Nhà ở xã hội, nhưng giá thương mại

Sở Xây dựng Hà Nội vừa thông báo tiếp nhận hồ sơ mua nhà tại nhiều loạt dự án nhà ở xã hội trên địa bàn. Đây là tin vui với nhiều người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở, nhưng khi nhìn vào mức giá dự kiến, nhiều người không khỏi giật mình.

Cụ thể, tại dự án nhà ở xã hội Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), mức giá dự kiến dưa ra lên tới 19,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm phí bảo trì). Đây là mức giá cao nhất với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô, thậm chí còn cao hơn giá nhà ở thương mại ở nhiều khu vực tương đương. Dự án nhà ở xã hội tại Đại Mỗ có 427 căn để bán, 11 căn cho thuê với quy mô 1.630 người.

Dự án nhà ở xã hội IEC có mức giá 16 triệu đồng/m2

Còn tại dự án nhà ở xã hội IEC Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Cơ điện IEC làm chủ đầu tư, dù có mức giá thấp hơn, nhưng cũng lên tới 16 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).

Dự án Ecohome 3 tại lô đất ký hiệu B11-HH2 (Cổ Nhuế, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) công bố hai lần với giá lần lượt hơn 16,3 triệu đồng/m2 và gần 16,67 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT, chưa có phí bảo trì).

Mức giá trên với các dự án nhà ở xã hội khiến nhiều người không khỏi thắc mắc, bởi theo quy định, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhận được nhiều ưu đãi, như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại) đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn được giảm thuế VAT 5%, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống 10%. 

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá căn hộ 48,5 m2 Tòa CT2 Khu đô thị chức năng Tây Mỗ, Đại Mỗ (Nam Từ Liêm) được rao bán khoảng 20 triệu đồng/m2. Hay một căn hộ tại dự án thuộc đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình (Nam Từ Liêm) diện tích 46 m2 cũng chỉ rao bán giá 830 triệu đồng, tương đương khoảng 18 triệu đồng/m2. Hay căn hộ diện tích 50 m2 tại chung cư thuộc khu Trung Văn, quận Nam Từ Liêm cũng chỉ được rao bán với giá 18 triệu đồng/m2… Còn tại Thanh Trì, theo khảo sát của phóng viên, mức giá nhà ở thương mại nhiều dự án tại đây cũng chỉ từ 16 triệu đồng/m2…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, người mua nhà ở xã hội đã gặp khó khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, trong khi gói mới từ Ngân hàng Chính sách không dễ gì tiếp cận, nên việc giá nhà xã hội tăng cao khiến người thu nhập thấp khó có cơ hội mua nhà.

Chính sách đã lỗi thời?

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về mức giá dự kiến đưa ra, đại diện chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Đại Mỗ cho biết, doanh nghiệp cũng nhận được phản hồi về việc giá nhà cao và Công ty đang xây dựng lại giá bán để báo cáo Sở Xây dựng Hà Nội thẩm duyệt.

Lý giải tình trạng giá nhà xã hội tăng cao, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, sở dĩ có chuyện giá nhà ở xã hội có những nơi cao hơn nhà ở thương mại là do thị trường bất động sản cạnh tranh khốc liệt, nhiều dự án thương mại giảm giá, chấp nhận không có lãi, thậm chí lỗ. Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn cứng nhắc tính toán mức lợi nhuận ở mức 10%, chưa thích nghi với biến động của thị trường. Một điểm nữa là do nguồn cung nhà ở xã hội không có, dẫn đến các dự án bị đẩy giá.

“Số lượng người có nhu cầu mua nhà ở xã hội rất lớn, trong khi nguồn cung nhà xã hội, nhà giá thấp lại rất hạn chế, khiến giá bị đẩy lên. Tuy nhiên, dù với bất kỳ lý do gì, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về giá bán loại nhà ở này”, ông Cường cho hay.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Thực ra, không có quy định nào về mức giá tối thiểu, tối đa với nhà ở xã hội. Nhưng làm nhà ở xã hội, Nhà nước đã hỗ trợ cho chủ đầu tư về tiền đất, thuế, nên khi tính giá bán nhà ở xã hội sẽ được tính theo giá thanh, hay còn gọi là giá vốn, cộng với biên độ lợi nhuận cho doanh nghiệp từ 10 - 14%. Giá vốn này phải được kiểm toán, thẩm định”.

Theo ông Đính, giá vốn ở đây gồm chi phí đất đai và quy mô đầu tư xây dựng. Với nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải xây dựng với quy mô phù hợp với loại hình định mức giá rẻ. Cụ thể, giá thành xây dựng với loại hình nhà 9 tầng khác so với nhà trên 20 tầng. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp làm nhà ở xã hội có quy mô như nhà ở thương mại, nên giá đội lên là điều đương nhiên. Do đó, phải được cơ quan thẩm định, kiểm toán hồ sơ một cách chính xác giá vốn và được cộng thêm biên độ lợi nhuận.

Ngoài ra, còn liên quan đến chi phí đền bù về đất đai, tùy mỗi khu vực mà có mức giá khác nhau. Việc giá nhà ở xã hội đẩy lên cao một phần cũng do vì vị trí đất, chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

“Các vấn đề trên người mua khó tiếp cận. Do đó, với nhà ở xã hội, Nhà nước cần phải có nghiên cứu một cách kỹ lưỡng và đưa ra các tiêu chuẩn cụ thể. Còn nếu doanh nghiệp đã vượt qua một ngưỡng nào đó, thì không đồng ý cho dự án thuộc nhà ở xã hội nữa, mà xem xét loại hình nhà ở khác và chủ đầu tư không được nhận các ưu đãi về tiền đất, thuế”, ông Đính nói.

Cùng chung quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, quy định với nhà ở xã hội chỉ nằm ở chỗ, doanh nghiệp được nhận đất, sau đó khống chế tỷ lệ lợi nhuận ở mức 10%. Còn việc kê khai chi phí thế nào, chỉ chủ đầu tư và đơn vị thẩm định biết, người mua gần như không nắm được thông tin.

“Với cơ chế hiện nay, giá nhà ở xã hội tăng lên là điều khó tránh khỏi. Bởi ngoài chi phí có thể kiểm đếm được, còn nhiều chi phí khó nói khác, nên giá nhà ở xã hội cao là điều dễ hiểu. Nếu như không có chính sách đột phá, khó có thể giải quyết được bài toán phát triển nhà ở xã hội. Thậm chí, sẽ xuất hiện nghịch lý là ở nhà xã hội nhưng đi xe hơi như tại nhiều dự án hiện nay”, ông Phượng nói.