Hàng ngàn hộ dân tại TP.HCM không thể tách thửa đất do quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND.

Loay hoay tìm cách “cởi trói” việc tách thửa

Với thị trường đất nền, hoạt động phân lô, tách thửa có ý nghĩa rất lớn, bởi thực tế rất nhiều người dân có nhu cầu tách thửa đất để làm nhà, chia tài sản. Trước đây, khi thực hiện tách thửa theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND, tại các địa phương ở TP.HCM, một số doanh nghiệp bất động sản và đầu nậu đã lợi dụng những kẽ hở để phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trái phép.

Để khắc phục tình trạng này, Quyết định 60 đã được ban hành thay thế Quyết định 33. Điểm thành công lớn nhất mà Quyết định 60 mang lại là đã chặn đứng nạn “đầu nậu” núp bóng người dân phân lô bán nền, làm ăn bất chính. Tuy nhiên, mặt trái của quyết định này là làm ách tắc luôn hoạt động phân lô, tách thửa, nguyên do xuất phát từ quy định không cho tách thửa đất ở đối với khu vực quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới.

Trong báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, toàn Thành phố hiện có gần 14.000 ha đất nằm trong diện đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, chủ yếu tập trung trong 310 đồ án quy hoạch được lập, thẩm định và phê duyệt từ năm 2013. Diện tích này bị vướng vì liên quan đến Quyết định 60.

Là một địa phương trực tiếp bị ảnh hưởng, ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh cho biết, Bình Chánh hiện có 1.800 ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50 ha đất hỗn hợp không được tách thửa nằm trong phạm vi điều chỉnh của Quyết định 60.

Điều đáng nói, huyện Bình Chánh chỉ được quy hoạch 25% đất ở, tương đương khoảng 6.500/25.000 ha đất tự nhiên của huyện. Đây là tỷ lệ thấp, trong khi tốc độ gia tăng dân số trên 3,5%/năm, tương đương trên 30.000 người/năm.

“Với dân số 750.000 người, nên chỉ tiêu đất ở như vậy không đáp ứng được cho người dân Bình Chánh. Chưa kể, quy hoạch để tạo nguồn đất ở cho người dân còn chậm, do hạ tầng kỹ thuật, nguồn lực... của huyện ngoại thành còn hạn chế”, ông Tài nói.

Tương tự, ông Hà Minh Tân, Trưởng phòng quản lý đô thị, UBND huyện Nhà Bè cho hay, hiện nay đối với đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, UBND huyện Nhà Bè chưa giải quyết tách thửa cho người dân. 

“Hai loại đất này nằm trong khu dân cư hiện hữu, dù sát gần nhau, nhưng một bên được giải quyết, một bên không, khiến quyền lợi của đại đa số người dân bị ảnh hưởng”, ông Tân nói.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc có đá bóng trách nhiệm?

Trả lời câu hỏi về trách nhiệm của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM liên quan đến việc rà soát, xóa treo những khu vực nằm trong diện quy hoạch đất hỗn hợp, khu dân cư xây dựng mới, trong một buổi tọa đàm mới đây, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch (Sở Quy hoạch - Kiến trúc) cho hay, việc rà soát quy hoạch cần được thực hiện thường xuyên, định kỳ. Hàng năm, Sở đều có văn bản đốc thúc các quận, huyện thực hiện rà soát theo các quy hoạch để báo cáo.

“Việc rà soát cần phải có con số, tùy theo trường hợp, vị trí cụ thể để báo cáo, mà những cái này thì Sở không thể vươn bàn tay dài để rà soát từng vị trí, phải do quận, huyện thực hiện, sau đó đề xuất điều chỉnh”, ông Phong nói và cho rằng, quy hoạch là ý chí của người quản lý, nhưng rà soát lại và đánh giá theo thực tế thì phải từ quận huyện. Riêng điều kiện để tách thửa theo Quyết dịnh 60 thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), UBND Thành phố đã có nhiều văn bản chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc khẩn trương rà soát các quy hoạch trên địa bàn để điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời “xóa treo” các quy hoạch không khả thi. “Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết nhu cầu tách thửa của nhiều hộ gia đình, cá nhân đang bị treo quyền lợi trong các khu vực có quy hoạch treo. Đúng là quận, huyện có trách nhiệm rà soát hỗ trợ, nhưng vai trò chỉ đạo, phối hợp, tổng hợp kết quả để giải quyết của Sở Quy hoạch - Kiến trúc ở đâu?”, đại diện HoREA đặt vấn đề.

Từ tháng 4/2020, UBND TP.HCM đã chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát lại các quy hoạch nào không khả thi để “tháo treo” theo Quyết định 60 và mới nhất ngày 9/9/2020, chỉ đạo này lại tiếp tục được đưa ra. Song, đến tận bây giờ, Sở Quy hoạch - Kiến trúc vẫn chưa đưa ra được danh sách các khu vực quy hoạch không khả thi.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng, còn rất nhiều hộ gia đình bị vướng các loại quy hoạch “treo” từ hàng chục năm nay như mở rộng hẻm, quy hoạch đất làm công viên... khiến họ rất khổ sở, không được xây dựng, sửa chữa nhà cửa hay giao dịch mua bán.

“Cần rà soát chỉnh sửa và bãi bỏ các quy hoạch, mà đơn vị có trách nhiệm chính là Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Các quận, huyện chỉ là đơn vị thực hiện theo các quy hoạch”, ông Cường nói.