưu tiên về mặt tiết kiệm thời gian bằng cách chọn một nơi ở có đầy đủ tiện ích tối thiểu cho việc sinh hoạt như mua sắm, khu vui chơi, thể thao và được đảm bảo cả về mặt an ninh. Thực tế, không phải dự án nào cũng có tiện ích nội khu, đòi hỏi chủ đầu tư trước hết phải có tư duy tốt và phải có tâm để làm một cách đàng hoàng tử tế. Tại các dự án như vậy, chất lượng cuộc sống của dân cư chắc chắn được nâng cao, giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian phải di chuyển trên đường phố đông đúc”, ông Phúc nói.

Thứ năm là về vấn đề vay ngân hàng mua nhà. Thường thì với mức giá 1,5 tỷ đồng/căn, đa số người mua chỉ có số vốn khoảng 30% trên tổng giá trị nhà, vì vậy phải xem xét đến chính sách thanh toán của chủ đầu tư, cũng như các gói vay ưu đãi lãi suất từ ngân hàng liên kết với chủ đầu tư.

Thứ sáu là vấn đề quản lý dự án sau khi đi vào vận hành. Người mua căn cứ vào uy tín, năng lực của chủ đầu tư bằng cách xem xét tại những dự án của chủ đầu tư sau khi đầu tư đã và đang đi vào vận hành công tác quản lý dân cư, hiện ra sao? Quan điểm quản lý dự án sau đầu tư của chủ đầu tư có vì mục tiêu lợi nhuận hay không? Nếu không, thì phí quản lý sẽ thấp, còn nếu vì lợi nhuận, thì người mua phải xem xét về lâu dài có chấp nhận chi trả phí quản lý cao hay không?

Thứ bảy là hợp đồng mua bán. Vấn đề hợp đồng người mua không cần phải lo lắng nhiều, bởi hợp đồng của chủ đầu tư lớn và uy tín đều dựa trên hợp đồng mẫu, không dại gì họ để dẫn đến kiện tụng. Mặt khác, hợp đồng mua bán bất động sản là hợp đồng có điều kiện được đăng ký với Cục Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và hợp đồng đưa khách hàng ký dựa trên hợp đồng mẫu đã đăng ký.

“Tôi nghĩ rằng, nếu người mua chọn được nhà ở hội tụ đầy đủ 7 yếu tố cơ bản trên đã là tương đối hoàn hảo, một số yếu tố nữa là về thiết kế căn hộ”, ông Phúc nói.