Thông tin từ báo chí Hàn Quốc liên quan đến việc chuyển nhượng Khu tổ hợp Keangnam tại Hà Nội đã làm nóng lên sự quan tâm của giới đầu tư, giới quan sát trong và ngoài nước trong suốt tuần qua.

Theo đó, Keangnam Landmark 72 – Khu phức hợp khách sạn, văn phòng, căn hộ thương mại đang giữ ngôi vị cao nhất Việt Nam, do Tập đoàn Keangnam Hàn Quốc đầu tư, được định giá với mức gần 800 triệu USD.

Dù chủ sở hữu mới là ai, Tòa nhà Kaengnam cũng đã là một dấu ấn cho đô thị Hà Nội

Keangnam Landmark 72 được coi như biểu tượng của nhà đầu tư Hàn Quốc tại Việt Nam với mức  đầu tư 1.200 tỷ won (hơn 1 tỷ USD). Theo kênh truyền hình Hàn Quốc KBS, cố Chủ tịch Tập đoàn Sung Woan-jong từng đặt nhiều tham vọng khi xây dựng tòa tháp 72 tầng này

Việc bán Keangnam Landmark 72, cũng như các bất động sản khác của Tập đoàn Keangnam, được coi là để giải quyết các khoản nợ lớn của Tập đoàn, nhất là sau hàng loạt bê bối với các quan chức cấp cao của Hàn Quốc.

Ở góc độ thị trường, đang có những yếu tố tích cực, nếu thương vụ này được diễn ra.

Xu hướng M&A trong lĩnh vực bất động sản tại châu Á

Báo cáo gần đây của Bloomberg đã ghi nhận một mức cao kỷ lục các thương vụ M&A trong ngành bất động sản tại thị trường châu Á. Hãng tin này cũng dự báo, các thương vụ sẽ còn gia tăng trong thời gian tới.

Điểm chung đặc biệt của các giao dịch bất động sản trong năm 2014 là các khu phức hợp được chuyển nhượng đều bao gồm trung tâm thương mại. Có vẻ như tầm nhìn của các nhà đầu tư là khai thác thị trường bán lẻ của khu vực.

Khắp châu Á, giao dịch bất động sản liên quan đến bán lẻ đang diễn ra mạnh. Đặc biệt là những bất động sản có vị trí và chất lượng tốt, được đánh giá là cửa ngõ quan trọng của thị trường tiêu dùng. Bắc Kinh, Tokyo và Thượng Hải là điểm đến hàng đầu cho các khoản đầu tư bất động sản thương mại ở châu Á trong nửa đầu năm 2014, theo một báo cáo của Cushman & Wakefield Inc. Riêng Trung Quốc thu hút được 73% tổng giá trị thương vụ bất động sản trong khu vực vào thời điểm báo cáo.

Tại các khu vực khác tại châu Á, chuyển nhượng các tòa nhà phức hợp cao cấp trong khu vực với tỷ trọng cũng như tỷ suất lớn không còn là điều xa lạ. Hàng loạt thương vụ lớn trong khu vực như Tòa nhà Yangon (Myanmar) vào năm 2014, một tòa phức hợp 5 sao giữa Shwe Taung Group cho Keppel Land với mức giá  47,4 triệu USD cho 40% cổ phần, hay thương vụ Tòa phức hợp Pine Avenue tại khu trung tâm của thủ đô Seoul (Hàn Quốc) được chốt với mức giá 447 triệu USD; thương vụ của Tòa phức hợp hạng A Twin Tree tại Seoul giữa IGIS Asset Management và KTB Asset Management với giá trị 316 triệu USD.

Tại Việt Nam thời gian qua, cũng đã có hàng loạt vụ chuyển nhượng khu văn phòng hạng A, cũng như khách sạn 5 sao, tòa nhà trung tâm thương mại lớn được diễn ra.

Có thể kể tới Khách sạn Movenpick Sài Gòn - một trong các khoản đầu tư của VinaLand, quỹ đầu tư bất động sản thuộc VinaCapital, một khách sạn 5 sao có 178 phòng, có vị trí tương đối thuận lợi, nằm trên đường từ sân bay Tân Sơn Nhất vào trung tâm TP.HCM, được VinaCapital nhượng cho đối tác TungShing Group 53% cổ phần tương đương với giá trị 16 triệu USD; thương vụ giữa VIB (Ngân hàng Quốc tế Việt Nam) với Daibiru (Nhật Bản) khi VIB đồng ý chuyển nhượng Dự án Tòa nhà văn phòng hạng A tại 16 Phan Chu Trinh (Hà Nội) cho đối tác Nhật Bản với giá trị 60,1 triệu USD; hay thương vụ lớn của Tập đoàn Posco E&C khi chuyển giao Diamond Plaza – Sài Gòn cho Tập đoàn Lotte Hàn Quốc. 

Tuy nhiên, thương vụ được cho là lớn nhất hiện nay vẫn là chuyển nhượng Tòa nhà Vincom Center A tại TP.HCM với giá trị được biết đến là 476 triệu USD.

Thương vụ bất động sản lớn nhất Việt Nam?

Nếu việc chuyển nhượng Keangnam Landmark 72 được hoàn tất thành công với mức định giá trên, thì đây có thể là thương vụ chuyển nhượng bất động sản lớn không chỉ tại Việt Nam, mà còn trong khu vực, khi mức giá lên đến gần 1 tỷ USD.

Tuy nhiên, những thông tin mà báo chí trong khu vực về thương vụ Keangnam tại Hà Nội mới chỉ là những thông tin ban đầu, chưa đủ cơ sở để kết luận đây là một thương vụ trị giá 800 triệu USD cho đến khi mọi điều kiện liên quan đến chuyển nhượng được hoàn tất.

Trước hết, về mặt định giá, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các phương pháp tiếp cận thu nhập để ước tính giá trị bất động sản đáng tin cậy nhất và nó thường được đưa ra trọng lượng lớn nhất trong quá trình định giá bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này bao gồm việc đánh giá và kỳ vọng về thị trường trong tương lai. Vì vậy, mức giá được định giá chỉ là cơ sở cho quá trình đàm phán và còn nhiều yếu tố có thể đưa đến mức giá cuối cùng.

Dưới góc độ định giá, trong điều kiện khó khăn của chủ đầu tư Keangnam, người mua sẽ cố gắng để mặc cả với giá mua thấp hơn có thể.

Mặt khác, không dễ để lựa chọn người mua cho thương vụ này. Sẽ không nhiều hy vọng cho phương án có một nhà đầu tư trong nước mua lại khu phức hợp này như trường hợp VIPD mua lại Khu trung tâm thương mại Vincom A tại TP.HCM.

Giả định, Tòa nhà Kaengnam được định giá 800 triệu USD, thì nhiều khả năng người mua sẽ là nhà đầu tư nước ngoài, với tiềm lực tài chính đủ để ra quyết định cho thương vụ này.

Những điểm tích cực

Trong thị trường M&A đang nổi như Việt Nam, thông tin về thương vụ như Keangnam sẽ tạo ra một cú hích nhất định cho thị trường, cho cả bên mua và bên bán.

Thông tin về thương vụ này làm cho các nhà đầu tư tự tin hơn với những dự án đầu tư bất động sản liên quan đến ngành công nghiệp bán lẻ. Mặt khác, sẽ khiến các nhà phát triển dự án tại Việt Nam nỗ lực hoàn thiện hàng hóa của mình trước khi đặt cược trên thị trường chuyển nhượng, rất khác với tư duy trước đây là chỉ bán dự án ở giai đoạn mới hình thành.

Trường hợp một nhà đầu tư quốc tế mua lại Keangnam cũng đồng nghĩa với nhìn nhận những tiềm năng của thị trường bất động sản cũng như thị trường bán lẻ tại Việt Nam. Bởi lẽ, không phải ngẫu nhiên mà nhà đầu tư này bỏ ra gần 1 tỷ USD để sở hữu một bất động sản tại Việt nam, mà tại Hà Nội, nơi mà thị trường tiêu dùng còn chưa sôi động như TP.HCM.

Đối với Khu tổ hợp Keangnam, việc chuyển nhượng, nếu có, sẽ làm mọi thứ tốt hơn hiện nay. Bởi lẽ, nhà đầu tư sau khi mua lại sẽ có giải pháp khai thác hiệu quả tài sản, nhằm tạo giá trị gia tăng, làm cho tài sản được định giá cao hơn. Các khu vực trống, những trung tâm thương mại chưa được khai thác tối ưu sẽ được quản lý bởi những nhân tố tốt hơn.

Cũng giống như trường hợp của Metro năm ngoái, thị trường Việt Nam sẽ quen dần với thông tin về các thương vụ bom tấn. Bởi lẽ, việc chuyển nhượng tài sản cũng như doanh nghiệp là điều bình thường trong cuộc sống kinh doanh. Dù chủ sở hữu mới là ai, thì Tòa nhà Kaengnam cũng đã đem lại một dấu ấn cho đô thị Hà Nội.

Và nếu thành công, thương vụ chuyển nhượng này cũng sẽ là một dấu ấn trong thị trường M&A đang ngày càng phát triển tại Việt Nam.